나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11910 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1435 화정마을부영아파트 603동 11층1113호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 김해시 삼계동에 소재하는 '화정마을부영아파트' 603동 11층 1113호와 그 부지로서 주위는 대단위아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경량철골트러스위금속기와잇기 14층 중 11층 1113호로서
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감
내 벽 : 모르타르 위 벽지 등 마감
창 호 : 새시창호
※현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 평가선례, 탐문조사 등에 의하여 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생시설, 승강기, 급.배수시설 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권으로 이용중인 토지는 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 남측으로 중로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권으로 이용중인 토지는 토지이용계획확인서상
도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(북부지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-05-22)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11910 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1435 화정마을부영아파트 603동 11층1113호

용도: 아파트

감정가: 107,000,000원

토지면적: 28.97㎡ (약 8.77평)

건물면적: 49.84㎡ (약 15.08평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 삼계동에 소재하는 '화정마을부영아파트' 603동 11층 1113호로, 주위는 대단위아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다. [cite: Provided text] 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite: Provided text] 단지 동측으로는 대로, 남측으로는 중로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다. [cite: Provided text]

최근 실거래가 정보에 따르면, 해당 아파트 단지는 장신대역 및 가야대역 인근에 위치하며, 생활 편의시설(마트, 병원, 카페 등)이 잘 갖춰져 있어 생활 환경이 편리한 지역으로 평가받고 있습니다. 또한, 단지 인근에 위치한 뒤산 체육공원과 등산로 등은 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경을 제공합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 4월 1일 한국자산관리공사 명의의 근저당권(채권최고액 117,600,000원)입니다. [cite: Provided text] 이 권리보다 후순위로 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. [cite: Provided text]

등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: Provided text]

임차인 현황으로는 김정윤 씨가 확인되며, 전입일자는 2016년 5월 18일입니다. 보증금 40,000,000원, 차임 0원으로 되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. [cite: Provided text] 따라서 본건 낙찰 시 해당 임차인의 보증금 40,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원) [cite: Provided text]

4. 상권분석

본건이 위치한 삼계동 일대는 대규모 아파트 단지와 더불어 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. [cite: Provided text] 주변에 다양한 상업 시설과 마트, 병원, 카페 등이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 또한, '먹자골목 상권'이 형성되어 있어 상업적 활동도 활발한 지역입니다.

다만, 김해시 일부 지역에서는 폐기물 처리, 토석 채취장 확장 등으로 인한 환경 문제(악취, 소음, 분진 등)가 제기된 바 있습니다. 현재 본건 아파트 단지 바로 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 광역적인 지역 내 환경 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려해 볼 필요가 있습니다.

5. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트 벽식구조이며, 지상 14층 중 11층에 위치합니다. [cite: Provided text, 표제부 JSON] 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 모르타르 위 벽지 등으로 마감되어 있으며, 창호는 새시창호입니다. [cite: Provided text]

단지 내에는 위생 시설, 승강기, 급·배수 시설 등이 설비되어 있으며, 총 1396세대가 거주하는 대단지 아파트입니다. [cite: Provided text, 아파트 정보] 건물 사용승인일은 2003년 7월 18일로, 약 20년이 경과한 아파트입니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 구체적인 내용 및 영향력을 확인해야 합니다. [cite: Provided text]

둘째, 건물이 2003년에 건축되어 20년이 경과함에 따라 향후 유지보수 및 관리에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

셋째, 김해시 일대의 환경 문제 관련 보도(폐기물, 토취장 등)는 광역적인 이슈로, 본건 아파트 단지에 직접적인 영향을 미치는지 여부에 대한 추가적인 조사 및 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 삼계동의 잘 갖춰진 주거 지역에 위치한 아파트로, 편리한 생활 환경과 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 경매 절차상 인수해야 할 부담이 되는 권리나 임차인의 보증금이 없어 권리 분석 측면에서 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. [cite: Provided text] 건물 연식에 따른 관리 상태 및 미확인 지상권 등의 잠재적 리스크는 있으나, 입지 조건 및 시장 가치를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 삼계동의 편리한 생활 인프라와 교통망을 갖춘 지역에 위치합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되며, 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없습니다. [cite: Provided text]

* 실거래가 반영: 최근 실거래가 데이터를 통해 안정적인 시장 가치를 확인할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 107,000,000원입니다.

최근 실거래가 데이터에 따르면, 동일 면적(약 49.84㎡)의 본건과 유사한 층수의 아파트 매매가는 2026년 6월 기준 92,000,000원(15층)에서 112,000,000원(7층) 사이에서 형성되고 있습니다. [cite: Provided JSON data]

11층이라는 위치와 감정가, 최근 거래 사례 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 본 물건은 인수할 임차인의 보증금이 없으므로, 제시된 감정가 및 시세 범위를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.