나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11311 [1] 경상북도 구미시 구평동 455 부영아파트 604동 3층 303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 구평동 소재 '천생초등학교' 남동측 인근에 위치하는 '부영아파트
제604동 3층 제303호' 단위세대로서 부근은 대단위 아파트단지 및 단독주택지대와 근린생활
시설 및 공원 등으로 형성되어 있고, 인근에 초.중.고등학교 등이 입지하여 있음.

교통상황

본 단지까지 제반 차량 진출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
대체로 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬라브지붕 15층건 중 3층 제303호 단위세대로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 장판지, 타일 등 마감
창호 : 하이섀시 복층유리창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향의 완경사지대를 계단식으로 조성한 정방형에 가까운 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 동측으로 폭 약15m, 서측 및 남측으로 폭 약10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10~12m)(접합), 중로2류(폭 15~20m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역에 속함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11311 (1)

소재지: 경상북도 구미시 구평동 455 부영아파트 604동 3층 303호

용도: 아파트

감정가: 1억 2천 2백만원 (122,000,000원)

토지면적: 46.77㎡ (약 14.14평)

토지 지분: 46.7696㎡ (약 14.14평)

건물면적: 81.17㎡ (약 24.55평)

건물 지분: 81.1718㎡ (약 24.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 구평동 소재 '천생초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 단독주택지대, 근린생활시설 및 공원 등으로 형성되어 있으며, 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

단지 동측으로 폭 약 15m, 서측 및 남측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 소로1류(폭 10~12m), 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

인근에 천생초등학교, 구평초등학교, 구미고등학교 등이 위치하여 교육 시설 이용이 편리합니다. 또한, 단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 편의 및 복리시설이 마련되어 있습니다. 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.2. 등기부 현황

본건의 등기부 요약 정보를 바탕으로 권리 관계를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 최초 소유권 이전: 2007년 12월 28일 (김현지)

* 이후 소유권 이전: 2011년 08월 16일 (황경숙)

* 최근 소유권 이전: 2018년 05월 21일 (권영욱, 매매)

* 근저당권 설정: 2018년 05월 21일 (우리은행, 금93,500,000원). 본 권리는 말소기준권리입니다.

* 임의경매 개시 결정: 2025년 08월 06일 (에프더블유2503유동화전문유한회사, 80,503,756원). 본 경매는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 93,500,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, 지상권도 없는 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구평동 일대는 대규모 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 또한, 학교와 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 비교적 안정적인 수요를 기반으로 하는 지역 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본 정보

아파트명: 구평6단지부영아파트

건축년도: 2002년 8월 20일 사용승인

총 세대수: 546세대

총 동수: 7개동

본건 정보: 604동 3층 303호 (전용면적 81.17㎡)

주차시설: 총 378대 주차 가능 (지상 5대, 지하 19대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 최근 시세 동향

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 81.17㎡)의 거래는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 11일: 14층, 110,000,000원 (1억 1천만원)

* 2026년 6월 07일: 7층, 173,000,000원 (1억 7천 3백만원)

* 2026년 7월 01일: 8층, 124,000,000원 (1억 2천 4백만원)

본건은 3층에 위치하고 있어, 최근 거래된 7층 및 8층 시세보다는 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 2026년 7월 1일 거래된 8층(1억 2천 4백만원)과 2026년 6월 7일 거래된 7층(1억 7천 3백만원)의 가격 편차가 큰 편이며, 이는 층수, 향, 수리 상태 등 다양한 요인에 의해 결정될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 '유동화물건' 및 '공동담보' 물건으로 분류되어 있습니다. 유동화물건의 경우, 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있으며, 공동담보 물건의 경우, 담보물 전체의 경매 진행 여부 등에 따라 낙찰 후 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 그러나 본 건의 경우 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 부담은 적을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 구미시 구평동에 위치한 부영아파트 3층 물건으로, 주변에 학교, 공원, 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가(1억 2천 2백만원) 대비 시세가 다소 높게 형성되어 있는 경향을 보입니다. 권리 관계는 명확하며, 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접, 공원 및 녹지 공간 풍부, 다양한 편의시설

* 양호한 교통 여건: 주요 도로 접근 용이, 대중교통 이용 편리

* 권리 관계 명확: 낙찰 후 인수 부담 없는 깔끔한 권리 분석

* 시세 대비 합리적 입찰 기회: 감정가 및 최근 실거래가 분석을 통한 적정 입찰가 산정 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 2천 2백만원이며, 최근 실거래가 최고가 1억 7천 3백만원(7층), 최저가 1억 1천만원(14층) 등을 고려할 때, 시장 가격은 1억 1천만원에서 1억 7천만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건은 3층으로, 최근 거래된 7층 및 8층 시세 대비 낮은 가격을 적용하는 것이 합리적입니다.

최근 7층 및 8층 실거래가 평균(1억 4천 8백 50만원)을 기준으로 3층의 가치를 보수적으로 평가하여 약 5~10% 정도 할인한다고 가정할 경우, 예상 시세는 약 1억 3천 3백만원에서 1억 4천만원 범위로 추정됩니다.

권리 분석상 인수하는 부담이 없으며, 감정가 대비 시세가 더 높게 형성된 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 3천 5백만원에서 1억 4천만원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인, 최신 시세 변동 추이, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.