나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3755 [1] 세종특별자치시 연기면 연기리 3-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연기면 연기리 소재 '연남초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 농경지, 근린생활시설, 일반산업단지 등으로 형성되어 있는 지역으로서, 제반 주위 환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 완경사지인 토지로서, 현황 '전', 일부 '법면'으로 이용중임.
기호(2): 사다리형의 완경사지인 토지로서, 현황 '주거용건부지'로 이용중임.
기호(3): 사다리형의 완경사지인 토지로서, 현황 '주거나지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1,2,3): 본건 동측으로 폭 4M내외의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(연기지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접
합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역
((건설지역 주변) 세종특별자), 토지거래계약에관한허가구역임.
기호(2,3): 공히 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(연기지구), 소로3류(폭 8m 미
만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환
경보존지역(역사문화환경보존지역<문화재보호법>)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중
점경관관리구역((건설지역 주변) 세종특별자), 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 토지상에는 별첨 '사진용지'와 같이 '콘테이너박스 1동'이 소재하나, 현황 이동이 용이하여
이를 평가에서 제외하였음.
기호(2) 토지상에는 별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.
기호(3) 토지상에는 별첨 '사진용지'와 같이 제시외수목(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(1): 공부상 지목 '전'이나, 현황 일부 '법면'으로 이용중임.
기호(3): 공부상 지목 '전'이나, 현황 '주거나지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4): 조적조(변색벽돌조) 슬래브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 1998.02.18)

외벽: 치장벽돌조쌓기 마감 등,
내벽: 벽지, 타일 마감 등,
창호: 샷시목재창호 마감 등임.

이용상태

기호(4): '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

기호(4): 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함
- 목록 1, 3 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
- 목록1 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3755 (1)

소재지: 세종특별자치시 연기면 연기리 3-9

용도: 단독주택

감정가: 906,854,000원

토지면적: 672.90㎡ (약 203.57평)

건물면적: 129.69㎡ (약 39.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세OOOOOOOOO (세종우리신용협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 농지취득자격증명 필요. 제시외 건물, 수목 포함. 목록1 컨테이너박스 1동 제외.

1.2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 연기면 연기리 소재 '연남초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설, 일반산업단지 등으로 형성된 지역으로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

토지는 동측으로 폭 4m 내외의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(연기지구), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

일부 필지는 역사문화환경보존지역에도 해당합니다.

1.3. 권리분석

인수되는 권리: 등기부등본상 말소기준권리(을14, 2023-11-22, 탑엔피엘자산관리대부주식회사 근저당) 외 다수의 압류, 가압류 등이 존재하나, 경매개시결정(2025-08-07, 세종우리신용협동조합)에 따라 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부등본상 지상권은 등재되어 있지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도로 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계가 미상으로 명도 과정에서 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 동일 지역 내 연립주택(보성풀하우스102동, 2025년 1월 거래, 14,000만원) 및 다세대주택(수정다세대주택, 2024년 2월 거래, 6,000만원)에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 물건의 종류 및 규모에서 차이가 있습니다.

따라서, 제공된 정보만으로는 본건 단독주택의 정확한 현재 시세를 판단하기에는 한계가 있습니다.

본건의 감정가는 906,854,000원이며, 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있습니다. 동일 지역 내 단독주택의 실거래가 추이 및 개별 부동산 가치에 대한 심층적인 시세 조사가 필요합니다.

1.5. 생활정보

주변 시설: '연남초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주위로 농경지, 근린생활시설, 일반산업단지가 혼재되어 있습니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

편의시설: 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 본건 토지 중 목록 1과 3에 해당하는 필지는 농지 취득 자격 증명이 필요합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 관련 자격 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

일괄매각 및 제시외 물건: 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물(29.46㎡) 및 수목이 포함됩니다. 다만, 목록 1의 컨테이너박스 1동은 매각에서 제외됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획법상 제한이 있습니다.

임대 관계 미상: 건물 및 토지의 임대 관계가 확인되지 않아, 명도 시 임차인과의 분쟁 또는 예상치 못한 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

공부와의 차이: 토지 기호 1번은 공부상 지목이 '전'이나 현황 일부 '법면'으로, 기호 3번은 공부상 지목 '전'이나 현황 '주거나지' 상태로 이용 중인 점을 인지해야 합니다.

1.7. 종합 의견

세종시 연기면에 위치한 단독주택 경매 물건으로, 지역 개발 계획과 연계하여 향후 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 농지취득자격증명 필요, 임대관계 미상, 토지이용계획상 제한 등 여러 확인 및 주의 사항을 동반하고 있습니다.

감정가는 906,854,000원이지만, 유사 물건의 거래 사례가 부족하고 매각 제외 물건이 있다는 점을 감안할 때, 신중하고 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

세종시 연기면 지역의 개발 잠재력: 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

넓은 토지 면적: 약 203평의 토지 면적은 건축물의 증축, 재건축 또는 활용 방안 모색에 유리할 수 있습니다.

단독주택으로서의 희소성: 아파트 및 공동주택이 많은 지역에서 단독주택은 차별화된 가치를 지닐 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 906,854,000원입니다.

인수되는 임차인의 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 제시된 감정가가 입찰가의 기준이 될 수 있습니다.

다만, 제공된 유사 부동산의 거래 사례가 적고, 본건 단독주택의 정확한 시장 가치를 반영하는 최신 데이터 확보가 중요합니다. 또한, 농지취득자격증명 미충족 시 보증금 몰수, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 수준 또는 이를 하회하는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 현장 조사, 유사 단독주택 최근 거래 사례 분석, 지역 개발 계획 및 시장 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시기를 권고합니다. 감정가 대비 70%~90% 범위를 1차 검토 기준으로 하되, 면밀한 재조사 후 최종 입찰가를 확정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.