나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30722 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ""충주중앙탑초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은
보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제110동 제4층 제403호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~
25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개
발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

조지영:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 11. 8.
주택도시보증공사(임차인 조지영) : 경매신청채권자로서 임차인 조지영의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30722 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 110동 4층 403호

구분: 아파트

건물 면적: 59.95㎡ (약 18.13평) (전용면적)

토지 면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

감정가: 1억 6,500만원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

사용 승인일: 2018년 1월 15일

1.1. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 110동 4층 403호

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등

창호: 샷시창호 등

설비: 전기, 난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비 구비

1.2. 토지 개요

형상 및 이용 상태: 사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중

인접 도로: 단지 내 도로가 외곽 공도와 연계

1.3. 지역 분석

용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

기타 용도지구: 지구단위계획구역, 기업도시개발구역

도로: 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

제한사항: 가축사육제한구역, 학교환경보호구역 (상대보호구역)

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체적으로 보통시 됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반 차량 이용 접근성은 보통입니다. 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격 등을 고려 시 보통시 됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 근저당권 (우리은행, 2018.01.17)

인수되는 권리: 없음. 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* * (주택임차권등기권자)

임차보증금: 119,670,000원 (자료상 보증금)

차임: 0원

전입일자: 2020년 2월 13일

확정일자: 2020년 2월 4일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사에서 임차인의 임차보증금반환채권을 양수하여 경매를 신청하였으며, 임차인 *은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

기타 등기 현황:

을1: 근저당권 (우리은행, 2018.01.17, 62,280,000원)

을2: 주택임차권 ( * , 2023.11.08, 91,830,000원)

갑4: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사신우산업개발, 2020.04.13)

갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.08.06, 139,181,463원)

4. 상권분석

주변 상권: 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

최근 실거래가 분석:

최근 59.95㎡ 면적대의 아파트 매매가는 2026년 6월 12층이 1억 4,800만원, 14층이 1억 5,000만원에 거래되었습니다.

동일 면적대 전세는 2026년 6월 3층이 보증금 7,000만원, 월세 75만원에 계약되었습니다.

본건은 4층으로, 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시장 가치는 1억 4,800만원 ~ 1억 5,000만원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

단지 정보: 신우희가로 아파트는 2018년 1월에 사용 승인된 단지로, 총 741세대로 구성되어 있습니다. 최고 20층, 최저 3층 규모이며, 주차는 160대를 수용할 수 있습니다.

주변 시설:

* 교육: 충주중앙탑초등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교도 인근에 있어 학군이 양호합니다.

* 편의: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 교통: 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있으며, 일반 차량 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

저층 (4층): 상대적으로 선호도가 낮을 수 있으며, 이는 향후 매도 시 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

공동담보 물건: 본건이 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본건에 미치는 영향이 있을 수 있습니다. (세부 정보 부족)

혐오시설 유무: 주변에 혐오시설이 있는지 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 현재 자료상으로는 파악되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 중앙탑면의 아파트 단지 내 물건으로, 학군이 양호하고 생활 편의시설이 갖추어진 주거지입니다. 권리관계가 깨끗하여 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다. 최근 거래 사례를 볼 때 감정가 대비 시세가 높게 책정된 것으로 보이나, 저층임을 감안하여 적절한 입찰가 산정이 중요합니다. 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

권리상 하자 없음: 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

안정적인 입지: 초등학교 인근의 주거 선호 지역입니다.

신축급 아파트: 2018년 사용 승인으로 비교적 신축에 속합니다.

시세 대비 잠재적 수익: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6,500만원이나, 최근 유사 면적 아파트 실거래가는 1억 4,800만원 ~ 1억 5,000만원 수준입니다. 본건은 4층으로, 이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 1억 5,300만원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.