나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3983 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1409-18 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "양서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 학교, 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가) : 철골콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서, (사용승인일 : 2013.09.04.) 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감, 창호 : 알루미늄 및 하이샷시 창호임.

이용상태

일련번호(가) : 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경3983 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1409-18 (신주소: 경상북도 포항시 북구 장량로113번길 21)

용도: 다가구주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 1,028,076,480원

1.3. 건물 정보

토지 면적: 379.80㎡ (약 114.9평)

건물 면적: 627.54㎡ (약 189.8평)

건물 구조: 철골콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물

사용승인일: 2013년 09월 04일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "양서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 학교, 아파트, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다. 본건 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역), 상대보호구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리는 2011년 09월 21일 접수된 평리3동새마을금고 근저당권(을1)으로 판단됩니다. 이에 따라 등기된 부동산 권리(근저당, 임의경매 등)는 낙찰과 함께 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 중심)

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 제공된 정보상 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 권용환: 보증금 300만원, 차임 28만원, 전입 2020-03-30, 확정일자 받음, 대항력 없음.

* 김성준: 보증금 300만원, 차임 40만원, 전입 2023-06-16, 확정일자 없음, 배당신고 2025-08-28, 대항력 없음.

* 김예군: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-06, 대항력 없음.

* 김우성: 보증금 3000만원, 차임 0원, 전입 2025-08-27, 확정일자 2025-08-27, 배당신고 2025-08-27, 대항력 없음.

* 김윤환: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-03-25, 대항력 없음.

* 박홍규: 보증금 200만원, 차임 28만원, 전입 2021-09-03, 확정일자 2021-09-03, 배당신고 2025-08-28, 대항력 없음.

* 배성진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017-12-28, 대항력 없음.

* 유상봉: 보증금 1000만원, 차임 20만원, 전입 2024-04-22, 확정일자 2024-04-22, 배당신고 2025-09-05, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(301호): 보증금 3500만원, 차임 0원, 전입 2023-01-19, 확정일자 2022-12-30, 배당신고 2025-02-07, 대항력 없음.

* 이민철: 보증금 100만원, 차임 30만원, 전입 미상, 확정일자 받지 않음. 확정일자를 받지 않아 대항력이 없으나, 추후 배당받을 가능성이 있습니다.

* 이민희: 보증금 200만원, 차임 28만원, 전입 2020-03-30, 확정일자 없음, 배당신고 2025-08-26, 대항력 없음.

* 이민희(1차 증액분): 보증금 300만원(총 500만원), 차임 28만원, 전입 2020-03-30, 확정일자 없음, 배당신고 2025-08-26, 대항력 없음.

* 임옥민: 보증금 5000만원, 차임 4만원, 전입 2015-05-06, 확정일자 2013-11-13, 배당신고 2025-09-09, 대항력 없음.

* 정국희: 보증금 2000만원, 차임 0원, 전입 2025-09-04, 확정일자 2025-09-04, 배당신고 2025-09-25, 대항력 없음.

* 조윤관: 보증금 2000만원, 차임 10만원, 전입 2021-06-16, 확정일자 없음, 배당신고 2025-10-02, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(501호): 보증금 7000만원, 차임 20만원, 전입 2017-08-03, 확정일자 2017-08-03, 배당신고 2025-02-07, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(501호 증액): 보증금 8000만원(총 15000만원), 차임 20만원, 전입 2017-08-03, 확정일자 2017-08-03, 배당신고 2025-02-07, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(202호): 보증금 5500만원, 차임 0원, 전입 2017-12-28, 확정일자 2018-05-03, 배당신고 2025-02-07, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(207호): 보증금 6000만원, 차임 5만원, 전입 2021-01-22, 확정일자 2020-12-14, 배당신고 2025-02-07, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(307호): 보증금 6000만원, 차임 8만원, 전입 2021-03-25, 확정일자 2021-02-19, 배당신고 2025-02-07, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(503호): 보증금 4000만원, 차임 0원, 전입 2020-07-08, 확정일자 2020-06-17, 배당신고 2025-02-07, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(505호): 보증금 6000만원, 차임 0원, 전입 2023-03-06, 확정일자 2023-02-15, 배당신고 2025-02-07, 대항력 없음.

3.3. 총 인수 보증금

본 건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 배후수요

본 물건은 양서초등학교 인근에 위치한 주거지역으로, 주변에 아파트 단지와 단독주택이 밀집해 있어 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다. 단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 접근성 및 개발 가능성

동측 8미터 도로에 접하고 있으며, 간선도로와의 접근성이 양호하여 차량 이용이 편리합니다. 또한, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

양서초등학교가 인근에 위치하여 초등학생 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 조용한 주거 지역에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

다수의 임차인이 거주 중이나, 모두 대항력이 없어 법적인 명도 절차는 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다. 그러나 원만한 이사를 위한 협의 과정에서 시간 및 비용이 추가로 소요될 가능성은 있습니다.

6.2. 건물 유지보수 및 관리 리스크

2013년 준공된 건물로, 비교적 최신 건물에 속하나 장기적인 건물 가치 유지를 위해 정기적인 유지보수 및 관리가 필요합니다.

6.3. 법적/제도적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 관련 법규에 따른 건폐율 및 용적률 제한이 적용됩니다.

6.4. 기타 리스크

낙찰 후 미납된 관리비, 공과금 등은 별도로 확인 및 정산이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 장성동에 위치한 다가구주택으로, 양서초등학교 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2013년 준공된 비교적 신축 건물이며, 넓은 대지면적과 건축면적을 확보하고 있어 안정적인 임대 수익과 함께 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 매력적인 물건입니다. 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적은 점도 긍정적으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 양서초등학교 근거리에 위치하여 학군이 우수합니다.

* 안정적인 임대 수요: 주거 밀집 지역으로 지속적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 넓은 면적: 충분한 대지 및 건물 면적을 바탕으로 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

* 깨끗한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 준신축 건물: 비교적 최근 연식으로 초기 수리 비용 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 1,028,076,480원입니다. 이는 주변 시세, 건물 상태, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 책정된 가격입니다.

9.2. 시장 동향

포항시 북구 장성동 지역의 다가구주택 및 원룸 시세는 지역 내 수요에 따라 변동성을 보입니다. 최근 유사 면적의 원룸 월세는 보증금 200~300만원에 월 20~30만원 수준으로 형성되어 있으며, 단독주택의 경우 평당 500만원대(2016년 준공 단독주택 기준) 또는 200만원/평(토지 기준) 등 다양한 가격대를 형성하고 있어, 본 건의 가치를 판단하는 데 참고할 수 있습니다.

9.3. 입찰가 산정 시 고려사항

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 동향, 유사 물건의 최근 거래 사례, 예상 임대 수익률, 명도 예상 비용 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크는 낮으나, 낙찰 후 공실 발생 가능성 및 관리비, 수리비 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

(참고: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 추가적인 현장 조사와 심층적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.