나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3980 [1] 경상북도 포항시 남구 해도동 430-17 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대감정 · 평가일 2025.09.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 해도동 소재 ""해도동 행정복지센터"" 서측 인근에 위치하며,
부근 일대는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교
통사정은 대체로 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2,4,6,8~14): 일체의 토지로 보아 부정형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄한 편이
며, 기준시점 현재 일체의 토지로 조성되어 있는 공영주자창으로서
나대지 상태의 토지임.
기호(3): 세장형에 가까운 토지로서 인접지와 대체로 평탄한 편이며, 주거용 건부지 상태임.
기호(5): 세장형의 토지로서 인접지와 대체로 평탄한 편이며, 도로임.

인접 도로상태

기호(1,2,4,6,8~14): 일체의 토지로 보아 남측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로,
동측 및 서측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.
기호(3): 서측으로 폭 약 5~6미터 내외의 포장도로와 접함.
기호(5): 남측으로 폭 약 25미터 내외의 포장도로에 접하며, 본건 토지가 폭 약 4~5미터의
도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(4),(6),(8),(9),(10),(12)
: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축
종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>임.

기호(2),(11):
: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

기호(5),(13):
: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(모든축
종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>임.

기호(14)
: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타:

- 본건 기호(1,2,4,6,8~14) 토지는 일체로 거래되어 이용되는 것이 인접 토지 이용과의 상
관관계, 토지이용의 효율성 등에서 최유효 이용으로 판단되며, 이러한 이용이 사회적·
경제적·행정적 측면에서 합리적이고 대상 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 인정
되는 등 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되어 일괄 평가하였음.

- 본건 기호(14) 일부 지상에 컨테이너 1개동이 소재하나 이동이 가능한 점 등을 고려하여
평가에서 제외하였으며, 본건 토지 중 일부 지상에 소재하는 수목은 토지와 일체로 거래
되는 관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 1층 건물로서
사용승인일: 2012.11.12
외벽: 스톤코트 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
바닥: 바닥 내장재, 타일 마감 등
창호: 하이새시 창호 등임.

이용상태

기호(7): 단독주택임.

설비내역

기호(7): 급·배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타

- 본건 토지인 해도동 430-20번지(기호14) 외 3필지[430-28(기호12), 430-49(기호6),
430-50(기호2)]에 기준시점 현재 일반건축물대장상 건물 1개동(구조:경량철골구조,
용도: 사무소, 면적15㎡)이 등재되어 있으나 등기사항전부증명서상 미등기로서 현재
멸실상태로 조사되오니 경매 진행시 참고하시기 바람.

- 본건 건물은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여 건물 내부를 확인할 수
없어, 내부 구조, 내부 현황 및 그 상태 등은 일반건축물대장상 건축물 현황도 등의 공
부서류를 참작하고 평가 전례, 인근 탐문조사 및 외부관찰 등을 통하여 평가하였으니,
경매 진행시 이 점 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록 1,2,4,6,8~14 토지는 공영주차장으로 일괄평가. 목록 14 지상에 소재하는 컨테이너는 이동이 가능한 점을 고려하여 평가에서 제외. 수목은 포함 평가. 목록 7 공부상 면적으로 사정. 건물 중 발코니 등은 건물에 포함하여 평가. 목록 2,6,12,14에 일반건축물대장상 건물 1개동(구조:경량철골구조, 용도:사무소, 면적15㎡)이 등재되어 있으나 등기사항전부증명서상 미등기로서 현재 멸실상태로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경3980 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상북도 포항시 남구 해도동 430-17

용도: 다가구주택

총 토지 면적: 4868.46㎡ (약 1472.70평)

총 건물 면적: 184.41㎡ (약 55.77평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 6,518,187,580원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 포항시 남구 해도동 소재 "해도동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 아파트 등이 혼합된 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 현황

토지는 총 4868.46㎡(약 1472.70평) 규모이며, 일괄 매각 대상입니다. 기호(1,2,4,6,8~14) 토지는 공영주차장으로 일괄 평가되었으며, 나대지 상태입니다. 기호(3) 토지는 주거용 건부지 상태이며, 기호(5) 토지는 도로로 이용되고 있습니다.

