나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503106 [1] 세종특별자치시 장군면 도계리 272-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 장군면 도계리 소재 ""장군면 복지회관"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 전, 답, 임야 등이 소재하는 면소재지내 농촌지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지 일련번호1까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상토지 일련번호1은 대체로 사다리의 평지로서, ""단독(다가구)주택 건부지"" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

대상토지 일련번호1 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하며, 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물 감정평가요항표"" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 이용상황 등은 귀 제시목록 및 토지이용계획확인서, 토지대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음.

나. 대상토지는 지적공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 임대관계는 후첨 ""건물 감정평가요항표"" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 일련번호2는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서
(사용승인일 : 2014.06.11)
외벽 : 석재붙임 마감 등임.
내벽 : 일부 벽지 도배 및 타일마감 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건 일련번호2의 1층 ""계단실"" 등으로 이용 중이며, 2층~4층은 단독(다가구)주택(2,3층: 각 층 각 6가구, 4층: 4가구) 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급.배수시설, 전기설비, 개별 난방설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등이 구비된 것으로 조사되었음.

부합물 및 종물

가. 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 현장에서 탐문조사된 사항에 의거하여 대상물건 일련번호2의 종물 및 부합물의 형태로 제시외 건물(옥탑 계단실)이 소재하고 있는 것으로 조사되었으며 대상물건 일련번호2에 포함하여 감정평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

나. 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 현장에서 탐문조사된 사항에 의거하여 대상토지 일련번호1 지상 및 일련번호2의 종물 및 부합물의 형태로 제시외 건물㉠(창고)이 소재하고 있으며, 실측에 의거 면적사정하였으며, 구조·이용상태·내구연한·유용성 등 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 적용하여 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 현장에서 탐문조사된 사항에 의거하여 대상토지 일련번호1 지상 및 인접토지(272-7) 지상 두 필지에 걸쳐 소유자 미상의 제시외 건물㉡(쓰레기 집하장)이 소재하고 있으며, 실측에 의거 면적사정하였으며, 구조·이용상태·내구연한·유용성 등 그 밖에 가격형성에 관련되는 제요인을 종합적으로 고려하여 관찰감가법을 적용하여 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음.

나. 대상물건의 일련번호2의 위치 및 내부현황은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도 등을 근거로 표시하였으며, 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 외부 관찰 및 건축물현황도 기준하여 감정평가하였는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.

다. 임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록2 외관에 103동 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 대전지방법원 2025타경503106 (1)

소재지: 세종특별자치시 장군면 도계리 272-6

용도: 다가구주택

감정가: 1,225,886,100원

토지면적: 529.00㎡ (약 160.0평)

토지지분: 529㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 523.34㎡ (약 158.3평)

건물지분: 523.34㎡

건물 제시외면적: 5.46㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 백OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: - 일괄매각. 제시외 건물 포함.

- 목록2 외관에 103동 표기되어 있음.

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 세종특별자치시 장군면 도계리 소재 "장군면 복지회관" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독(다가구)주택, 전, 답, 임야 등이 소재하는 면소재지 내 농촌지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 토지는 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

2.5. 주변 시설

* 의료시설: 장군면 내에 세종우리들의원, 세종요양병원, 장군면보건지소가 위치하여 기본적인 의료 접근성이 확보됩니다.

* 교육시설: 해당 물건지 인근에 특정 초, 중, 고등학교가 명확히 명시된 정보는 없으나, 세종시 전체적으로는 학교생활 만족도가 높은 편입니다.

* 상업시설: 도계리 자체는 농촌 지역이나, 면소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 장군면 도계리 지역에 상가 건물들이 소재하고 있어 지역 상권이 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에서 직접적으로 명시된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 과거 장군면 일대 치안 문제나 인근 지역의 혐오시설 입지에 대한 민원이 있었던 기록이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 토지 등기부 요약:

- 갑1: 공유자전원지분전부이전 (2012-11-20, 김진량)

- 을3: 근저당권 (2014-07-07, 백제새마을금고, 455,000,000원) - 말소기준권리

- 갑4: 가압류 (2025-07-01, 충남신용보증재단, 45,744,647원) - 말소

- 갑5: 가압류 (2025-07-28, 우한무, 60,000,000원) - 말소

- 갑6: 임의경매 (2025-08-06, 백제, 294,464,540원) - 말소 (본건 경매)

- 갑7: 가압류 (2025-11-05, 주식회사케이뱅크, 28,178,861원) - 말소

- 등기부채권 총액: 588,923,508원

* 건물 등기부 요약:

- 갑1: 소유권보존 (2014-06-13, 김진량)

