나이스옥션 법원경매 마산 2025타경282 [1] 경상남도 함안군 대산면 구혜리 317-2 근린주택 경매

경상남도 함안군 대산면 대산중앙4길 75-1 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경282(마산지원 경매2계). 감정가 440,628,800원, 최저가 151,136,000원. 매각기일은 2026-07-30입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 282 [1]
소재지	경상남도 함안군 대산면 구혜리 317-2
도로명주소	경상남도 함안군 대산면 대산중앙4길 75-1
용도	토지
매각기일	2026.07.30
관할법원	마산지원 경매2계 (055-240-9414)
이용제한	배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 제2종일반주거지역, (접함)중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역

면적

토지면적	879㎡ (265.90평)
건물면적	196.41㎡ (59.41평)

금액

감정가	440,628,800원
최저가	151,136,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	15,113,600원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.16	440,628,800원	유찰
2차	2026.05.21	308,440,000원	유찰
3차	2026.06.25	215,908,000원	유찰
4차	2026.07.30	151,136,000원

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: -
교통상황: -
형태 및 이용상태: -
인접 도로상태: -
토지이용계획 및 제한상태: -
제시목록 외의 물건: -
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1,3,4 지상 수목은 토지 가격에 포함되었고, 목록2 건물은 공부상 ‘스레이트 및 판넬지붕’ 이나 현황 ‘강판 및 판넬지붕’ 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 소재지

경상남도 함안군 대산면 구혜리 317-2

2.2. 토지 정보

* 총 면적: 879.00㎡ (약 265.89평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 감정요항표 상 특이사항: 목록1,3,4 지상 수목은 토지 가격에 포함됨.

2.3. 건물 정보

* 총 면적: 196.41㎡ (약 59.41평)

* 건물 제시외 면적: 57.50㎡ (약 17.39평)

* 용도: 제2종근린생활시설, 단독주택 (건축물대장상)

* 구조: 블록구조 (조적조)

* 지붕: 공부상 '스레이트 및 판넬지붕', 현황 '강판 및 판넬지붕'

2.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.5. 감정가

440,628,800원

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

경상남도 함안군 대산면 구혜리는 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으며, 남강 및 낙동강과 인접한 지역에 위치합니다. 군청 소재지인 가야읍으로부터 북방향으로 약 14km 거리에 있습니다. 사질 퇴적토로 이루어진 평야지대로 수박 재배 단지로 유명하며, 전국적인 특산물 수박을 생산하는 지역입니다. 주변 주요 도시로는 창원시 48.7km, 마산시 34.7km, 부산광역시 114.0km, 진주시 63.3km 거리에 위치합니다. 남해고속도로와 구마고속도로 접근이 용이하여 농산물 수송 및 주민 교통이 편리한 농공복합 지역입니다.

3.2. 교통상황

주요 도로와의 접근성은 양호한 편입니다. 칠서IC에서 약 12분 거리로 고속도로 접근성이 우수합니다. 차량 이동이 편리하며, 대형 트레일러 진출입이 가능한 포장도로가 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 경매 구분

부동산 임의경매

4.2. 채권자

권혁국 (등기부등본상)

4.3. 말소기준권리

을20 (근저당권, 권혁국, 2022-12-26, 250,000,000원)

4.4. 인수되는 권리

본 경매 물건은 일괄매각이며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 낙찰자는 말소기준권리 및 그보다 후순위 권리만 인수하게 됩니다. 등기부상 특이사항으로는 공동담보, 대항력있는 임차인이 있으나, 인수되는 보증금은 없습니다.

4.5. 임차인 현황

* 임차인: 김도형

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 1978-07-06

* 대항력: 있음

* 비고: 김도형은 토지 등기부상 공유자(갑3, 2006-12-04 접수)로도 등재되어 있습니다. 보증금 및 차임이 0원이므로, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없습니다.

