나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11919 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 829-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동에 소재하는 '진해중앙고등학교' 남측에 위치하며 부근은 노선상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통 등 일반적인 교통사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

완경사지대내 인접도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로, 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 대로, 동측으로 중로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진해남중,진해중앙고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

후첨' 지적 및 건물개황도, 사진 용지'와 같이 제시외 물건이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건물로
(사용승인일:1995.09.02)

외벽: 치장벽돌 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일붙임 등 마감.
창호: 샷시창 마감 등.

이용상태

기호(2) 지하층은 근린생활시설(현황공실로 탐문), 1층은 근린생활시설(상호:KCC페인트) , 2층은 주택으로 이용중임.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비 등 되어 있으며, 2층 주택은 개별난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨' 지적 및 건물개황도, 사진 용지'와 같이 제시외 물건이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 1층 근린생활시설에 임대차관계 있는것으로 탐문되나 상세내역은 미상임.
나. 기 타:
본건은 현장조사시 기호(2)내 일부(2층 주택, 지하층)는 폐문부재중인 상태로 건축물 현황도 및 인근주민 등 탐문조사, 내·외부관찰사항 등을 참고하여 평가하였으니, 경매 입찰시 내부구조 및 이용상황, 내부 하자여부 등 은 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2025타경11919 (1) 사건으로 경상남도 창원시 진해구 경화동 829-7번지에 소재한 근린주택입니다.

감정가는 498,247,360원이며, 토지면적은 167.00㎡(약 50.5평), 건물면적은 298.92㎡(약 90.4평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건이며, 채권자는 새진해새마을금고입니다.

건물은 1995년 9월 2일에 사용 승인되었으며, 주요 용도는 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 건축물대장에 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동에 위치하며, '진해중앙고등학교' 남측에 자리하고 있습니다.

부근은 노선상가 등이 형성된 지역으로, 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용 등 일반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

토지 북측으로는 대로, 동측으로는 중로의 포장도로가 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 대로1류, 중로3류 도로가 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진해남중, 진해중앙고), 비행안전제2구역 등 다수의 지역 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 3월 2일에 접수된 새진해새마을금고 근저당권(을3)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

권리 분석 결과, 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리(보증금, 채권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 박 (박철준): 보증금 1,000,000원, 차임 100,000원. 2023년 10월 12일 전입. 대항력 없음.

* 주식회사올바름도장방수: 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원. 2025년 5월 16일 전입. 2025년 10월 22일 배당신고. 대항력 없음.

* 임차인의 보증금은 인수되지 않으나, 배당 여부에 따라 채권 변제 순서가 달라질 수 있으므로 관련 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 진해구 경화동의 노선상가 지역에 위치하여 어느 정도의 유동인구 확보가 가능할 것으로 보입니다.

현재 1층 상가에서는 'KCC페인트'가 운영 중이며, 지하층은 공실 상태인 것으로 탐문되었습니다.

상가 임대차 관계는 상세 내용이 불명확하나, 30,000,000원의 보증금과 1,000,000원의 월세 임차인이 확인되었습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경으로는 진해중앙고등학교가 인근에 위치하며, 교육 시설로는 진해남중, 진해중앙고 등이 있습니다.

이 지역은 상가 및 주거 지역이 혼합된 형태를 보입니다.

외부 지도 검색을 통한 혐오시설 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1995년 준공된 건물로 약 30년이 경과하여 내부 시설 및 구조 보수 필요성이 있을 수 있습니다.

내부 상태 미확인: 현장 조사 시 지하층 및 2층 주택 부분이 폐문 상태여서 내부 구조, 이용 상황, 하자 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 반드시 전문가와 함께 내부 상태를 재확인해야 합니다.

토지 이용 제한: 제2종일반주거지역 외에 상대보호구역, 비행안전제2구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 경화동에 소재한 근린주택으로, 도로 접근성이 양호하고 상업 및 주거 지역이 혼재된 입지에 위치합니다.

토지, 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되는 점을 고려할 때, 다양한 활용 가능성을 지닌 물건입니다.

권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 건물 노후화 및 내부 상태 미확인이라는 잠재적 리스크가 존재하므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

경화동 상권 내 위치: 지역 발전 및 상권 활성화 시 시세 상승 잠재력이 있습니다.

복합 용도 활용: 1층 근린생활시설과 2층 주택 용도를 분리하거나 통합하여 운영 가능합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 하나의 자산으로 취득하여 관리 및 운영의 효율성을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료는 본건과 용도 및 규모가 상이한 연립/다세대 주택으로, 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

주변 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 3천만원에서 7천만원 수준이나, 본건은 근린주택으로 토지 면적 167㎡, 건물 면적 298.92㎡ 규모이며 감정가는 498,247,360원입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

건물 연식(1995년식) 및 내부 확인 불가 리스크를 고려하여, 감정가의 70%~80% 수준을 예상 범위로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 3억 5천만원 ~ 4억원

이는 현재 기준으로 제시된 예상 범위이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 권리 관계 상세 재확인, 주변 시세 변동, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.