- 을1: 근저당권 (2014-07-07, 백제새마을금고, 455,000,000원) - 말소기준권리

- 갑4: 가압류 (2025-07-01, 충남신용보증재단, 45,744,647원) - 말소

- 갑5: 가압류 (2025-07-28, 우한무, 60,000,000원) - 말소

- 갑6: 임의경매 (2025-08-06, 백제, 294,464,540원) - 말소 (본건 경매)

- 갑7: 가압류 (2025-11-05, 주식회사케이뱅크, 28,178,861원) - 말소

- 갑8: 압류 (2026-04-20, 세종특별자치시) - 말소

- 등기부채권 총액: 588,923,508원

3.2. 말소기준권리

을구의 근저당권 (백제새마을금고, 2014-07-07 접수)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매는 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

제시된 임차인 목록 모두 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

* (201) 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025-01-20, 배당신고 2025-08-25, 대항력 없음.

* (201) 송 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025-01-20, 배당신고 2025-08-25, 대항력 없음.

* (202) 허 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-13, 확정 2022-09-13, 배당신고 2025-09-26, 대항력 없음.

* (206) 이 : 보증금 1,000,000원, 차임 370,000원, 전입 2023-03-21, 확정 2025-09-08, 배당신고 2025-09-08, 대항력 없음.

* (301) 김 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-28, 확정 2022-02-21, 배당신고 2025-09-03, 대항력 없음.

* (302) 이 : 보증금 30,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2021-04-01, 확정 2021-04-01, 배당신고 2025-09-04, 대항력 없음.

* (303) 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-11-29, 대항력 없음.

* (304) 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-12-16, 대항력 없음.

* (305) 민 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-04, 대항력 없음.

* (401) 양 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-13, 배당신고 2025-08-29, 대항력 없음.

* (402) 우 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-07-25, 확정 2022-07-25, 배당신고 2025-08-27, 대항력 없음.

* (403) 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-11, 대항력 없음.

* (404) 강 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-04, 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

총 0원 입니다.

4. 상권분석

대상 물건이 소재한 세종특별자치시 장군면 도계리는 농촌 지역과 면소재지의 특징을 함께 가지고 있습니다. 행정중심복합도시와는 다소 거리가 있으나, 기본적인 생활 편의시설은 장군면 소재지 내에서 이용 가능합니다. 인근에 상가 건물들이 존재하며, 지역 주민들을 위한 상권이 형성되어 있습니다. 광역적인 상업 및 업무 시설 이용을 위해서는 세종시 중심부로의 이동이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

장군면보건지소가 가까이 위치하고 있으며, 면소재지 내 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

주변에 초, 중, 고등학교가 근접해 있지 않으나, 세종시 교육 환경의 전반적인 우수성을 고려할 때 향후 교육 시설 접근성 개선 가능성이 있습니다.

5.3. 의료시설

세종우리들의원, 세종요양병원, 장군면보건지소 등이 장군면 내에 위치하여 의료 서비스 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 특이사항

* 건물 사용승인일이 2014년으로 비교적 최근이지만, 외관에 "103동"이라는 표기가 있어 건축물대장상의 동 표기("1동")와 일치하지 않는 점은 확인이 필요합니다. 이는 혼란을 야기할 수 있는 부분입니다.

* 감정평가서상 제시외 건물(옥탑 계단실, 창고, 쓰레기 집하장)이 존재하며, 이는 일괄매각 대상에 포함됩니다. 이들 부합물 및 종물에 대한 추가적인 관리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 지역적 특성

* 장군면은 현재 개발이 진행 중인 세종시 내에서도 상대적으로 개발이 덜 된 지역으로, 도시 중심부에 비해 인프라 접근성이 낮을 수 있습니다.

* 과거 자료에서 장군면 일대 치안 문제나 혐오시설 관련 민원이 언급된 바 있어, 잠재적인 지역 이슈에 대한 인지가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 장군면 도계리에 위치한 다가구주택으로, 농촌 지역의 한적함과 면소재지의 생활 편의성을 동시에 갖추고 있습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 목록2 외관의 "103동" 표기와 제시외 건물 존재 등은 현장 확인 및 추가적인 검토가 필요합니다. 세종시의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 지역적 특성과 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근한다면 가치 있는 부동산이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 세종시의 행정중심도시로서의 지속적인 성장 잠재력.

* 다가구주택으로서의 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 확보할 수 있음.

* 제시외 건물을 포함한 일괄 매각으로 토지 활용 가치 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,225,886,100원입니다. 본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 현장 조사 결과, 주변 시세, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 리스크 요인(외관 표기 불일치, 제시외 건물 등)에 대한 명확한 확인 후, 시장 상황에 맞춰 전략적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.