나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51572 [1] 충청북도 괴산군 소수면 몽촌리 61 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연감정 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 소수면 몽촌리 소재 ‘몽촌보건진료소’ 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 축사, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간농경지대임.

교통상황

대상 토지 및 인근까지 중소형 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 다소 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

- 일련번호 (1-2) : 2필 일단의 부정형의 완경사 토지로서 창고 및 축사 부지로 이용 중임.
- 일련번호 (4) : 부정형의 완경사 토지로서 전(묵전)으로 이용 중임.
- 일련번호 (5) : 부정형의 완경사 토지로서 도로로 이용 중임.
- 일련번호 (6) : 부정형의 완경사 토지로서 임야기타(묵전)으로 이용 중임.

인접 도로상태

- 일련번호 (1-2) : 남측으로 일련번호 (5)를 통하여 관습상 도로와 연계됨.
- 일련번호 (4) : 맹지임.
- 일련번호 (5,6) : 남서측으로 관습상 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 (1,5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭, 오리, 메추리 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.
- 일련번호 (2,4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭, 오리, 메추리 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
- 일련번호 (6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭, 오리, 메추리 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

공부상 일련번호 (1-2) 토지는 지목 '전'이나 현황은 동식물관련시설 건부지, 일련번호 (6) 토지는 '임야'이나 현황은 임야기타(묵전)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

- 일련번호 (3, 가-나) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로,
내외벽 : 샌드위치판넬 마감,
바닥 : 콘크리트 마감 등임.

- 일련번호 (3, 다) : 경량철골구조 철판넬지붕 단층 건으로,
외벽 : 싸이딩판넬 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 하이샷시창 마감 등임.

- 일련번호 (3, 라) : 컨테이너 구조임.

이용상태

- 일련번호 (3, 가) : 창고,
- 일련번호 (3, 나) : 축사,
- 일련번호 (3, 다) : 사무실,
- 일련번호 (3, 라) : 창고로 각각 이용 중임.

설비내역

- 일련번호 (3, 다) : 급수 및 급탕 겸용 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

- 별첨 '지적 및 건물 개황도' 및 '사진용지'와 같이 소재함.

공부와의 차이

- 일련번호 (3, 라) : 공부상 경량철골 구조이나, 현황은 컨네이너 구조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 관정 매각 포함. 제시외 비닐하우스 매각제외. 목록 1,2. 토지는 지목 '전'이나 현황은 동식물관련시설 건부지, 목록6. 공부상 '임야'이나 현황은 임야기타(묵전)임. 목록 1,2,4.는 농지취득자격증명필요(미제출시 보증금 미반환-소관 행정기관에 농지취득자격증명원 발급여부 확인 후 입찰요망), 원상회복명령 발하여질 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51572 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO (서청주농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건현황

소재지: 충청북도 괴산군 소수면 몽촌리 61

용도: 동물 및 식물 관련시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 595,018,190원

1.3. 토지현황

총 면적: 8627.00㎡ (약 2,609.62평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 감정요항표 요약:

* 일련번호 (1-2): 2필 일단의 부정형 완경사 토지, 창고 및 축사 부지로 이용 중. 지목 '전'이나 현황 동식물관련시설 건부지. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지. 남측으로 관습상 도로와 연계 (일련번호 5 통함).

* 일련번호 (4): 부정형 완경사 토지, 전(묵전)으로 이용 중. 지목 '전'이나 현황은 '전'으로 기재됨. 생산관리지역, 가축사육제한구역. 맹지.

* 일련번호 (5): 부정형 완경사 토지, 도로로 이용 중. 생산관리지역, 가축사육제한구역. 남서측 관습상 도로와 연계.

* 일련번호 (6): 부정형 완경사 토지, 임야기타(묵전)로 이용 중. 공부상 '임야'이나 현황은 임야기타(묵전). 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지. 남서측 관습상 도로와 연계.

1.4. 건물현황

총 면적: 966.13㎡ (약 292.26평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 감정평가요항표 요약:

* 일련번호 (3, 가-나): 경량철골구조 판넬지붕 단층. 창고, 축사로 이용 중.

