나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1113 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 대동리 68-47 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진솔 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 대동리 소재, ‘홍북읍행정복지센터’ 북측 인근에 위치하며 부근은 주택, 농경지,상가 등으로 형성되어 있음

교통상황

동측 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통시 됨

형태 및 이용상태

기호1: 세장형 평지로 단독주택(다가구주택)용 건부지로 이용중임
기호3,4,6: 부정형 평지로 도로로 이용중임
기호4: 부정형 평지로 공원용 토지로 이용중임
기호 5: 사다리 평지로 상업나지 임

인접 도로상태

단지내 개설된 도로를 경유하여 출입하며 소로(폭 약5미터 내외)에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3,4,5: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 200m이내; 소,말,양,염소,닭,오리,메추리,개,사슴,돼지).
기호6: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 200m이내; 소,말,양,염소,닭,오리,메추리,개,사슴,돼지), 대로2류(폭30m~35m).

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 지붕 지상4층 건으로

- 외벽: 석재붙임.
- 내벽: 벽지 및 일부타일 등.
- 창호: 샷시창호.

이용상태

단독주택(다가구주택 및 제2종근린생활시설)로 이용

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비 및 급배수 설비 구비, 개별난방시설, 피로티주차장 구비.

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
건물사용승인일 : 2017.02.27.

물건 비고

일괄매각.
목록 3,4,5,6은 지분 매각임.
피로티주차장, 옥탑, 발코니 등은 건물 감정평가에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경1113 (1)

* 소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 대동리 68-47 (새주소: 충청남도 홍성군 충남대로 198-49)

* 용도: 다가구주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설 포함)

* 감정가: 988,990,650 원

* 토지 면적 (전체): 6840.00㎡ (약 2069.11평)

* 토지 면적 (매각 지분): 487.044㎡ (약 147.33평)

* 건물 면적: 362.04㎡ (약 109.54평)

* 매각 대상: 토지 지분 (487.044㎡) 및 건물 전체 매각 (단, 목록 3,4,5,6은 토지 지분 매각)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 홍OOO

* 특이사항: 공동담보, 지분매각 (토지 일부)

* 주의사항: 일괄매각 (토지 지분 및 건물 전체)

* 건물 사용승인일: 2017년 2월 27일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕, 지상 4층

* 건물 외벽: 석재붙임

* 건물 내벽: 벽지 및 일부 타일 등

* 건물 창호: 샷시창호

* 주차: 피로티 주차장 구비

* 기타 건물 시설: 옥탑, 발코니 등은 건물 감정평가에 포함됨

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 대동리 소재, ‘홍북읍행정복지센터’ 북측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 농경지, 상가 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황

동측 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준임.

* 토지 형태 및 이용상태

매각 대상 토지 지분(기호1)은 세장형 평지로 단독주택(다가구주택)용 건부지로 이용 중임. (주: 토지 등기부상 기호3,4,6은 도로, 기호4는 공원용 토지, 기호5는 상업나지로 이용되는 지분도 포함될 수 있으나, 본 경매의 주된 매각 대상은 주택 건설을 위한 건부지 지분임).

* 인접 도로상태

단지 내 개설된 도로를 경유하여 출입하며, 소로(폭 약 5미터 내외)에 연결됨.

* 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 200m 이내; 소, 말, 양, 염소, 닭, 오리, 메추리, 개, 사슴, 돼지)에 속함. (일부 지분은 대로2류에 포함될 수 있음).

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리인 근저당 (홍주신용협동조합, 3.3억, 2015.08.24.) 이후 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정이 있었으나, 모두 말소된 상태임. 토지 등기부채권 총액은 494,895,004원임.

건물 등기부상 말소기준권리인 근저당 (홍주신용협동조합, 3.3억, 2017.03.09.) 이후 다수의 전세권, 주택임차권, 가압류 등이 설정되었으나, 모두 말소된 상태임. 건물 등기부채권 총액은 1,122,895,004원임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 임차인 현황

총 15명의 임차인이 등록되어 있으며, 모든 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됨.

* 유동근: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-07-22, 배당신고 2025-10-17.

* 박완수: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-02-25, 배당신고 2024-02-08.

* 김민선: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-25, 확정 2022-09-22, 배당신고 2025-04-21.

* 김혜원: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-07-11, 배당신고 2024-08-23.

* 이예진: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-01, 확정 2022-10-19, 배당신고 2024-11-04.

* 이강선: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-03-22, 배당신고 2024-10-23.

* 김희옥: 보증금 43,000,000원, 차임 0원, 확정 2019-09-30, 배당신고 2025-08-21. (전입일자 미상)

* 노용호: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023-02-10, 배당신고 2025-02-11.

* 이은명: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-07-18, 배당신고 2024-07-26.

