나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11304 [1] 경상북도 구미시 형곡동 293-2 동산그린빌라2차 4층 402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ""형곡중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주변일대는 공동주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 용이하고, 인근에 버스승강장이 소재하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 5층건 중 제4층 제402호로서(사용승인일:1995.11.11)

- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감.
- 바 닥 : 장판지 및 타일 마감.
- 창 호 : 목재 및 샷시 2중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상
2) 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경11304 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 293-2 동산그린빌라2차 4층 402호

용도: 아파트

감정가: 73,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.39㎡ (약 12.22평)

건물면적: 76.11㎡ (약 22.99평)

토지지분: 40.39㎡

건물지분: 76.11㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 형OOOOOOO

1.4. 건물 상세 정보

건축구조: 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제402호

사용승인일: 1995년 11월 11일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동에 소재하며, ""형곡중학교"" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택 및 점포 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로

자체 지반은 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다. 본건은 남동측 및 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 물건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 구역입니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2015년 5월 11일에 접수된 형곡새마을금고의 근저당권(채권금액 54,600,000원)입니다.

이 기준권리보다 후순위인 모든 권리(주택임차권, 임의경매 개시결정 등기)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 변동 이력: 라성국 (1995.12.04), 이선영 (2013.05.07), 이대형 (2015.05.11) 순으로 이전되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 신영선 (신 )

보증금: 5,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2020년 4월 27일

확정일자: 2025년 7월 2일

배당신고일자: 2025년 8월 14일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

주변 일대는 아파트 단지와 점포 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 공동주택 지역으로서 주거 환경이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

단지 인근에 형곡중학교가 위치하며, 주변 상가 시설들을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성이 양호하여 자가용 이용도 수월합니다.

5.3. 건물 설비

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 가스보일러에 의한 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축 사용승인일이 1995년 11월 11일로, 약 31년이 경과한 건물입니다. 따라서 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 임차인 명도

비록 대항력은 없으나, 임차인과의 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간 및 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 시설

주변 지역은 일반적인 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있어 혐오시설 등 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 형곡동의 정비된 주거 지역에 위치하며, 교통이 편리하고 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 등기부상 권리관계가 매우 깔끔하여 인수되는 권리가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 건물 연식이 다소 있다는 점은 감안해야 하나, 경매 절차 진행 시 권리상 부담 없이 물건을 취득할 수 있는 좋은 기회로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 환경

형곡동은 구미시 내에서 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

8.2. 권리상의 안전성

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 권리 분석상 낙찰받고 난 후의 위험 부담이 매우 적습니다.

8.3. 우수한 교통 및 생활 인프라

차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하며, 학교 및 주변 상가 시설과의 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 73,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금 등은 없습니다(인수 보증금 합계: 0원).

건물 연식이 30년 이상 경과한 점, 명도 가능성 등을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

9.2. 제안

감정가 73,000,000원을 기준으로, 현 시세 및 건물 상태, 향후 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

권리상 문제는 없으므로, 입찰 경쟁률 및 물건의 장단점을 감안하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 73,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.