* 일련번호 (3, 다): 경량철골구조 철판넬지붕 단층. 사무실로 이용 중. 급수 및 급탕 설비.

* 일련번호 (3, 라): 컨테이너 구조. 창고로 이용 중. 공부상 경량철골구조이나 현황은 컨테이너 구조.

* 부합물/종물: 별첨 지적 및 건물 개황도, 사진용지와 같이 소재.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 충청북도 괴산군 소수면 몽촌리 소재 ‘몽촌보건진료소’ 북동측 원거리에 위치.

주위는 축사, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간농경지대임.

2.2. 교통여건

대상 토지 및 인근까지 중소형 차량 접근 가능.

시내버스 이용 등 대중교통 사정은 다소 불편한 지역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재함.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-09-06

대항력: 있음

확정일자, 배당신고일자 없음.

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수될 가능성이 있으며, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요함.

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-09-06

대항력: 있음

확정일자, 배당신고일자 없음.

주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수될 가능성이 있으며, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요함.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리

근저당권 (서청주농업협동조합, 2024-06-24 접수)

3.4. 인수되는권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 판단됨.

다만, 상기 임차인의 경우 대항력이 있으므로 보증금 및 기타 사항을 반드시 확인하여야 함. (현재 보증금 0원으로 기재되어 인수될 보증금은 0원으로 보이나, 계약 내용 확인 필수)

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야가 주를 이루는 산간 농경지대에 위치하고 있어, 일반적인 상업시설이나 주거 상권과는 거리가 있음.

주요 용도가 동물 및 식물 관련시설이므로, 관련 업종 종사자나 농업 관련 종사자에게는 입지가 될 수 있음.

5. 생활정보

주변에 ‘몽촌보건진료소’가 소재하나, 기타 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 원거리에 위치할 것으로 예상됨.

대중교통 이용이 다소 불편한 지역으로, 자가용이 필수적일 것으로 보임.

6. 잠재적리스크

6.1. 법적제한및의무

* 농지취득자격증명: 목록 1, 2, 4 토지는 '전' 또는 '묵전'으로 이용 중이거나 지목이 '전'이므로, 농지취득자격증명 발급이 필요함. 미제출 시 매각 보증금 미반환될 수 있으며, 사전에 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

* 원상회복명령 가능성: 현황과 공부상 지목의 차이(특히 동식물관련시설 건부지, 임야기타)로 인해 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있음.

6.2. 기타유의사항

* 일괄매각: 토지와 건물을 분리하여 매각할 수 없으며, 일괄 매각 조건으로 진행됨.

* 제시외 물건: 제시외 관정은 매각에 포함되나, 제시외 비닐하우스는 매각에서 제외됨.

* 이용 현황: 목록 6번 토지는 공부상 '임야'이나 현황은 '임야기타(묵전)'임.

* 건물 현황: 목록 3, 라.는 공부상 경량철골구조이나 현황은 컨테이너 구조임.

7. 종합의견

본 물건은 충청북도 괴산군의 산간 농경지대에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

토지의 일부는 농취증 발급이 필요하며, 공부상 지목과 현황의 차이로 인한 원상회복 의무 발생 가능성이 있음.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리 분석 시 면밀한 확인이 필요함.

주변 환경 및 교통 여건상 일반적인 개발보다는 농업, 축산업 등 관련 시설 운영에 적합한 입지로 판단됨.

8. 투자포인트

* 농업, 축산업 관련 시설 운영 희망자에게 적합한 입지.

* 토지 면적이 넓어 다양한 활용 가능성 존재.

* 감정가 대비 저렴한 낙찰가 기대 가능성 (리스크 요인 고려 시).

9. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 595,018,190원을 기준으로, 인수되는 권리(보증금 0원) 및 제반 리스크(농취증, 원상회복, 대항력 있는 임차인 등)를 고려하여 결정해야 합니다.

수익률, 투자 목적, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.