나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51604 [1] 충청남도 당진시 신평면 거산리 183-6 명성프라자 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 ""서정초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건 내 제1층 제112호 외 1개호로서,
(사용승인일자 : 2004.05.10.)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1),(2) : 공히 소매점 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
임.

공부와의 차이

일련번호(2) : 공부상 사진관이나 현황 소매점 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 일련번호(1),(2)는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법룰」에 의한 집합건물로서, 기준시점 현재 벽체를 제거하여 일괄로 이용중에 있는 일명 ""튼상가""로 이용중이니 경매 진행시 참고 바람.
- 임대 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-공부상 사진관이나 현황 소매점등으로 벽체를 제거하여 일괄로 이용중에 있는 "튼상가"로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51604 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 신평면 거산리 183-6 명성프라자 1층 112호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 282,000,000원

* 토지면적: 44.72㎡ (약 13.53평)

* 건물면적: 65.26㎡ (약 19.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 당진새마을금고 (등기부 기록상 채권자 확인)

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 소재 "서정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임 [cite: appraisal summary].

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통임 [cite: appraisal summary].

* 토지: 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임 [cite: appraisal summary]. 남동측으로 공도와 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 7월 25일자 당진새마을금고의 근저당권 (금액 147,000,000원)이 말소기준권리임 [cite: registry summary].

* 총 채권액: 등기부상 확인된 채권 총액은 147,000,000원임 [cite: registry summary].

* 소멸주의: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(예: 근저당권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 관련 내용은 확인되지 않음 [cite: property statement notes].

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 판단됨 [cite: tenant status]. 다만, 임대차 관계는 미상으로 표기되어 있어 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

4. 상권분석

* 상가 현황: 본 건은 공부상 사진관으로 등록되어 있으나, 현황은 내부 벽체를 제거하여 소매점 등으로 일괄 이용 중인 "튼상가" 형태로 운영되고 있음 [cite: notes, appraisal summary]. 이러한 개방형 상가 구조는 다양한 업종의 임대 및 활용에 유연성을 제공할 수 있음.

* 주변 상권: 충청남도 당진시 신평면 거산리 지역은 근린생활시설과 주거 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 배후 수요를 갖추고 있음 [cite: appraisal summary]. 특히 서정초등학교 인근이라는 점은 학원, 문구점, 음식점 등 교육 및 생활 관련 업종에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

* 시장 동향: (본 섹션은 외부 검색 결과를 기반으로 보완되어야 합니다. 예를 들어, 당진시 신평면 지역의 근린상가 평균 임대료, 공실률, 최근 거래 동향 등) 일반적으로 지역 기반 상권은 안정적인 수요를 보이며, "튼상가" 형태는 창업 초기 비용 절감 및 다양한 인테리어 적용이 용이하여 소규모 사업자들에게 매력적일 수 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 서정초등학교가 위치하여, 통학 환경이 양호함 [cite: appraisal summary].

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함 [cite: appraisal summary]. (본 섹션은 외부 검색 결과를 기반으로 추가적인 편의시설, 병원, 금융기관 등의 정보를 보완할 수 있습니다.)

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능한 수준임 [cite: appraisal summary].

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 차이: 건물은 공부상 사진관으로 등록되어 있으나, 현황은 내부 벽체 제거를 통해 "튼상가" 형태로 이용 중임 [cite: appraisal summary, notes]. 이는 추후 원상복구 요구 가능성이나 행정상의 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없으므로, 입찰 전 관련 법규 및 조례에 대한 확인이 필요함.

* 임대차 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있음. 인수할 보증금은 없으나, 실제 임대차 관계가 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

* 혐오시설 유무: (본 섹션은 외부 검색 결과를 기반으로 보완되어야 합니다. 예를 들어, "당진시 신평면 혐오시설" 검색 결과) 현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건의 주위 환경에 부동산 가치에 중대한 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 신평면 거산리 명성프라자 1층에 위치한 근린상가입니다. 서정초등학교 인근이라는 입지적 장점과 함께, 공부상 용도와는 다른 "튼상가"로서의 활용성이 돋보입니다. 또한, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 현황과 공부상 용도 간의 차이 및 임대차 관계 미상 등은 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* "튼상가"로서의 높은 활용도: 벽체 제거로 넓게 확보된 공간은 다양한 소매업, 서비스업, 학원 등 업종의 유연한 운영을 가능하게 합니다.

* 안정적인 배후 수요: 주거 지역 및 초등학교 인근에 위치하여 고정적인 고객 확보에 유리합니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 282,000,000원입니다. 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가 외에도 주변 상권의 임대 시세, 건물 및 토지의 현재 가치, 예상 수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, "튼상가"로서의 활용 가능성 및 지역 경제 성장 가능성 등을 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 결정해야 할 것입니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%에서 120% 사이에서 형성되지만, 본 건은 개별적인 시장 분석 및 투자 목표에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.