나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20788 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 부림동 OOOOO OOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 일련번호(2)은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 원계리 소재 "원계마을회관" 동측 원거리에 위치하며 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 농기계 및 소형차량접근 가능한 바, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서 현황 '농경지'로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 이나 북서측 내서읍 원계리 68번지를 경유하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 1000m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 800m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>

제시목록 외의 물건

별첨사진용지 및 지적 및 건물개황도와 같이 제시외 건물 및 수목이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사일 현재 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 일련번호(1)은 경상남도 창원시 마산합포구 부림동 소재 "마산 부림시장" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 시장 및 각종 근린생활 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시외버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 내 제10층 1002호 단위세대로, 2015.07.31일사용승인 득한 건물로서 외벽 : 스톤코트 및 몰탈위페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등, 바닥 : 장판지 및 타일 마감 등 창호 : 새시창호 구조임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

구분건물의 대지권인 토지는 3필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 25m내외, 남서측으로 3m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 일반상업지역 , 방화지구 , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(대자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(성호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(1-2) : 일반상업지역 , 방화지구 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(대자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(성호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(1-3) : 일반상업지역 , 방화지구 , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(대자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(성호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

물건 비고

주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 부림동 83-18, 강남와이즈하우스 10층 1002호

건물명: 강남와이즈하우스

층수: 10층 / 총 11층

건물 용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

사용승인일: 2015년 7월 31일

1.2. 경매 정보

사건번호: 마산지원 2025타경20788 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

감정가: 65,000,000원

채권자: 전OO (등기부 요약상 말소기준권리 채권자는 전광식)

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 7.52㎡ (약 2.27평)

토지 지분: 7.5178㎡ (약 2.27평)

건물면적: 27.54㎡ (약 8.33평) (전용면적)

건물 지분: 27.535㎡ (약 8.33평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

평가 대상(1)은 경상남도 창원시 마산합포구 부림동 소재 "마산 부림시장" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 시장 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

토지감정평가상 일부 토지는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로 평가되었으나, 이는 해당 오피스텔 대지권과는 별개로 해석될 수 있습니다. (본건은 주상용 건부지로 이용 중인 토지에 건축되었습니다.)

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시외버스 정류장 등이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

농기계 및 소형차량 접근 가능한 교통 사정입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호(1): 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대자유치원, 성호초등학교)

* 일련번호(1-2): 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 중로3류(폭 12m~15m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대자유치원, 성호초등학교)

* 일련번호(1-3): 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m) 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대자유치원, 성호초등학교)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2025년 7월 31일 접수된 전광식 채권자의 강제경매개시결정 (갑9)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 소유권이전(매매), 신탁등기말소, 가압류 (소상공인시장진흥공단).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

3.2. 임차인 현황

* 주석훈 (주 )

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023년 12월 22일

확정일자: 2023년 12월 22일

배당신고일자: 2025년 10월 27일

대항력: 있음

* 홍현준 (홍 ) (전입세대확인서상)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 4월 12일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

주의: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 미상(또는 0원)으로 표시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 인수 여부 및 명도 조건에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 실제 인수 보증금은 60,000,000원일 가능성이 높아 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 마산 부림시장, 창동 예술촌 등이 위치하여 상업 및 문화 활동이 활발한 지역입니다.

다양한 근린생활시설, 상점, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 시세 분석

최근 매매 거래 정보 분석:

* 2026년 1월 2일: 42,000,000원 (전용면적 27.535㎡)

* 2026년 3월 9일: 36,000,000원 (전용면적 27.535㎡)

* 2026년 3월 23일: 44,000,000원 (전용면적 27.535㎡)

최근 3건의 실거래가 평균은 약 40,666,667원입니다.

시세 범위는 36,000,000원 ~ 44,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마산 부림시장, 각종 상점, 음식점, 병원 등이 인근에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 대자유치원, 성호초등학교가 위치하고 있어 교육 환경 보호 구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

두 명의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 특히 주석훈 임차인은 60,000,000원의 보증금을 가지고 있습니다. 그러나 제공된 정보에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 및 추가 조사가 필수적입니다. 임차인 홍현준은 보증금이 0원이지만 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

해당 건물 대지는 일반상업지역, 방화지구 등 복합적인 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 다양한 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다. (예: 중로 저촉, 가축사육제한구역, 보호구역 등)

6.3. 건물 용도 불일치 가능성

건축물대장상 주 용도는 '업무시설'로 되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중이라는 점은 향후 행정상의 문제나 금융기관의 주택담보대출 취급에 제한이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

7. 종합 의견

본건은 마산 부림시장 인근에 위치한 오피스텔로, 상업 및 교통 편의성이 우수합니다. 최근 거래 시세는 3,600만원에서 4,400만원 사이로 형성되어 있으며, 감정가 65,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 6천만원의 보증금을 가진 임차인의 인수 여부가 불확실하여 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도의 불일치 가능성도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 마산 부림시장 및 창동 예술촌 인근의 우수한 입지 조건.

* 활발한 상업 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 투자 가치 판단이 가능합니다.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력 보유 (임차인 명도 및 용도 문제 해결 시).

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가(36,000,000원 ~ 44,000,000원)와 말소기준권리(약 30,465,753원)를 고려할 때, 감정가 65,000,000원은 현재 시세보다 높은 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 60,000,000원의 보증금 인수 여부가 불확실한 점(제공 정보상 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 인수 가능성 높음)과 건물 용도 불일치 리스크를 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 상단을 기준으로 하되, 위험 요소를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원. (실제 인수 보증금 및 명도 가능성 등 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.)

* 본 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 현장 방문, 권리 분석 전문가의 조언 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 소명이 필요하며, 인수 시에는 입찰가가 크게 달라져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.