건물은 총 184.41㎡(약 55.77평) 규모의 단독주택(다가구주택)이며, 2012년 11월 12일에 사용 승인이 되었습니다. 철근콘크리트구조로 외벽은 스톤코트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 내장재 및 타일 마감되었습니다. 급배수, 위생, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 목록 2, 6, 12, 14에 일반건축물대장상 15㎡ 규모의 사무소 건물이 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서상 미등기 상태로 현재 멸실된 것으로 조사되었습니다.

* 목록 14 지상 컨테이너는 이동 가능하여 평가에서 제외되었으며, 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리(토지 및 건물)는 2022년 1월 27일자 양남농업협동조합의 근저당권(을9/을4)입니다.

매각으로 인해 다음의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 접수일자 2000-04-21: 재단법인대한예수교장로회포항노회유지 (갑2)

* 접수일자 2013-07-01: 재단법인대한예수교장로회포항남노회유 (갑4)

* 접수일자 2021-03-05: 대한예수교장로회포항섬안교회 (갑5, 증여)

* 접수일자 2022-01-27: 양남농업협동조합 근저당권 (을9, 말소기준권리, 금4,200,000,000원)

* 접수일자 2023-04-27: 양남농업협동조합 근저당권 (을12, 금360,000,000원)

* 접수일자 2023-04-27: 양남농업협동조합 지상권설정 (을13, 말소)

* 접수일자 2025-08-04: 양남농업협동조합 임의경매개시결정 (갑8, 말소)

* 건물 등기부 요약:

* 접수일자 2012-11-20: 대한예수교장로회포항섬안교회 소유권보존 (갑1)

* 접수일자 2022-01-27: 양남농업협동조합 근저당권 (을4, 말소기준권리, 금4,200,000,000원)

* 접수일자 2023-04-27: 양남농업협동조합 근저당권공동담보목록 (을7, 금360,000,000원)

* 접수일자 2025-08-04: 양남농업협동조합 임의경매개시결정 (갑4, 말소)

총 등기부채권액은 4,560,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

건물의 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 해도동 일대는 해도동 행정복지센터 인근으로, 지역 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설이 발달해 있습니다. 소규모 상점, 식당, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설이 존재하며, 배후 주거 단지의 소비력을 기반으로 하는 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해도동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정서비스 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 토지이용계획상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 인근에 교육시설(학교)이 존재함을 알 수 있습니다. 구체적인 학교 정보는 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 특이사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역.

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역.

* 토지 이용: 일부 토지가 공영주차장으로 일괄 평가되어 토지 이용 효율성이 제한될 수 있습니다.

* 미등기 건물: 일반건축물대장상 등재된 건물이 등기부상 미등기 상태이며 멸실된 것으로 조사되어, 해당 부분에 대한 재건축 또는 복구 시 건축법규 검토가 필요합니다.

6.2. 건물 상태 및 현황

건물 내부를 직접 확인할 수 없어, 공부 서류 및 외부 관찰을 통해 평가되었습니다. 내부 구조 및 현황은 실제와 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 여부

본건 소재지인 포항시 남구 해도동에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 관련 뉴스 검색 결과, 포항시 타 지역(죽장면)에서 혐오시설 유치 관련 갈등 사례가 있었으나, 본건과는 무관합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 해도동에 위치한 다가구주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 넓은 토지 면적을 바탕으로 다가구주택으로서의 활용 가치가 있으며, 주변에 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로, 낙찰 후 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 내부 확인의 어려움, 미등기 멸실 건물 존재, 일부 토지의 공영주차장 이용 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 해도동 행정복지센터 인근의 도심 지역으로 생활 편의성이 높음.

* 넓은 토지 면적: 4868.46㎡(약 1472.70평)의 대규모 토지를 활용할 수 있는 잠재력 보유.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수 부담이 적음.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 근린생활시설, 주거 시설 등으로 인한 지역 상권 형성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 6,518,187,580원입니다. 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 물건의 개별 가치, 임장 조사 결과, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 산출되어야 하며, 본 보고서에서는 제시하기 어렵습니다.

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