나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8554 [1] 대구광역시 북구 노원동2가 209-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일경 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 노원동2가 소재'도시철도3호건 팔달시장역'북동측인근에 위치하며,
주위일대는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등으로 형성되어
있으며, 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 대중교통시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통사정
보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로 ""주거용건부지""로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 2미터의 인도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1-1) 목조기와지붕 단층건으로서
-외벽: 몰탈위 페인팅, 타일붙임 등 마감
-내벽: 벽지, 타일 등 마감
-바닥: 장판지 등 마감
-창호: 새시창호임.
기호(1-2): 시멘트블록조 슬래브지붕 단층건

이용상태

기호(1-1): 단독주택으로 이용중임.
기호(1-2): 창고로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

붙임'지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

대구광역시 북구 노원동2가 209-2

1.2. 건물 정보

용도: 단독주택

건축물 표제부상 주요 정보:

- 주용도: 단독주택

- 구조: 목조기와지붕 단층건

- 외벽: 몰탈위 페인팅, 타일붙임 등

- 내벽: 벽지, 타일 등

- 바닥: 장판지 등

- 창호: 새시창호

- 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

- 건물 제시외면적: 18.20㎡ (약 5.50평)

1.3. 토지 정보

토지면적: 72.70㎡ (약 22.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로 "주거용건부지"로 이용중

1.4. 매각 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8554 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

채권자: 에이스새마을금고 (변경전: 대구원대새마을금고)

1.5. 감정가

감정가: 131,136,920원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 북구 노원동2가에 소재하며, '도시철도3호선 팔달시장역' 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

팔달시장역이 인근에 위치하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 인접지와 등고평탄한 장방형의 형태를 하고 있으며, 현재 "주거용건부지"로 이용되고 있습니다.

남측으로 폭 약 2미터의 인도와 접해 있습니다.

2.4. 도시계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당권, 압류 등의 권리 내역이 등재되어 있습니다.

최근 등기 내역으로는 2025년 7월 28일 최은주 앞으로 소유권 이전(상속) 및 2025년 8월 1일 에이스새마을금고 앞으로 임의경매 개시결정이 등기되었습니다.

3.2. 말소기준권리

을7 근저당권 (대구원대새마을금고, 2013년 6월 18일 접수, 13,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. (작성일: 2026년 7월 18일)

일괄 매각으로 토지와 건물이 함께 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계는 미상입니다.

구체적인 임차인 정보 및 대항력 유무는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 대부분 '다세대' 주택으로, 본 물건의 '단독주택'과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 그러나 주변 시세 동향 파악에 참고할 수 있습니다.

- 2026년 2월 거래된 45.7㎡(약 13.8평) 다세대 주택이 9,600만원에 거래되었습니다 (평당 약 695만원).

- 2026년 3월 거래된 76.27㎡(약 23.07평) 다세대 주택이 13,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 563만원).

- 2026년 1월 거래된 45.27㎡(약 13.7평) 다세대 주택이 16,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 1,168만원).

본 물건의 토지 면적은 72.70㎡(약 22.00평)이며, 감정가는 131,136,920원입니다. 이를 토지 면적으로 나누면 평당 약 596만원 수준으로, 최근 다세대 주택 거래 사례의 중간값 정도에 해당합니다.

4.2. 비교 물건 분석

주변의 다른 단독주택 또는 유사 물건의 최근 거래 사례를 추가적으로 파악할 필요가 있습니다. 검색된 정보 중 '대구 북구 침산동' 지역에서 단독/다가구 주택 매매 사례가 확인되었으나, 본 물건지(노원동2가)와 직접 비교하기는 어렵습니다. 최근 유튜브 정보에 따르면 대구 북구 지역의 1억대 단독주택 사례가 있으나, 수리가 필요한 상태이며 해당 물건과의 직접적인 비교는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의/생활 시설

본 물건은 팔달시장역 인근에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 속합니다. 구체적인 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 교육 시설

인근 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

- 토지이용계획상 "가축사육제한구역"에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

- "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 부분이 명시되어 있어, 해당 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 명도/임차 관련 리스크

- 임대 관계가 미상이며, 인수되는 보증금은 없으나 실제 점유 관계 및 명도 가능성은 추가 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

- 본 물건 주위 환경은 아파트단지, 주택, 근린생활시설, 중소규모 공장이 혼재된 지역으로, 공장 등의 입지로 인한 소음, 분진 등의 영향이 있을 수 있습니다.

- 현재까지 검색된 정보에서는 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 주변 개발 현황 등에 따라 추가적인 환경 변화 가능성이 있습니다.

7. 투자 포인트

- 팔달시장역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

- 단독주택 부지로서 향후 건축 또는 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

- 일괄 매각으로 토지와 제시외 건물을 모두 취득할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 노원동2가에 위치한 단독주택으로, 팔달시장역 인근에 자리하고 있어 교통이 편리한 편입니다. 토지면적 72.70㎡ (약 22.00평)에 단층 단독주택(26.19㎡, 약 7.92평) 및 제시외 건물(18.20㎡, 약 5.50평)이 포함된 일괄 매각 물건입니다. 감정가는 131,136,920원입니다.

권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 불명확한 지상권 등기 사항에 대한 확인이 필요합니다. 임대차 관계는 미상이며 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 현황 및 명도 가능성은 반드시 확인해야 할 사항입니다.

주변 시세는 다세대 주택 거래 사례를 참고할 때, 본 물건 토지 가치에 대한 잠재력을 가늠해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 용도가 단독주택이며 건물 상태, 연식 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

가축사육제한구역 지정 및 제시외 건물 포함 여부, 그리고 임대차 관계 미확인 등은 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 131,136,920원입니다. 제공된 주변 다세대 주택의 최근 실거래가(평당 약 563만원~1,168만원)를 고려했을 때, 본 건 토지(약 22평)의 가치가 감정가를 상회할 잠재력이 있습니다. 토지 자체의 가치를 중심으로 고려 시, 평당 600만원~800만원 선으로 환산하면 토지 가치만으로도 약 1억 3,200만원에서 1억 7,600만원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

따라서, 감정가(131,136,920원)를 기준으로 하되, 주변 시세 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 135,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (다만, 현장 조사 결과 및 명도 가능성에 따라 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.