나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3992 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 2층203호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 ""수협교차로"" 북측에 위치하는 ""구룡포여의주타워""가동 2층 203호 구분건물(상가)로서. 동측 인근에 구룡포항을 끼고 있는 구룡포 시가지 중심지대에 소재하며, 상업·업무용 건물 및 근린생활시설 등이 밀집된 상업지대로서 번잡함.

교통상황

시가지 내의 간선도로변에 소재하므로 제반 교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트슬래브지붕 지하2층, 지상9층 건물(가동) 중 2층 203호로서
외벽 : 화강석, 복합판넬, 몰탈 위 페인팅 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 타일, 강화유리 등
창호 : 강화유리, 샛시 유리창 등
(사용승인일 :2006.12.06.)

이용상태

공부상 용도는 위락시설(유흥주점)이나 공실 상태이며, 천정 등 일부 공사가 필요한 상태임.

설비내역

위생 ·급배수 설비, 소화전, 화재탐지시설등 소방시설, 승강기, 지하 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형으로 인접토지와 평탄한 상업용( 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등) 건부지임.

인접 도로상태등

남동측 폭 20m, 남서측 폭 12m, 북동측 및 북서측 폭 6 ~ 8m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구)<규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 특별법>
중점경관관리구역(2020-02-13)(구룡포항)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 영업 준비를 위한 내부공사가 진행 중인 상태로 보이며 임대관계는 확인하지 못함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3992 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1, 구룡포여의주타워 가동 2층 203호

용도: 위락시설 (건축물대장상 주용도: 숙박시설, 기타 용도: 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설)

감정가: 516,000,000원

토지면적: 64.77㎡ (약 19.6평)

토지 지분: 64.7681㎡ (약 19.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 355.07㎡ (약 107.4평)

건물 지분: 355.0699㎡ (약 107.4평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

특이사항: 공동담보

주의사항: (별도 기재사항 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 "수협교차로" 북측에 위치한 "구룡포여의주타워" 가동 2층 203호입니다. 동측 인근에 구룡포항이 있으며, 구룡포 시가지의 중심 상업지대에 속해 있습니다. 주변에는 상업·업무용 건물 및 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 번잡한 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

시가지 내 간선도로변에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 편리합니다.

1.2. 3.도로상태

물건지 남동측으로는 폭 20m, 남서측으로는 폭 12m, 북동측 및 북서측으로는 폭 6~8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역), 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구), 중점경관관리구역(2020-02-13)(구룡포항) 등의 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

말소기준권리는 을7, 근저당권 (채권자: 새마을금고중앙회, 접수일자: 2021-06-28, 채권최고액: 금600,000,000원) 입니다.

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 3.임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 관련 특이사항은 없습니다.

1.3. 4.등기부요약

본 건에는 소유권 이전(매매 금790,000,000원, 2021-06-28) 및 신탁 말소 등기가 있으며, 근저당권(새마을금고중앙회, 6억원)이 말소기준권리입니다.

이후 국민건강보험공단, 경북신용보증재단, 포항시 등의 압류 및 가압류가 있었으나, 모두 말소될 예정입니다.

최종적으로 채권자 새마을금고중앙회에 의한 임의경매 개시결정(2025타경3992)이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 630,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역적 특징

구룡포항을 끼고 있는 구룡포 시가지 중심에 위치하며, 다양한 상업 및 업무 시설, 근린생활시설이 밀집되어 있어 유동인구가 많은 상업지대입니다.

최근 포항 구룡포 상권은 40억 원 규모의 '지역상권 육성사업' 대상지로 선정되어, 해양·미식·역사문화 자원을 연계한 체류형 관광 상권으로의 발전을 추진 중입니다.

1.4. 2.건축물 용도

건축물대장상 주 용도는 숙박시설이며, 기타 용도로 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설로 활용 가능합니다. 공부상 용도는 위락시설(유흥주점)로 등재되어 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

구룡포항 인근 상업지대에 위치하여 다양한 편의시설 및 식당, 상점 등을 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.5. 2.교통 및 접근성

시가지 내 간선도로변에 위치하여 대중교통 이용 및 차량을 통한 접근성이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.건물 상태

현재 공부상 용도는 위락시설(유흥주점)로 되어 있으나, 실제로는 공실 상태이며 천정 등 일부 내부 공사가 필요한 것으로 파악됩니다.

현재 영업 준비를 위한 내부 공사가 진행 중인 것으로 보이며, 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.6. 2.토지이용 제한

다수의 법규에 의한 토지 이용 제한이 존재합니다. (가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 규제자유특구, 중점경관관리구역 등)

1.6. 3.혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시 전체적으로는 폐기물 처리 시설 관련 논의가 진행 중인 지역이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 구룡포읍의 핵심 상업지구에 위치한 집합건물(상가)입니다. 구룡포항 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

건축물 자체는 현재 공실 상태이며 일부 보수가 필요한 상황이나, 상업지역 내에서의 다양한 활용 가능성을 지니고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 인수되는 부담은 없습니다.

다만, 토지이용에 대한 각종 제한사항과 건물 상태에 대한 면밀한 사전 조사 및 수리 계획 수립이 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 향후 구룡포 지역의 상권 활성화 및 관광객 증가 추세에 따른 수혜를 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 구룡포항 인근 핵심 상업지역에 위치하여 높은 접근성과 가시성 확보.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

* 현재 공실 및 수리 필요 상태로, 시세 대비 저가 낙찰 시 수리 후 임대 수익 증대 또는 시세 차익 기대 가능.

* 구룡포 지역 상권 활성화 및 관광 개발 사업의 수혜 예상.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 감정가 516,000,000원을 기준으로 하되, 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가 및 낙찰 사례, 그리고 본 건의 수리 필요 정도 및 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요소입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통한 면밀한 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.