나이스옥션 법원경매 창원 2025타경649 [1] 경상남도 김해시 내동 1115-4 동아아파트 306동 10층 1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동소재 동아아파트 306동 10층 1004호로서 부근은 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건내 10층 1004호로서

외벽: 몰탈위페인팅등 마감.
내벽: 벽지등 마감.
천정: 벽지등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 승강기설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측, 남측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(매화숲유치원)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경649 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 부산은행

물건 종별: 아파트

감정가: 444,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 김해시 내동 1115-4, 동아아파트 306동 10층 1004호

토지 면적: 83.21㎡ (약 25.17평)

토지 지분: 83.208㎡ (약 25.17평)

건물 면적: 164.97㎡ (약 49.90평)

건물 지분: 164.97㎡ (약 49.90평)

1.3. 건물 개요

아파트명: 경원마을동아아파트(동아1차)

사용승인일: 1996년 4월 26일

건축 구조: 철근콘크리트조

총 층수: 15층 (본건 10층)

해당 동 세대수: 60세대

전체 단지 세대수: 730세대

전체 단지 동수: 10동

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 동아아파트 306동 10층 1004호로서, 부근은 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 인근으로 북측, 동측, 남측에 도로가 소재하고 있어 접근성이 양호하며, 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 주변에 학교와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역(매화숲유치원)으로 지정되어 있어 교육 관련 시설이 인근에 있음을 알 수 있습니다. 혐오 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 단지 및 학교 인근 환경으로 보아 부정적인 시설은 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 말소기준권리는 2015년 6월 10일 접수된 부산은행 근저당권(을8)입니다.

이후 순위의 권리로는 부산은행 근저당권(을12, 을13), 중소벤처기업진흥공단 가압류(갑6), 신용보증기금 가압류(갑7), 부산은행 가압류(갑9), 서울보증보험주식회사 가압류(갑10), 기술보증기금 가압류(갑11), 10번 가압류 변경, 부산은행 임의경매(갑8) 등이 존재합니다.

등기부 채권 총액은 1,025,435,594원입니다.

상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

현장 조사 시 폐문부재로 인해 일반적인 상태를 기준으로 기재되었으므로, 실제 점유 관계 및 내부 상태는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

해당 아파트는 김해시 내동의 대규모 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 학교, 근린생활시설 등이 있어 일상생활 영위에 필요한 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다. 안정적인 수요층을 기반으로 한 주거 상권으로 판단됩니다.

4.2. 주변 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 운영되고 있어 입주민들의 편의를 도모하고 있습니다. 또한, 인근 근린생활시설 이용이 용이하여 전반적인 생활 만족도를 높일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 1996년에 건축된 철근콘크리트조 아파트로, 15층 건물 중 10층에 위치하고 있어 탁 트인 조망과 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 건물 내에는 위생 설비, 승강기 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 완비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 주차 정보

단지 내 총 680대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (전체 단지 기준)

5.3. 교육 환경

단지 주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호하며, 매화숲유치원 등 교육 시설 접근성이 좋습니다. 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 대한 법률적 규제를 받습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

본 건은 현장 조사 시 폐문부재로 인하여 일반적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태, 하자 여부, 정확한 점유 관계 등은 반드시 별도로 확인해야 합니다.

6.2. 권리 관계

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 개요 정보는 없어 추가 확인이 필요합니다. 다만, 일반적인 아파트의 경우 실제 지상권이 설정되어 있을 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 내동에 위치한 동아아파트 306동 10층 1004호로, 비교적 양호한 입지 조건과 잘 갖추어진 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 1996년에 건축되어 연식이 있으나 철근콘크리트 구조로 안정성을 지니고 있습니다. 경매 절차상 모든 후순위 권리는 말소될 예정이므로, 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 투자 대상입니다. 다만, 현장 조사 제약 사항이 존재하므로 실제 물건의 상태를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석 시, 유사 면적대의 거래가액을 참고하여 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 환경

김해시 내동의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요층을 확보하고 있으며, 주변 학군 및 편의시설 접근성이 우수하여 실거주 목적의 투자에 매우 유리합니다.

8.2. 안전한 권리 분석

등기부상 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 별도의 권리 인수 부담이 없습니다.

8.3. 시세 차익 기대

감정가 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 합리적인 입찰가 산성을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

본 건의 면적은 164.97㎡ (약 49.90평)입니다.

최근 거래 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

2026년 4월 13일: 164.97㎡, 12층 거래가 435,000,000원

2026년 5월 30일: 100㎡, 10층 거래가 250,000,000원

2026년 6월 4일: 127.69㎡, 6층 거래가 350,000,000원

본 건과 가장 유사한 조건(면적 164.97㎡)의 최근 실거래가는 435,000,000원입니다. 감정가는 444,000,000원으로, 최근 실거래가가 감정가와 유사하거나 소폭 낮은 수준입니다.

경매 물건의 시세는 일반적으로 감정가의 70~90% 범위에서 형성되는 경향이 있으나, 본 건의 경우 최근 실거래가가 감정가와 근접하므로, 입찰가는 시세 수준 또는 그 이상을 고려해야 할 수 있습니다.

현재 시세는 435,000,000원 ~ 444,000,000원 내외로 추정됩니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수 낙찰가로만 산정합니다.

예상 입찰가 산정

시세 (최근 실거래가): 약 435,000,000원 (164.97㎡ 기준)

감정가: 444,000,000원

최근 실거래가가 감정가 수준으로 형성되어 있어, 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다. 본 건의 입지, 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 435,000,000원 ~ 445,000,000원

(본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 최근 시장 동향 및 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.