4.6. 등기부 요약

* 토지 등기부채권 총액: 310,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 310,000,000원

* 주요 권리 내역:

* 공유자 지분 이전: 권진형, 김도형 (2006-12-04)

* 소유권 이전: 정문숙 (2011-06-02), 주식회사정성 (2022-12-19)

* 근저당권: 권혁국 (250,000,000원, 2022-12-26, 말소기준), 조고현 (50,000,000원, 2024-07-15, 말소)

* 가압류: 손병도 외 1명 (10,000,000원, 2023-11-06, 말소)

* 임의경매: 권혁국 (246,600,000원, 2025-08-07, 말소) - 본건 경매 개시 결정

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

함안군 대산면은 수박 생산지로 유명한 농업 지역이며, 최근에는 전원주택 단지 조성이나 귀촌을 위한 토지 매물이 꾸준히 나오고 있습니다. 비교적 낮은 가격대의 토지 및 단독주택 매물이 다수 확인됩니다. 칠서IC 인근에 위치하여 창원, 마산 등 주요 도시로의 접근성이 좋은 편이며, 이는 물류 및 산업단지 배후 지역으로서의 잠재력도 시사합니다.

5.2. 건축물 용도 및 주변 시설

본 물건은 제2종 근린생활시설 및 단독주택 용도로 사용 가능하며, 이는 지역 주민들의 생활 편의를 제공하거나 소규모 상업 시설 운영에 적합합니다. 주변에는 악양생태공원과 같은 관광 명소도 있어 관광객 유치 가능성도 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주요 시설 접근성

대산면 소재지 인근에 위치하여 면소재지 내 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 칠서IC까지 15분, 창원까지 30분, 부산까지 1시간 거리로 주요 도시 접근성이 좋습니다.

6.2. 자연환경

악양생태공원, 남강, 낙동강 등이 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 환경 문제

함안군 대산면 구혜리 일대에서 오니 및 산업폐기물 불법 매립 사례가 보도된 바 있습니다. 침출수 발생, 악취, 폐기물 혼합 등의 문제가 제기되었으며, 순환토사의 상태 불량에 대한 지적도 있었습니다. 본 물건의 정확한 위치에 따른 환경 오염 영향 여부는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7.2. 대항력 있는 임차인

임차인 김도형은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 있으나, 인수되는 보증금이 없어 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 법적 효력 및 권리 행사 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 해당 임차인이 소유권의 일부를 공유하고 있다는 점은 특이사항입니다.

7.3. 건물 상태

건축물대장상 지붕 재질과 현황의 차이(스레이트/판넬 → 강판/판넬)는 사소하나, 전반적인 건물 노후도 및 유지보수 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 대산면 구혜리에 위치한 근린주택으로, 토지 879㎡(약 266평), 건물 196.41㎡(약 59평)에 제시외 건물 57.50㎡(약 17평)가 포함된 일괄매각 대상입니다. 감정가는 440,628,800원입니다.

입지적으로는 농업이 발달한 지역이며, 칠서IC를 통한 광역 접근성이 양호합니다. 주변에 관광 명소도 있어 지역 특성을 활용할 여지가 있습니다.

권리분석 상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자가 부담할 권리 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 금전적 부담은 없습니다. 임차인이 동시에 공유자라는 특이사항은 있습니다.

리스크 요인으로는 해당 지역 인근에서 발생한 산업폐기물 불법 매립 관련 보도가 있어, 본 물건의 실제 환경 상태에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 건물 현황과 공부상 차이점 및 전반적인 건물 노후도 역시 현장 확인이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 879㎡(약 266평)의 토지는 향후 활용 가치가 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 또는 활용이 용이합니다.

* 광역 접근성: 칠서IC 인근으로 창원, 마산 등 주요 도시 접근성이 좋습니다.

* 지역 특산물 연계 가능성: 수박 생산지로 유명한 지역의 특성을 활용한 사업 구상 가능합니다.

* 낮은 임차인 부담: 보증금 및 차임이 0원인 임차인은 금전적 부담이 없습니다.

10. 예상 입찰가

현재 물건의 감정가는 440,628,800원입니다. 주변 부동산 시세 조사 결과, 함안군 대산면 일대의 단독주택 및 전원주택 매물이 1억 원대부터 2억 원대 중반까지 다양하게 거래되고 있으며, 토지 가격은 평당 10만원대 내외의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

본 물건은 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있으며, 제시외 건물과 수목 등은 감정가에 포함되어 있습니다. 또한, 구혜리 지역의 산업폐기물 불법 매립 관련 이슈는 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 고려했을 때, 감정가 대비 70~80% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 308,000,000원 ~ 352,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리 분석, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.1.물건 기본정보