나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3987 [1] 경상북도 포항시 남구 연일읍 중명리 1111 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 중명리 소재 ""중명마을"" 북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 농경지, 농가주택, 전원주택, 임야 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통 상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 기호 (1, 2)는 북하향의 완만한 경사지에 위치하여 인접지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서 농경지(전)으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 (1, 2) 공히 지적도상 맹지이고, 인접필지 경유해 접근가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1, 2) 공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립승인제한지역(수도법 제7조의 2)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호 (2)의 공부상 지목 ‘답’이나 ‘전’으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수). 지적 경계가 불분명한 지역임. 공부상 지목 "답"이나 현황 "전"임. 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경3987 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사스마트론에이엠씨대부 (말소기준권리 근저당권 설정자)

1.2. 물건 기본정보

소재지: 경상북도 포항시 남구 연일읍 중명리 1111

용도: 공부상 지목 "답"이나 현황 "전"으로 이용 중

감정가: 41,269,600원

매각대상: 토지매각

토지면적: 2612.00㎡ (약 790.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

* 지적 경계가 불분명한 지역임

* 지적도상 맹지임

* 일괄매각 (토지매각 대상이지만, 일괄매각으로 명시됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 연일읍 중명리 소재 "중명마을" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 농가주택, 전원주택, 임야 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이며, 인접필지를 경유하여 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 도시지역, 자연녹지지역

* 제한사항: 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공장설립승인제한지역(수도법 제7조의 2)<수도법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을6 근저당권 (2024-12-18, 주식회사스마트론에이엠씨대부, 30,000,000원)

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을6 근저당권 (2024-12-18, 주식회사스마트론에이엠씨대부)

* 갑6 가압류 (2025-07-25, 오케이저축은행)

* 갑7 가압류 (2025-07-31, 우리금융캐피탈주식회사)

* 갑8 임의경매 (2025-08-04, 주식회사스마트론에이엠씨대부)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 등기부채권액: 94,502,539원

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임대료 및 보증금이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건 소재지는 포항시 남구 연일읍 중명리 일대로, 인근에는 농경지와 전원주택, 농가주택 등이 혼재되어 있습니다. 최근 정보에 따르면 연일읍 중명리 인근 지역은 창고, 공장부지, 전원주택 부지 등으로 활용되는 토지 거래가 있으며, 도시계획 관련 고시 및 공고가 진행되고 있어 향후 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 요인

주변 지역은 도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 계획에 따라 용도 변경 가능성도 존재할 수 있으나, 현재로서는 농경지로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 주거 밀집 지역과는 다소 떨어진 농경지 및 임야 지역에 위치하며, 대규모 상업 시설보다는 농가, 전원주택 단지와 같은 주거 환경에 더 가깝습니다. 인근 '중명마을' 주변으로 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 시설 현황은 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 자연환경

본건 북동측 인근에는 '중명 자연생태공원'이 위치하여 쾌적한 자연환경을 제공합니다. 이는 휴식 및 여가 활동에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 지적 경계 불분명

지적도상 맹지이며 지적 경계가 불분명한 지역으로, 토지 이용 및 경계 확정에 있어 현실적인 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

도시지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 공장설립승인제한지역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 공부상 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중인 점은 일반적으로 큰 문제가 되지 않으나, 향후 행정 처리 시 혼동을 야기할 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 관련

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 현재 검색되지 않았습니다. 다만, 포항시 전체적으로 폐기물 처리시설 유치에 대한 찬반 논란이 있는 경우가 있으며, 향후 주변 개발 계획에 따라 혐오시설이 들어설 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 남구 연일읍 중명리에 위치한 농경지(전)로, 감정가는 41,269,600원입니다. 소유권 및 담보권 관련 권리 관계는 모두 말소될 예정으로 권리상 문제는 없어 보입니다. 하지만, 지적도상 맹지이며 지적 경계가 불분명하고, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 농지라는 점은 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 도시지역 내 자연녹지지역으로 토지 이용에 제한이 따릅니다. 중명자연생태공원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 주변 토지 거래 사례를 통해 지역의 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 말소되는 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 자연환경: 중명자연생태공원 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 포항시 도시계획 고시 등을 통해 주변 지역의 개발 가능성을 간접적으로 확인할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 현황, 주변 시세, 개발 가능성, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 특히, 맹지 및 농지 취득 자격증명 발급 가능 여부, 농지 관련 규제 완화 또는 강화 추세 등을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 또한, 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 추이를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.