나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21769 [1] 경상남도 통영시 북신동 664-21 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 북신동 소재 '북신전통시장' 서측 인근에 위치하며, 주위는 시장주변 점포, 단독주택 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 세장형 평지의 주거용 건부지 상태입니다.

인접 도로상태

본건 토지 서측 및 동측으로 약 2m폭의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 토지는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 1980.05.31.)
외 벽 : 적벽돌 마감.
창 호 : 샷시창임.

이용상태

본건 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건 건물은 제반 위생설비, 급,배수설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 1동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :
본건 건물은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 통영지원 2025타경21769 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 통영시 북신동 664-21번지이며, 새주소로는 경상남도 통영시 북신시장2길 20-37입니다.

토지 이용 현황은 단독주택 용도로 사용 중입니다.

감정평가액은 441,429,700원입니다.

토지 면적은 269.50㎡ (약 81.52평)이며, 건물 면적은 125.45㎡ (약 37.95평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농협은행주식회사입니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 제시외 건물(감정서상 'ㄱ')도 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 북신동에 위치하며, '북신전통시장' 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 시장 주변의 점포와 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태

본건 토지는 서측 및 동측으로 약 2m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(교육환경보호구역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

건물 구조 및 이용상태

건물은 벽돌조 슬래브 지붕 2층 단독주택으로, 1980년 5월 31일 사용승인을 받았습니다.

외벽은 적벽돌 마감이며, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

건물 내에는 제반 위생설비, 급배수설비 등이 시설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황

토지 및 건물 등기부등본상 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 1997년 12월 17일: 소유권 이전 (백정자)

- 2001년 12월 06일: 근저당 설정 (농업협동조합중앙회, 48,000,000원) - 말소기준권리

- 2009년 03월 03일: 근저당 설정 (농업협동조합중앙회, 12,000,000원)

- 2016년 06월 27일: 소유권 이전 (최문태 외 3명, 상속)

- 2025년 08월 08일: 임의경매 개시 결정 (농협은행주식회사, 31,276,090원)

등기부채권 총액은 60,000,000원입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

특이사항 및 참고사항

- 본건 건물은 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 조사가 불가능하여, 주민 탐문, 관련 공부, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 경매 진행 및 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

- 본건 토지는 인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명한 바, 정확한 지적 경계는 전문적인 지적 측량이 요구되니 업무 진행 시 참고하시기 바랍니다.

- 제시외 건물(감정서상 'ㄱ')은 매각에 포함됩니다.

- 공부와의 차이는 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 상권

본건은 북신전통시장 인근에 위치하여 시장 상권 및 지역 상권의 영향을 받는 지역입니다. 점포와 단독주택이 혼재된 지역으로, 지역 내 생활 상권은 보통 수준입니다.

최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 북신동 일대 연립/다세대 주택의 거래가는 다음과 같습니다.

- 2024년 1월, 북신동 565-3번지 소재 29.44㎡(2008년식 다세대)가 54,410,000원에 거래되었습니다.

- 2025년 3월, 북신동 664-35번지 소재 75㎡(1987년식 다세대)가 99,000,000원에 거래되었습니다.

- 2025년 11월, 북신동 2-1번지 소재 48.78㎡(1986년식 연립다세대)가 57,500,000원에 거래되었습니다.

시세 분석

제공된 연립/다세대 주택의 거래 사례는 본건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 이러한 거래 가격은 북신동 일대 주택 시장의 일반적인 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 거래된 물건들의 면적별 시세는 약 118만원/㎡에서 185만원/㎡ 수준으로 나타나고 있습니다. 본건의 감정가 441,429,700원은 이러한 아파트형 주택의 시세와 비교했을 때 상대적으로 높은 편이며, 이는 상당한 면적의 토지 가치가 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설

인근 북신전통시장을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경

단독주택과 점포가 혼재된 지역 특성상, 조용하고 쾌적한 주거 환경과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화

본건 건물은 1980년 사용승인되어 약 46년이 경과된 노후 건물입니다. 이에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성 및 건물의 가치 하락 요인이 존재합니다.

내부 조사 제한

현장 조사 시 건물 내부 조사가 불가능하여, 건물의 정확한 상태, 구조, 마감재 등을 파악하는 데 한계가 있었습니다. 입찰 전 추가적인 정보 수집 및 현장 확인이 필요합니다.

지적 경계 불분명

토지의 정확한 지적 경계 확인이 불분명한 점은 향후 주변 토지 소유주와의 경계 분쟁 가능성을 내포합니다. 전문적인 지적 측량을 통해 정확한 경계를 확인해야 합니다.

시장 주변 환경

전통시장 인근이라는 입지는 상업 활동 및 유동인구 측면에서 긍정적일 수 있으나, 시장 특유의 소음, 교통 혼잡 등은 주거 쾌적성을 저해할 수 있는 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 북신동에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 북신전통시장 인근의 입지를 갖추고 있으며, 감정가는 441,429,700원입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 법적 인수 부담은 없습니다. 그러나 건물의 노후화, 지적 경계 불분명, 현장 조사 제한 등의 잠재적 리스크 요인을 보유하고 있습니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택의 시세는 본건 단독주택의 감정가와 상당한 차이를 보이며, 이는 토지 가치가 감정가 산정에 크게 영향을 미쳤음을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 법적인 권리 관계는 명확하고 안전합니다.

토지 가치 잠재력

269. 50㎡의 상당한 면적을 확보한 토지는 향후 재건축, 증축 등 개발을 통한 가치 상승 잠재력을 가집니다. (단, 관련 법규 확인 필요)

지역 상권 접근성

북신전통시장 인근에 위치하여 지역 상권 및 편의시설 이용이 용이한 점은 장점입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보는 북신동 일대의 연립/다세대 주택 시세를 보여주며, 단위 면적당 가격은 약 118만원/㎡에서 185만원/㎡ 수준입니다. 본건의 감정가는 441,429,700원이며, 이는 주로 토지 가치에 기반한 것으로 판단됩니다.

만약 주변 연립/다세대 주택의 최고 시세인 185만원/㎡를 본건 토지 면적(269.50㎡)에 적용할 경우, 토지 가치만으로도 약 498,575,000원에 달하게 됩니다. 이는 감정가를 상회하는 금액입니다.

그러나 본건은 1980년에 사용승인된 오래된 단독주택으로, 건물 자체의 가치는 낮게 평가될 수 있습니다. 또한, 현장 조사 제한 및 지적 경계 불분명 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 토지 가치를 반영하되 건물의 노후도와 시장 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세 분석 및 물건의 제반 사항을 고려하여, 약 2억 9천만 원에서 3억 5천만 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 65% ~ 80% 수준에 해당합니다. 본 예상가는 참고용이며, 실제 입찰은 철저한 권리 분석, 현장 조사, 최신 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.