나이스옥션 법원경매 포항 2025타경447 [1] 경상북도 포항시 북구 기계면 지가리 OOOOO 기숙사 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

포항시 북구 기계면 지가리 소재 ""소금실마을"" 서측 인근에 위치하며,
부근은 면소재지 근교의 농촌지대로서 농가주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하고, 북동측 인근으로 임야지대가 이어져 있습니다.

토지의 상황

가) 교통상황
면소재지 근교지역으로서 남측 인근으로 국도가 통과하고, 마을간선도로에 접하여 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

나) 형태 및 이용상황
부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 공장부지로 이용 중입니다.

다) 인접도로상태
북동측으로 폭 10미터 정도의 포장도로에 접합니다.

라) 토지이용계획 및 제한상태
계획관리지역, 성장관리계획구역(기계일반20), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법 제7조의 2)<수도법>에 속합니다.

건물의 구조 및 현상

가) 건물의 구조
기호 2: 일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로
처마고: 약 4.8미터, 하부기초: 콘크리트 약 0.8미터
외벽: 샌드위치판넬 붙임
내벽: 샌드위치판넬 노출, SUS판넬 붙임, 보드 위 벽지, 타일 붙임
천장: 샌드위치판넬 노출, 보드 위 페인팅
바닥: 데코타일, 유크리트 미장, 타일 마감
창호: 하이삿시 유리창

기호 3: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층건으로
외벽: 현무암판 및 인조석 치장붙임
내벽: 원목 치장, 벽지 및 타일 붙임, 화강석판 붙임
바닥: 석재타일, 자기질타일 등 마감
창호: 하이삿시 유리창

기호 ㄱ: 샌드위치판넬조 판넬 및 렉산지붕 단층건으로
벽체: 샌드위치판넬 붙임
바닥: 콘크리트 마감압니다.

나) 이용상태
기호 2: 육가공공장(사무실, 냉장실, 냉동실, 식육처리실, 작업실, 휴게실, 식당, 탈의실, 샤워실, 창고 등)
기호 3: 숙소(방2, 거실, 주방, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 다용도실 등) 구조이나 사무실로 이용한 것으로 조사됩니다.
기호 ㄱ: 창고

다) 설비내역
기호 2: 급배수설비, 위생설비, 자동개폐문시설, 소방설비 등이 있으며, 천장형시스템냉난방설비가 있었으나 철거된 것으로 조사되고, 냉장 및 냉동설비가 있었으나 냉동기계(콘덴싱유니트, 유니트쿨러 등)는 철거된 것으로 조사됩니다.

기호 3: 급배수설비, 위생설비, 전기보일러 난방설비, 덤웨이트설비, 소방설비, 옥상 휴게실, 데크시설 등이 있습니다.

라) 공부와 차이
기호 3 건물은 등기사항전부증명서에 공장, 일반건축물대장에 숙소로 각각 등재되어 있는바, 실제 숙소구조이며, 사무실로 이용한 것으로 조사됩니다.

기계/기구의 현상

가) 기계기구의 현상
국내에서 제작된 육가공기계 및 수변전설비로서 관리상태 및 현상이 불량한 편입니다.

나) 기타 참고사항
기호 1, 2, 4, 5 기계는 소재를 확인할 수 없습니다.

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

가) 임대관계는 미상입니다.
나) 기호 1 토지의 남측단 일부에 타인소유의 건물이 소재합니다.
다) 기호 1 지상에 대문, 담장, 바닥포장, 조경수(소나무 등), 조경석, 연못시설 등이 소재합니다.
라) 기호 3 건물 옥상에 조경수(소나무 등)가 소재합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함(기호 1,2,4,5 기계기구 소재불명 제외, 감정평가서 참조). 목록1 토지의 남측단 일부에 매각 제외 타인소유의 건물 소재함. 목록3 건물 옥상 식재 소나무 등의 조경수 매각 및 평가 제외함. 목록2,3 건물 공부상 237-3, 1089-12이나 실제 237-3 지상 소재. 목록3 건물은 등기사항전부증명서에 공장, 일반건축물대장에 숙소로 각각 등재되어 있으나, 실제 숙소구조이며, 사무실로 이용함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경447 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 기계면 지가리 237-3

* 용도: 기숙사 (건축물대장상 숙소, 등기사항전부증명서상 공장으로 등재되어 있으나 실제로는 사무실로 이용 중)

* 감정가: 2,075,988,020원

* 토지 면적: 3704.00㎡ (약 1120.51평)

* 건물 면적: 955.90㎡ (약 289.17평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO (남포항농업협동조합)

* 특이사항: 공동담보, 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구 일부(기호 1, 2, 4, 5) 소재불명 제외하여 포함 매각. 토지 남측 일부에 타인 소유 건물 소재(매각 제외). 건물 옥상 조경수(소나무 등)는 매각 및 평가 제외.

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 경상북도 포항시 북구 기계면 지가리의 "소금실마을" 서측 인근에 위치하며, 면소재지 근교의 농촌지대로 농가주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하고 북동측으로는 임야지대가 이어져 있습니다.

