나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503114 [1] 충청남도 금산군 금산읍 상리 274 주공아파트 103동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 상리에 소재하는 ""금산군청"" 북측 인근에 위치하는 구분건물(""주공아파트"" 제103동 제13층 제1302호 - 전유면적 : 49.34㎡)로서, 본건 주변은 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 단지까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물내 13층 1302호로서,

외벽: 몰탈위페인팅마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 중로 및 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(금산), 제3종일반주거지역(금산), 소로2류(폭 8m~10m)(금산)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(금산)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503114 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 금산군 금산읍 상리 274 주공아파트 103동 13층1302호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 내 13층

1.3. 면적 정보

토지면적: 37.06㎡ (약 11.2평)

토지지분: 37.06㎡ (약 11.2평)

건물면적: 49.34㎡ (약 14.9평) - 전용면적

건물지분: 49.34㎡ (약 14.9평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 107,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 금산읍 상리에 소재하며, 금산군청 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다.

주변으로 중로 및 소로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역 등 관련 법규에 따른 토지 이용 계획 및 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 인수/소멸 권리)

말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당 (접수일자 2022-12-06, 권리금액 71,500,000원) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당, 전세권, 가압류, 임의경매개시결정 등기 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2025-11-10

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 법원 배당에서 보증금을 우선 변제받지 못할 경우, 미배당 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 현재로서는 매수인이 추가로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 최종 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸되는 물건으로, 등기부상 권리관계는 비교적 명확합니다.

대항력 없는 임차인의 보증금 인수 문제는 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 직접적인 부담은 없을 것으로 보이나, 배당 절차의 진행 및 최종 결과에 따라 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 근린생활시설

본건은 금산읍 상리 지역에 위치하여 주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있으며, 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

금산군청이 인근에 있어 공공시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 금산상리주공 아파트

사용승인일: 2000년 04월 09일

총 세대수: 891세대

주차대수: 총 508대 (지상 4대, 지하 19대, 기계식 485대)

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

5.2. 주변 편의시설 (교육, 의료, 문화)

주변 교육시설: 금산초등학교, 금산중학교, 금산고등학교 등 학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

주변 의료시설: 금산군 내 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

주변 문화시설: 금산군 문화의 집 등 지역 문화시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

대항력 없는 임차인의 보증금 60,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 가능성이 명시되어 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기됨). 배당표 확정 시까지 변동 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거지역 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 금산군 금산읍에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 구축된 지역에 소재합니다.

2000년에 준공되어 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 없는 임차인의 보증금 처리 문제에 대한 최종 배당 결과를 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

1. 비교적 양호한 입지: 금산군청 인근에 위치하여 공공시설 접근성이 좋고, 지역 내 주거 환경이 안정적입니다.

2. 실수요자 접근 용이: 적정 가격으로 낙찰될 경우, 지역 내 실수요자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

3. 관리 상태: 2000년 준공된 아파트로, 일반적인 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 107,000,000원

최근 매매가 추이 (39-40㎡ 기준): 77,000,000원 ~ 84,000,000원 (2025년 11월~12월)

본건 면적 (49.34㎡) 및 13층임을 고려한 시장가 추정: 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원

임차인 보증금 인수 여부: 현재 '없음'으로 판단되나, 배당 결과 확인 필요.

예상 입찰가: 98,000,000원 ~ 105,000,000원

상세 의견: 본건 감정가는 107,000,000원이지만, 최근 거래된 유사 면적(약 39.63㎡)의 최고가가 84,000,000원임을 고려할 때, 실거래가와의 괴리가 있습니다. 본건 면적(49.34㎡)을 감안하여 보수적으로 추정한 시장가 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 인수할 보증금이 없다고 가정할 때, 100,000,000원 내외에서 전략적으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.