나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11911 [1] 경상남도 창원시 의창구 팔용동 124-1 극동아파트 106동 18층1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 ""팔용동행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통 운행 상황 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건 내 18층 1803호로서, 일반적 현황은
외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지는 대체로 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지의 북서측으로 왕복5차선의 아스팔트포장도로, 남서측으로 왕복4차선의 아스팔트포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(팔용지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원남산 유적)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(바른나무 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(바른나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(내동지천)<소하천정비법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②본건의 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등의 내부확인이 곤란하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11911 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 팔용동 124-1 극동아파트 106동 18층 1803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 165,000,000원

* 토지면적: 19.33㎡ (약 5.85평)

* 건물면적: 49.91㎡ (약 15.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

* 특이사항: 공동담보

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

* 본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동에 위치하며, "팔용동행정복지센터" 동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 차량 접근이 가능하며, 대중교통 운행 상황 등을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 본건 구분건물 대지권의 목적인 토지는 북서측으로 왕복 5차선, 남서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 대로, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로와 인접해 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창원남산 유적), 상대보호구역 및 절대보호구역(바른나무 유치원), 소하천구역 등의 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 한OOOOOOO(한국자산관리공사)입니다.

* 등기부등본상 총 채권액은 217,381,326원입니다.

* 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당(128,040,000원) 외 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

* 현재 임차인으로는 백 님이 확인되며, 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있습니다.

* 해당 임차인은 전입일자(2015-05-11)는 있으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 백 님은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바 없습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 팔용동 지역은 주거지와 상업시설이 공존하는 복합적인 성격의 상권입니다.

* 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있으며, 주변 근린생활시설 이용도 편리합니다.

* 행정복지센터, 유치원 등 공공 및 교육시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 본건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동 124-1번지 극동아파트 106동 18층 1803호에 위치한 아파트입니다.

* 극동아파트는 1994년 12월 7일에 사용 승인된 철근콘크리트 슬래브지붕 20층 건물 내에 위치하고 있습니다.

* 건물 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

* 내부 시설로는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

* 극동아파트는 총 7개 동, 1059세대로 구성된 단지입니다.

* 주차는 지상 3대, 지하 25대 (총 481대) 주차 가능하며, 지하 주차장에는 전기차 충전기 9대가 설치되어 있습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다.

* 본 건물의 전용 면적은 49.91㎡ (약 15.10평)이며, 토지 지분 면적은 19.33㎡ (약 5.85평)입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 준공연도가 1994년으로 약 32년 경과되어 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 역사문화환경보존지역, 각종 보호구역, 소하천구역 등이 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 확인이 어려웠다는 점은, 실제 내부 상태가 외부에서 파악한 것과 다를 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 창원시 의창구 팔용동의 성숙된 주거 지역에 위치한 극동아파트 내 아파트입니다.

* 적절한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있으며, 단지 규모 또한 충분하여 주거 가치가 안정적입니다.

* 다만, 건물 노후화와 일부 토지이용제한은 고려해야 할 사항입니다.

* 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 추가적인 조사나 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정가는 165,000,000원으로 책정되었으며, 이는 동일 단지 내에서 거래되는 더 큰 면적의 세대 시세와 비교 시, 면적 차이를 감안한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 성숙된 아파트 단지인 극동아파트 내 물건으로, 지역 내에서의 인지도 및 선호도가 일정 수준 확보되어 있습니다.

* 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 동일 단지 내 더 넓은 면적의 세대들이 6월 현재 3억 원 이상의 가격에 거래되고 있는 점은, 본 건의 잠재적 가치 상승 여력을 시사합니다.

* 경매를 통한 취득 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 매입할 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 165,000,000원입니다.

* 동일 단지 내 108.72㎡(약 32.89평) 면적의 세대가 최근 6월에 305,000,000원에서 335,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 전용면적 49.91㎡(약 15.10평)의 시장 가치는 면적 대비 가격 비율을 적용하면 약 1억 4천만 원대에서 1억 6천만 원대 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 165,000,000원으로 책정되어 있어, 이는 시장 추정치와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가인 165,000,000원을 기준으로, 경쟁 상황 및 낙찰률 등을 고려하여 165,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.