나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503117 [1] 대전광역시 서구 괴정동 426-1 리베라아이누리주상복합 12층1205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 '우정어린이공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층 중 제12층 제1205호로서
사용승인일 : 2009.9.4
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화기설비, 기본적인 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 현황 '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 10미터 내외, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

괴정동 426-1 :일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503117 (1)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 426-1 리베라아이누리주상복합 12층1205호

용도: 아파트

감정가: 128,000,000원

토지 면적: 10.81㎡ (약 3.27평)

건물 면적: 47.45㎡ (약 14.35평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

건물 정보:

리베라아이누리 주상복합

사용 승인일: 2009년 9월 4일

총 동수: 1개동

세대수: 171세대

최고층: 13층

본건 위치: 지상 12층

주차대수: 지하 199대 (총 주차 대수)

건축물대장상 총 면적: 20253.2357㎡ (약 6126.9평)

건축물대장상 대지 면적: 2106.4㎡ (약 637.2평)

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 '우정어린이공원' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 대체적으로 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

북동측 약 10미터, 북서측 및 남서측 약 8미터 내외의 도로를 통해 접근이 가능합니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

편의시설로는 롯데백화점 대전점, GS슈퍼마켓 등이 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있습니다.

혐오시설에 대한 별도 보고는 없으며, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 4월 8일 접수된 모아저축은행의 가압류 (을8)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑9, 갑10, 을11(임차권)은 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 을11의 인수 여부 별도 확인 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을11 주택임차권 (전유빈)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

임차인: 전

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 12월 6일

대항력: 있음

비고: 을11 주택임차권 등기 (2025년 6월 12일) - 인수 대상

기타 권리 내역:

갑4: 소유권이전 (2011.10.17)

갑5: 공유자전원지분전부이전 (2016.04.14)

갑6: 소유권이전 (2019.09.05)

갑7: 소유권이전 (2020.07.06)

을11: 주택임차권 (전유빈, 2025.06.12) - 인수

갑8: 가압류 (모아저축은행, 2024.04.08, 342,850,000원) - 말소기준

갑9: 가압류 (흥국저축은행, 2024.11.07, 331,926,446원) - 말소

갑10: 강제경매 (모아저축은행, 2025.08.07) - 말소

등기부채권 총액: 784,776,446원

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 중복사건, 공동담보, 선순위임차권 등 복합적인 권리 관계가 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 리베라아이누리주상복합은 주거 기능과 상업 기능이 복합된 건물입니다.

주변은 아파트 단지 및 다가구 주택과 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역의 상권 특성을 보입니다.

인근에 우정어린이공원이 있어 주거 환경의 쾌적성을 더하며, 다양한 소매점, 식당, 병원, 학원 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주상복합의 특성상 건물 자체 내에도 상업 시설이 입점해 있을 가능성이 있으며, 이는 주변 상권을 더욱 풍부하게 만듭니다.

1.4. 생활정보

주거 환경:

본건은 리베라아이누리주상복합의 12층에 위치하여 조망권 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

2009년에 건축되어 비교적 신축에 속하는 건물입니다.

171세대의 공동주택 단지로 관리 시스템이 갖춰져 있을 것으로 보입니다.

주변에 우정어린이공원이 있어 가벼운 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

교통:

인근에 버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 도로망 접근성이 양호하여 차량 이용 시 시내외 이동이 용이합니다.

편의시설:

롯데백화점 대전점, 롯데시네마 등 대형 상업 및 문화 시설이 차량 5~10분 거리에 위치합니다.

다양한 은행, 병원(대전성모병원, 대전대학교 한의과대학 부속 대전한방병원 등), 마트, 음식점 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

교육시설:

인근에 중앙초등학교, 괴정중학교, 대전서고등학교 등이 위치하여 자녀들의 통학이 가능한 거리입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (전 )의 보증금 110,000,000원 인수 위험이 가장 큰 리스크입니다.

본건의 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔여 보증금을 부담해야 합니다.

총 채무액이 784,776,446원에 달하여, 보증금 전액 변제를 위해서는 높은 낙찰가가 필요할 수 있습니다.

중복 사건 및 공동 담보 물건으로 등록되어 있어, 권리 관계 및 매각 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

주상복합 건물의 특성상, 주거 세대와 상업 시설 간의 관리비, 이용 규칙 등에서 마찰이 발생할 가능성이 있습니다.

방화지구 및 가축사육제한구역 등 토지 이용 관련 규제가 일부 존재하나, 일반적인 주거용 부동산 거래에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구라는 우수한 입지 조건과 비교적 최신 건축 연식, 편리한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다.

주상복합으로서의 현대적인 주거 환경 또한 매력적인 요소입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금(110,000,000원)을 인수해야 할 가능성이 매우 높아 투자 시 가장 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

이러한 임차인 부담을 고려할 때, 해당 물건의 매력도는 예상보다 낮아질 수 있으며, 인수 금액 산정에 매우 주의가 필요합니다.

권리 분석 및 예상 인수 보증금에 대한 철저한 검토가 선행되어야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

대전 서구라는 핵심 지역에 위치하여 장기적인 시세 상승 가능성이 있습니다.

47. 45㎡ (약 14.35평)의 전용 면적은 1~2인 가구에 적합하여 실수요자 또는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2009년 준공으로 건물 노후도가 심하지 않아 즉각적인 리모델링 부담이 적습니다.

주변 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(47.4539㎡)의 물건이 2026년 6월 22일에 115,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 40.411㎡ 면적의 물건이 2026년 6월 4일에 118,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 128,000,000원으로, 최근 실거래가와는 다소 차이가 있습니다.

실거래가 기준으로는 47.45㎡ 기준 약 2,423,400원/㎡, 40.41㎡ 기준 약 2,920,000원/㎡의 시세를 형성하고 있습니다.

산정 근거:

최근 유사 면적 실거래가 115,000,000원 및 감정가 128,000,000원을 종합적으로 고려합니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 이를 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

본 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 금액을 제외한, 물건 자체의 시장 가치만을 기준으로 산정한 금액입니다.

최종 예상 입찰가: 122,000,000원

(주의: 상기 예상 입찰가는 시장 가격을 기반으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 임차인 인수 보증금 110,000,000원의 부담을 반드시 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.