나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12281 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 13층1312호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 부산도시철도 2호선 '증산역' 북측 인근에 위치하는
양산유림노르웨이아침 13층 1312호로서 주변은 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등으로
형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상20층건 중 13층 1312호로서
외 벽: 걍화유리 및 복합판넬 마감
내 벽: 벽지바름, 일부 타일붙임 등
창 호: 샷시창 등

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고 평탄한 세장형의 토지로서 주상복합 및 업무시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지주변 가로망상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~
20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

해당 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2번지에 소재한 '양산유림노르웨이아침' 아파트 13층 1312호입니다. 본 건물은 주상복합 건물로 업무시설, 공동주택(아파트), 제1,2종 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 3.99㎡ (약 1.21평)이며, 건물 전용면적은 32.28㎡ (약 9.77평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

본 경매 물건은 부동산강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 부산도시철도 2호선 '증산역' 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택, 업무시설 등이 혼합된 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 단지 주변 도로망 상태는 양호합니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상20층 건물 중 13층에 위치합니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감, 내벽은 벽지 바름 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다. 토지는 자체 지반이 등고 평탄한 세장형으로 주상복합 및 업무시설 건축부지로 이용 중입니다.

2.3. 지역 지구 및 이용계획

해당 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 건의 말소기준권리(압류)는 2023년 11월 22일자 양산시의 압류(갑7)입니다. 이를 기준으로 을구 1번 주택임차권(이지현, 2024년 9월 25일 등기)은 말소되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 인수 여부)

주택임차인으로 이지현 씨가 등재되어 있으며, 보증금 120,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 9월 14일, 확정일자는 2022년 8월 16일로 대항력이 있습니다. 등기부상 해당 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 보증금 전액 미배당 시 잔액 인수 부담이 있습니다.

3.3. 기타 권리 사항

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (갑8 압류(양산세무서장), 갑9 강제경매(주택도시보증공사), 갑10 압류(국민건강보험공단) 등)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설 현황

본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설과 업무시설이 혼재되어 있어 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 주변에 아파트 단지와 함께 다양한 상업 시설들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

4.2. 주거 및 상업 혼합 지역 특성

주상복합 건물로서 주거와 상업 기능을 함께 갖춘 지역의 특성을 보입니다. 이는 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 잠재력을 가지는 동시에, 특정 업종의 과밀화나 공실 위험 등의 가능성도 내포합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

부산도시철도 2호선 증산역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 단지 주변 가로망이 양호하여 차량을 이용한 도심 및 인근 지역으로의 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과 기반) 양산물금신도시 내에는 양산시립중앙도서관, 양산부산대병원, 이마트(양산점), 하나로마트, 롯데시네마, 메가박스 등이 있어 다양한 문화, 여가, 쇼핑 시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주거 환경

공동주택과 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 자리한 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 상업 시설과의 복합으로 인해 소음이나 유동 인구로 인한 영향을 받을 가능성도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

이지현 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 120,000,000원에 대해 배당받지 못한 잔액이 있을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 배당 현황에 따라 인수 금액이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. (검색 결과 기반)

주변 지역에서 폐기물 처리 시설과 관련된 언급이 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성이나 혐오시설로 인한 직접적인 피해 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 증산역 인근의 중심상업지역에 위치한 아파트로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 증산역 역세권 입지로 우수한 교통 환경 보유

* 중심상업지역 내 위치로 인한 풍부한 생활 편의시설 접근성

* 주상복합 건물 특성상 다양한 수요층 기대 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 102,000,000원

토지면적: 3.99㎡ (약 1.21평)

건물면적: 32.28㎡ (약 9.77평)

최근 실거래가 사례를 보면, 양산유림노르웨이아침 전용 84㎡가 약 2.4억 원 (2026년 6월), 다른 단지의 전용 84㎡가 약 5.5억 원 (2026년 6월)에 거래되었습니다. 해당 물건은 전용 32.28㎡로 비교적 소형 평수이며, 감정가는 102,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정되어, 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 간주하여 보수적으로 접근합니다.

9.2. 제안가

감정가 102,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 시장 가치 및 본 건의 권리 관계(인수 가능성)를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

제안 입찰가: 95,000,000원 ~ 105,000,000원 (보수적 관점에서)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.