나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11307 [1] 경상북도 구미시 형곡동 181 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ""형곡초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근일대는
단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 자유로우며, 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건중 제5층 제504호 단위세대로서,
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
바닥: 바닥재 및 타일 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종
제한구역(환경관리과문의)), 상대보호구역, 상대보호구역(2015-02-02)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 김천지원의 2025타경11307 (1)호 사건으로, 경상북도 구미시 형곡동 181번지 5층 504호에 소재한 아파트입니다. 감정평가액은 46,000,000원이며, 토지 면적은 33.08㎡(약 10.01평), 건물 면적은 63.22㎡(약 19.13평)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 형곡새마을금고로 추정됩니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 "형곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역을 형성하고 있습니다.

* 교통상황

단지 내 차량 출입이 자유로우며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 북서측 및 남서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건이 속한 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 주변 시설

형곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 구미시 형곡동 지역은 학원가가 발달해 있는 지역으로 알려져 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2014년 9월 12일 접수된 형곡새마을금고의 근저당권(채권금액 45,500,000원)입니다. 이 근저당권에 의한 임의경매로 본 경매 사건이 진행되고 있습니다.

* 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 기록(갑구)과 함께 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기(을구)가 확인됩니다. 말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 권리들은 경매 절차에서 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

현재 임차인 정수인 씨가 거주 중이며, 보증금 3,000,000원, 차임 180,000원에 2020년 8월 5일 전입 및 확정일자를 받았습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 총 권리 분석

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 형곡초등학교 인근의 안정적인 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 꾸준한 주거 수요가 기대됩니다. 주변에 형성된 근린생활시설은 거주민들의 기본적인 생활 편의를 제공하며, 상권은 지역 주거 특성을 반영하는 형태를 보입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경

본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층에 위치한 아파트로, 전용 면적 63.22㎡(약 19.13평)를 사용합니다. (분양면적은 별도 확인 필요).

* 내외부 마감 및 설비

건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 바닥재 및 타일 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시입니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 주변 시설

형곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변에는 다양한 근린생활시설이 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다. 구미 에코랜드와 같은 자연 친화적인 공간도 가까이 있어 여가 활동에도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상

본건의 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 정확한 점유 관계 및 현황 파악을 위한 현장 방문 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 계획상 제한

본 건은 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 지역에서의 특정 행위 시 규제를 받을 수 있습니다.

* 혐오시설 인근 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 언급은 찾기 어렵습니다. 다만, 구미시 산동읍 지역에서 대규모 지정폐기물 처리시설 및 채석장 신설 추진에 대한 주민들의 반발이 보도된 바 있으나, 이는 본 건 소재지와는 거리가 있는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 구미시 형곡동에 위치한 아파트로서, 형곡초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 필수적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특이사항이 없고 인수되는 임차 보증금이 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 형곡초등학교 인근으로 학군 수요가 예상되는 주거 밀집 지역입니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되며, 인수되는 임차보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 생활 편의시설 접근성: 근린생활시설이 인접해 있어 생활이 편리하며, 공원 등 여가 공간도 이용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 46,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(4,600만원)를 기준으로 하되, 해당 지역 아파트 시세 및 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인근 '이구로얄1' 아파트의 경우, 시세 정보가 제공되나 직접적인 비교 대상이 아니므로 본 건과 유사한 조건의 물건들의 거래 사례를 추가적으로 조사해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 범위를 특정하기 어렵지만, 일반적으로 감정가 이하에서 입찰을 고려하는 것이 일반적입니다. 본건은 비교적 낮은 감정가로 인해 시세 대비 저가 낙찰 시 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.