* 교통 접근성: 면소재지 근교 지역으로 남측 인근에 국도가 통과하고 마을 간선도로에 접해 있어 대중교통 이용이 편리하며 차량 출입이 용이합니다.

* 도로 상태: 북동측으로 폭 10미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 계획관리지역, 성장관리계획구역(기계일반20), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 공장설립승인지역(수도법 제7조의 2)에 속합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을10 근저당권 (남포항농업협동조합, 2021-08-20, 2,085,000,000원)

* 총 채권액: 토지 등기부채권 총액 5,254,674,332원, 건물 등기부채권 총액 5,241,342,692원. (채권 총액이 높으나, 경매 절차에서 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-08-09, 대항력: 없음.

* 임차인: 최 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-06-09, 대항력: 없음.

* 인수되는 권리 (보증금 등): 인수 보증금 합계 0원으로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 주의사항: 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 권리 신고 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

* 지역적 특성: 해당 물건지는 포항시 북구 기계면 지가리에 위치하며, 주변은 면소재지 근교의 농촌 지대로 농가주택, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 국도와 마을 간선도로가 있어 교통은 편리한 편입니다.

* 주변 시설: 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 및 공업지대가 혼재된 지역의 특성을 고려해야 합니다. (Search Result indicates historical anti-facility movements in Pohang, but no direct evidence of such facilities near the subject property.)

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 기계면 소재지 근교이므로 면 소재지 내 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용은 가능할 것으로 보입니다. 기계시장(1, 6일)이 인근에 있어 농산물 및 생활용품 구매가 가능합니다. (Search Result) 인근 관광지로는 '기계서숲'이 있어 휴식을 취할 수 있는 공간이 있습니다. (Search Result)

6. 잠재적 리스크

* 토지 경계 문제: 목록1 토지의 남측단 일부에 매각 제외된 타인 소유의 건물이 소재하고 있어, 향후 토지 경계 분쟁 또는 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 건물 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이: 목록3 건물은 등기사항전부증명서상 공장, 일반건축물대장상 숙소로 등재되어 있으나, 실제로는 숙소 구조이며 사무실로 이용하고 있어, 향후 건축물대장 용도 변경 등 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 기계 설비 소재 불명: 공장 및 광업재단저당법에 따라 포함된 기계기구 중 일부(기호 1, 2, 4, 5)가 소재불명으로 확인되어, 실제 매각 시 인수 가능한 기계 설비가 제한적일 수 있습니다.

* 조경수 제외: 건물 옥상에 식재된 소나무 등 조경수는 매각 및 평가에서 제외되므로, 이를 고려해야 합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부 채권 총액이 50억 원을 초과하여 매우 높으나, 이는 임의경매의 특성상 낙찰 후 대부분 소멸되는 권리에 해당할 가능성이 높습니다.

* 기타: 임대 관계는 미상이며, 제시외 건물(13.60㎡)은 포함하여 매각되나, 토지 상의 특정 부분(남측단 일부)에 소재한 타인 소유 건물은 매각에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 기계면 지가리에 위치한 공장 용도의 부동산입니다. 토지 면적이 넓고, 공장, 사무실, 숙소 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물들이 존재합니다. 교통 접근성은 양호하나, 농촌 및 소규모 공장이 혼재된 지역적 특성을 가집니다. 권리 관계상 인수될 보증금은 없으나, 토지 일부에 타인 소유 건물이 소재하는 점, 건물 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 일부 기계 기구의 소재 불명 등은 투자 시 유의해야 할 리스크 요인입니다. 그럼에도 불구하고, 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 보유하고 있으며, 일괄 매각으로 인한 일괄 처리가 가능하다는 장점이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3704㎡의 넓은 토지는 향후 증축 또는 재건축, 다양한 용도로의 활용 가능성을 제공합니다.

* 다목적 건물: 공장, 사무실, 숙소 등으로 활용 가능한 건물들이 있어 복합적인 운영이 가능합니다.

* 우수한 교통 접근성: 국도 및 지방도로 인접으로 물류 이동 및 접근이 용이합니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 및 건축 행위에 있어 비교적 자유로운 토지이용계획을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,075,988,020원입니다. 주변 유사 부동산의 매매 사례가 제한적이어서 정확한 시세 파악에는 어려움이 있으나, 기계면 일대 토지 가격은 계획관리지역의 경우 평당 10만원에서 30만원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. (Search Result shows land prices ranging from approximately 130,000 KRW/㎡ to 320,000 KRW/㎡ in the vicinity, depending on location and zoning.)

본 물건의 경우, 공장 및 숙소 건물이 포함되어 있고, 토지 면적이 넓다는 점을 고려할 때, 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지 일부에 타인 소유 건물 소재, 일부 기계 기구 소재 불명, 공부상 용도와 실제 이용 상태 차이 등의 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가의 80%에서 100% 사이를 입찰 범위로 고려할 수 있습니다.

종합적인 분석 결과, 본 물건의 예상 입찰가는 약 16억 6천만원 ~ 20억 7천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (이는 감정가 2,075,988,020원의 80% ~ 100% 범위입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.