나이스옥션 법원경매 창원 2025타경638 [1] 경상남도 창원시 성산구 용호동 73-56 지하층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 성산구 용호동 소재""창원시청""북서측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, ,업무시설, 숙박시설, 위락시설, 오피스텔 등이 소재하는 지대로서, 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 내
기호 1) : 제지하층 제101호로서,
기호 2) : 제지하층 제101-1호임.
외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 붙임 등
창호 : 없 음.

이용상태

기호 1), 2) : 제2종근린생활시설(현:공실)로 이용중임.

설비내역

급배수.위생설비, E/V설비, 화재탐지설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 정방형 평지의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북동측으로 및 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(배후도시) , 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 없 음.

물건 비고

제2종근린생활시설로서 현재 공실 상태임. 현황조사 당시(2025.08.22.) 목록1.~2.의 관리비가 약 1000만 원이 미납인 것으로 조사됨(입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

소재지: 경상남도 창원시 성산구 용호동 73-56 지하층101호 (신주소: 경상남도 창원시 성산구 원이대로589번길 18 (용호동))

사건번호: 창원지방법원 2025타경638 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

감정가: 509,000,000원

건물명: 반도빌딩

사용승인일: 1987년 11월 24일

1.2. 토지 정보

토지면적: 138.17㎡ (약 41.80평)

토지지분: 138.17㎡ (약 41.80평)

토지 형상 및 이용상태: 정방형 평지의 토지로서 상업용 건부지로 이용중

인접 도로상태: 북동측 및 북서측 노폭 약 12m 내외 도로 접함

토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 중로3류(폭 12m~15m)

1.3. 건물 정보

건물면적: 398.34㎡ (약 120.50평)

건물지분: 398.34㎡ (약 120.50평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 (철골, 철근콘크리트조)

이용상태: 제2종근린생활시설 (현재 공실)

주요 용도: 제1,2종근린생활시설, 위락시설, 일반숙박시설 등

설비내역: 급배수, 위생, E/V, 화재탐지 설비 등

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 창원시 성산구 용호동에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임. 인근에 창원시청이 위치하여 행정기관 이용이 편리함.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로망을 이용한 외부 지역과의 연계성이 양호함. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* (주)서강건설

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2023-06-14

대항력: 없음

* 최태훈

보증금: 20,000,000원

차임: 2,200,000원

전입일자(사업일자): 2018-12-06

대항력: 있음

비고: 최 (개인정보 보호를 위해 성만 표기)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 2019-04-22 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을16)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부 채권 총액 324,000,000원)

3.3. 특이사항

* 별도등기: 등기사항전부증명서상 별도 등기가 존재할 수 있음에 유의해야 함.

* 대항력 있는 임차인: 최태훈 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 및 차임 관련 사항을 면밀히 확인해야 함. (인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 중요 관리 포인트임)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본 물건은 제2종근린생활시설로 분류되어 있으며, 현재 공실 상태임. 상업지역에 위치하여 다양한 업종으로의 활용 가능성이 있음.

4.2. 주변 시설

본 물건이 위치한 용호동 인근은 창원시청이 소재한 행정 중심지이며, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 형성되어 있는 지역임.

검색 결과, 주변 지역(상남동, 중앙동 일대)은 유흥업소가 밀집한 상권으로도 알려져 있으나, 직접적인 혐오시설이나 유해시설이 본 물건지 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않음. 그러나 상권 특성상 유흥업소 밀집 지역이 인접해 있을 가능성은 존재함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

창원시청을 비롯한 관공서 및 다수의 상업시설, 금융기관 등이 인근에 소재하여 행정, 금융, 쇼핑 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 기타 생활 인프라

주변으로 병원, 식당, 카페 등 생활 편의를 위한 다양한 인프라가 잘 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

현황조사 당시(2025.08.22.) 목록 1~2의 관리비 약 1,000만원이 미납된 것으로 조사됨. 입찰 전 반드시 관리사무소에 현재까지의 미납 관리비 총액을 확인해야 하며, 미납 관리비의 인수 여부는 명확히 파악해야 할 중요 사항임.

6.2. 별도 등기

등기부등본상 별도 등기 존재 가능성이 있으며, 이는 추가적인 권리관계를 형성할 수 있으므로 반드시 확인이 필요함.

6.3. 대항력 있는 임차인

최태훈 임차인은 대항력이 있어, 명도에 어려움이 발생할 수 있음. 보증금 인수 여부와 관계없이 임차인의 점유로 인한 명도 저항 가능성에 대해 충분히 고려해야 함. (단, 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 되어 있어, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 협상 등은 필요할 수 있음.)

7. 종합 의견

본 물건은 창원시청 인근의 상업지역에 위치한 제2종근린생활시설로, 넓은 면적과 함께 창원시 주요 상권에 속해 있어 잠재적 가치가 높은 편임. 또한, 창원시청 북서측 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있음.

그러나 현재 공실 상태이며, 대항력 있는 임차인의 존재, 상당한 금액의 미납 관리비, 별도 등기 가능성 등은 투자를 고려할 때 신중하게 검토해야 할 리스크 요소임. 특히 미납 관리비와 대항력 있는 임차인의 명도 관련 사항은 입찰 전 철저한 확인과 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 창원시청 인근 중심 상업지구에 위치하여 입지적 우수성.

* 제2종근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환 및 활용 가능성.

* 넓은 면적(건물 약 120.50평)으로 대규모 점포 또는 다수의 임대 공간 활용 가능.

* 현재 공실 상태로, 인수 후 즉시 임대 또는 자체 사용을 통한 가치 창출 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 509,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없는 점, 대항력 있는 임차인 존재, 상당한 미납 관리비, 공실 상태 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

명도 관련 비용, 미납 관리비 인수 가능성, 공실 리스크 해소 방안 등을 충분히 검토한 후, 시장 상황과 주변 시세를 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. (구체적인 예상 입찰가 산정은 별도의 현장 조사 및 심층 분석이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.