나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30712 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 ‘중앙탑초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교 및 임야 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 제14층 제1402호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감등임.
내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

용전리 696 : 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.
나. 현장조사시 내부는 출입치 못하였으며, 건축물대장상 현황도면 및 외부관찰에 의하여 종합적으로 조사하되, 내부는 일반적인 시설 및 이용상황으로 판단하였음.

물건 비고

임혜란:주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 11. 8.
주택도시보증공사(임차인 임혜란) : 경매신청채권자로서 임차인 임혜란의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

아래는 해당 경매 물건의 기본 정보입니다.

* 사건번호: 충주지원 2025타경30712 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 102동 14층1402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 169,000,000원

* 토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

* 건물면적 (전용면적): 59.83㎡ (약 18.1평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2018년 1월 15일

* 총괄표제부 요약: 해당 아파트 단지는 총 741세대로 구성되어 있으며, 연면적은 98,467.408㎡입니다.

* 표제부 요약 (102동): 철근콘크리트구조의 17층 건물이며, 해당 물건은 14층에 위치합니다.

* 전유부 요약 (1402호): 14층에 해당하는 전용 면적 59.83㎡의 아파트입니다.

1.1. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 신우희가로아파트 102동 14층1402호입니다.

* 주위환경: 본 건은 ‘중앙탑초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 임야 등이 혼재하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설: 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 충주지식기반형기업도시 개발 구역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존 (갑1): 주식회사신우산업개발 (2018.01.17)

* 근저당 (을1): 우리은행 (62,160,000원, 2018.01.17)

* 주택임차권 (을2): 임혜란 (122,700,000원, 2023.11.08 등기) - 전입 2018.01.19, 확정 2018.01.19

* 강제경매 (갑2): 주택도시보증공사 (114,590,405원, 2025.08.05 개시)

* 총 채권액 (등기부 기재 기준): 약 299,450,405원 (근저당 + 임차권 + 강제경매 채권액 합계)

* 임차인 현황:

* 임차인: 임혜란 (임 )

* 보증금: 122,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 1월 19일

* 확정일자: 2018년 1월 19일

* 배당신고일자: 2023년 11월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 임차인 임혜란으로부터 임차보증금반환채권을 양수하여 경매를 신청하였으며, 대항력 및 우선변제권을 승계하였습니다.

* 인수 보증금: 인수할 보증금은 0원으로 분석됩니다. 즉, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 신우희가로 아파트 단지는 다음과 같은 상권 특성을 가집니다.

* 주거 밀집 지역: 중앙탑면 일대의 아파트 단지 중심부에 위치하고 있으며, 신축(2018년 입주) 아파트 단지로서 비교적 정주 여건이 좋습니다.

* 생활 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 지역의 편의 시설 이용이 가능하며, 중심 상업지구까지의 접근성도 고려할 수 있습니다.

* 단지 환경: 741세대의 비교적 대규모 단지로서 관리동, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

해당 아파트의 생활 관련 정보는 다음과 같습니다.

* 구조 및 설비: 철근콘크리트구조의 17층 건물 중 14층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 160대(지상 4대, 지하 53대, 기타 103대)의 주차가 가능하여 세대당 1대 이상의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (주: 지하 주차 정보는 제공된 JSON에서 '지하주차대수: 53대'로만 명시되어 있으나, 총 주차대수 160대에 맞춰 추정).

* 학교: 중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교가 근접해 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 아파트 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 경매 물건에 대한 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 임차인 권리 승계: 임차인 임혜란의 보증금반환채권을 주택도시보증공사가 양수하여 경매를 신청하였고, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 양수 및 경매 절차상 예상치 못한 법적 쟁점이 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 내부 출입이 불가하여 일반적인 아파트 시설 및 이용 상황으로 추정하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 언급되었으나, 다른 담보 물건에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 이는 채권 회수와 관련될 수 있으나, 본 경매 물건 자체에 대한 낙찰자의 직접적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 중앙탑면 소재 신축(2018년) 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가격을 고려할 때 감정가 대비 메리트가 있을 수 있으며, 임차인 관련 권리가 낙찰자에게 인수되지 않는다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 내부 상태 미확인 등 경매 물건의 일반적인 리스크는 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

이 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축 아파트: 2018년 준공된 비교적 새로운 아파트로, 노후도에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 우수한 교육 환경: 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정의 실수요자들에게 매력적입니다.

* 권리관계 명확: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 실거래가 대비 높은 감정가: 최근 실거래가격을 고려하면, 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 감정가: 169,000,000원

* 최근 실거래 사례 (2026년 5월-6월):

* 59.95㎡ (14층): 150,000,000원

* 59.83㎡ (12층): 148,000,000원

* 분석: 본 건(59.83㎡, 14층)과 유사한 면적 및 층수의 최근 실거래 가격은 약 1억 4,800만원에서 1억 5,000만원 수준입니다. 감정가 1억 6,900만원과는 차이가 있습니다.

* 예상 입찰가: 최근 실거래가격을 기준으로 보수적으로 접근하여 155,000,000원에서 165,000,000원 사이를 권장합니다. 입찰 시에는 현장 조사를 통해 내부 상태를 파악하고, 최근 시장 동향을 재확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 제공된 정보 내에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.