* 최유라: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-08-28, 확정 2020-09-01, 배당신고 2023-09-26.

* 최재혁: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-14, 확정 2024-08-13, 배당신고 2024-08-20.

* 조광희: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-03, 확정 2023-11-08, 배당신고 2024-02-14.

* 한국어촌어항공단: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (전입일자, 사업일자, 확정일자, 배당신고일자 미상)

* 이윤홍: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2022-12-23, 배당신고 2024-12-13.

김희옥 임차인은 전입일자가 미상이며, 한국어촌어항공단 임차인은 전입일자, 사업일자, 확정일자, 배당신고일자가 모두 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수되는 임차보증금

0원 (모든 임차인의 대항력이 없으며, 배당신고가 완료되었거나 예정되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨).

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 홍북읍 행정복지센터 인근에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 상가 등이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 소로(약 5m)가 연결되어 있어 차량 접근은 가능하나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 파악됩니다.

* 토지 이용계획상 일부 지분은 도로, 공원, 상업나지로 활용되고 있어, 해당 토지 지분은 주택 용도 외의 다양한 잠재적 활용 가능성을 내포하고 있습니다. (다만, 본 건의 매각 대상은 토지 지분 및 건물 전체이므로, 토지의 용도별 분할 및 활용은 복잡성이 따를 수 있습니다.)

* 주변 시설 조사

홍북읍행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

주택 및 소규모 상가들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 지도 및 검색 결과, 현재까지 직접적으로 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)이 인접해 있다는 특이사항은 발견되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설의 존재 가능성은 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 홍북읍행정복지센터 및 인근 소규모 상가들이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 동측 인근 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 자가용 이용이 더 편리할 것으로 보입니다.

* 주거 환경: 주변이 주택, 농경지, 상가 등으로 형성되어 있어 조용하면서도 생활에 필요한 시설 이용이 가능한 환경입니다.

* 교육 시설: 홍북초등학교, 홍성여자고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 중 일부만 매각 대상이므로, 토지 이용 및 관리에 있어 다른 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다. (목록 3,4,5,6 또한 지분 매각으로 명시됨)

* 건물 용도 복합: 단독주택(다가구) 외에 제2종근린생활시설이 포함되어 있어, 용도 변경이나 관리 측면에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 다수의 임차인이 존재하며, 비록 대항력은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 특히 배당 신고일이 2025년으로 예정된 임차인이 다수 있어, 명도 완료 시점을 정확히 예측하기 어렵습니다.

* 미확인 사항: 김희옥 임차인의 전입일자, 한국어촌어항공단 임차인의 전입/사업/확정/배당일자 등 일부 정보가 누락되어 있어, 해당 임차인과의 관계 파악에 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충청남도 홍성군에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 약 9.9억 원입니다.

* 토지 지분 매각으로 인해 토지 이용에 대한 제약이나 복잡성이 따를 수 있으나, 건물 전체와 함께 매각되므로 일괄적인 개발이나 활용이 가능합니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, 다수의 임차인으로 인해 명도 완료 시점은 유동적일 수 있습니다.

* 주변 환경은 주택, 농경지, 상가 등이 혼재되어 있으며, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능하나 대규모 상업 지구는 아닙니다.

* 건축물 사용승인일이 2017년으로 비교적 신축에 해당하며, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, 토지 지분 매각 및 주변 환경 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축에 가까운 건물: 2017년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 활용 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

* 다가구주택의 잠재적 임대 수익: 다수의 가구로 구성되어 있어 공실 위험을 분산하고 임대 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 현재 차임이 0원으로 신고된 임차인이 다수 있어 실제 임대 현황 확인 필요)

* 토지 지분의 잠재적 가치: 비록 지분 매각이지만, 전체 토지 면적이 넓고 일부는 상업나지 등으로 이용 중이므로 향후 개발 또는 활용 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* 명도 부담 상대적 적음: 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 법적 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발 가능성: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 지가 상승 및 건물 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 988,990,650원입니다.

* 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

* 말소되는 권리 기준 총 채권액은 토지 약 4.95억 원, 건물 약 11.23억 원으로 합계 약 16.18억 원에 달합니다. 이는 경매 진행 시 채권액보다는 낙찰가율이 중요함을 시사합니다.

* 주변 시세, 부동산 시장 동향, 건물의 현 상태, 임대 가능성, 명도 가능성 및 소요 시간, 토지 지분 활용 방안 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 특히, 다수의 임차인이 배당신고 예정이며, 일부 임차인의 정보가 미비한 점, 토지 지분 매각이라는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준인 약 6억 9천만 원 ~ 7억 9천만 원 사이에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다. 이 금액은 단순 추정치이며, 철저한 현장 조사 및 추가 정보 분석 후에 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.