나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3981 [1] 경상북도 포항시 북구 죽도동 699-19 대방죽도국민주택 5층 507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 소재 ""세명고등학교"" 북측인근에 위치하는 ""대방죽도국민주택"" 5층 507호
로서 부근은 빌라,근린상가,단독주택,학교 등이 소재하며 환경은 보통시됨

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통사정은 보통시됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 지붕 5층건 중 5층으로
외벽: 몰탈위 페인팅
내벽: 벽지,타일
창호: 샤시창호
바닥: 장판지 타일임

이용상태

아파트로 이용중임

설비내역

급배수, 위생,도시가스에 의한 난방설비등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

3필1단의 장방형에 가까운 토지로서 아파트부지로 이용중임

인접 도로상태등

남서측으로 약8미터, 남동측으로 악6미터, 북서측으로 약 4미터폭의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 제2종일반주거지역,가축사육제한구역,상대보호구역
기호2: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함) ,가축사육제한구역, 상대보호구역
기호2: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함) , 소로3류(폭 8m미만)(접함)
가축사육제한구역 ,상대보호구역

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 포항지원 2025타경3981 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 죽도동 699-19, 대방죽도국민주택 5층 507호 (도로명주소: 경상북도 포항시 북구 새천년대로484번길 11)

용도: 공동주택 (아파트)

감정가: 66,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 36.11㎡ (약 10.92평)

건물 면적: 46.08㎡ (약 13.94평)

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 1987년 02월 07일

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 5층 건물 중 5층

연면적 (전체 건물): 2,448.6㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 소재 "세명고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 빌라, 근린상가, 단독주택, 학교 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 이루고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 본건은 남서측으로 약 8미터, 남동측으로 약 6미터, 북서측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 접면 도로의 폭에 따라 소로2류(폭 8m-10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 경매 진행

말소기준권리는 2024년 10월 31일 접수된 에스비아이저축은행의 가압류 (채권액 금 7,166,379원)입니다. 본 경매는 2025년 8월 4일 접수된 에스비아이저축은행의 강제경매 (채권액 8,178,821원)로 진행 중입니다.

3.2. 소멸 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 본 매각으로 인해 말소기준권리 및 그 이후에 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 말소될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 지상권 개요 역시 해당사항이 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

* 임대관계가 미상이므로, 실제 점유하는 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 추가 조사가 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 현황에 대한 별도의 확인 없이는 잠재적인 위험이 존재할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 죽도동은 포항시의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나로, 죽도시장, 오거리 등이 인근에 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 세명고등학교가 북측에 위치하며, 빌라, 근린상가, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

4.2. 편의시설

주변에 은행, 학교, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리한 환경입니다. 대중교통 이용이 편리하며, 죽도시장 등 주요 상업 시설 접근성이 좋습니다.

4.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 위치하는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

본 건은 1987년 사용승인된 5층 건물 중 5층에 위치한 아파트로, 철근콘크리트 구조입니다. 건물 내외부 마감은 몰탈 위 페인팅 외벽, 벽지 및 타일 내벽, 샤시 창호, 장판지 및 타일 바닥으로 되어 있습니다. 급배수, 위생, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

인근에 세명고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생의 가능성을 내포합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고, 이에 대한 철저한 확인 절차가 필수적입니다.

6.2. 건물 노후

1987년 준공된 건물로, 약 40년의 건축 연수(2026년 기준)를 고려할 때 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 지역적 특성

제2종일반주거지역에 속하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 지정이 있어 향후 개발이나 건축 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 죽도동의 세명고등학교 인근에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 입지와 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정으로 권리상의 안정성이 높다고 판단됩니다. 다만, 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 임차인 현황 조사 및 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 건축된 지 40년 된 건물이라는 점을 고려하여 향후 관리 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 세명고등학교 인근에 위치하며, 주변에 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 목적에 유리합니다.

* 권리상 안전성: 모든 선순위 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 문제가 복잡하게 발생할 가능성은 상대적으로 낮습니다 (임차인 제외).

* 잠재적 가치: 지역 개발 및 재건축 가능성(죽도4구역 관련 언급)을 염두에 둘 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 66,000,000원

현재 시장 상황, 물건의 상태, 경쟁률 및 잠재적 리스크(임대관계 미상, 건물 노후도 등)를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

특히, 임대 관계 미상이라는 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에 따라, 약 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

본 예상 입찰가는 일반적인 경매 시장 상황 및 제공된 정보를 바탕으로 추정한 것이며, 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인, 주변 시세 비교, 최근 동종 물건의 낙찰가 추이 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.