나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10330 [1] 강원특별자치도 양양군 서면 오색리 84 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 서면 오색리 소재 '물레방아휴게소' 남측 인근에 위치하며, 주변은 국도변 농경지, 주택, 펜션, 캠핑장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼 때 제반 대중교통사정은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 휴경지 및 일부 임야화된휴경지, 일부 하천임.

인접 도로상태

본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 하천(오색천)(저촉), 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(지방하천(오색천))<하천법>, 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

후첨 사진에서 보는 바와 같이 무허가 미등기 창고 1식이 소재함.

공부와의 차이

본건 공부상 지목은 답이나 현황 휴경지 및 임야화된휴경지, 일부하천임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 인접필지인 캠핑장에서 사용중인 데크가 일부 소재할수 있는바 정확한 위치확인은 별도의 경계측량을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 현황은 임야화된 휴경지이며 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). - 토지 중 일부가 하천저촉 및 현황 하천임(감정평가서 참조). - 목측상 토지 경계 부근에 조립식판넬조 판넬지붕 창고 약 6㎡ 있으므로 정확한 여부는 지적경계측량을 요함(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 속초지원 2025타경10330 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 강원특별자치도 양양군 서면 오색리 84

용도: 답 (현황: 임야화된 휴경지, 일부 하천)

토지면적: 2,436.00㎡ (약 736.9평)

감정가: 302,064,000원

매각대상: 토지매각

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필요

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 양양군 서면 오색리 소재 '물레방아휴게소' 남측 인근에 위치하며, 주변은 국도변 농경지, 주택, 펜션, 캠핑장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 어렵고, 시내버스정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 설악산 국립공원 오색지구 인근에 위치하여 등산객들이 많이 찾는 지역과 연계되어 있습니다.

* 형태 및 이용상태: 토지는 부정형의 완경사지로서, 현재는 휴경지 및 일부 임야화된 휴경지, 그리고 일부 하천으로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건은 맹지입니다.

* 주변 시설: 인근에 오색약수, 오색탄산온천, 주전골, 흘림골 등 관광 명소가 있어 관광객들이 많이 찾는 지역입니다. 또한 펜션, 캠핑장, 휴게소 등이 소재합니다. 다만, 일반적인 생활 편의시설(대형마트, 병원 등)은 차량으로 이동해야 하는 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을6. 농협은행주식회사의 근저당권 (2021-12-17, 84,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위인 갑구 권리(신현경, 정영실 소유권이전)를 제외한 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 후순위 권리: 갑10. 김경숙 외 3명 가압류 (2024-07-08, 39,999,997원), 갑11. 김경숙 외 3명 강제경매 (2025-08-07, 42,145,746원), 갑12. 농협은행 임의경매 (2025-10-31, 2025타경10399)는 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 123,999,997원 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 0원이며, 임차인 정보는 별도로 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 현재 지역 특성: 본 물건은 자연경관이 뛰어난 오색리에 위치하고 있으며, 주변은 관광객을 대상으로 하는 펜션, 캠핑장, 휴게소 등이 혼재하는 지역입니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 맹지, 하천 저촉, 임야화된 휴경지 등 개발 및 이용에 제약이 따릅니다. 장기적으로는 관광객을 위한 시설이나 자연 친화적인 공간으로의 개발 가능성을 기대할 수 있으나, 접근성 및 규제 완화 여부가 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 주요 시내 및 관광지로의 접근성은 주로 버스를 이용해야 하며, 배차 간격이 길어 다소 불편합니다. 자가용 이용 시에도 험한 산악 도로를 통과해야 하는 구간이 있어 운전 시 주의가 필요합니다.

* 편의시설: 오색약수, 오색온천, 주전골 등 자연 관광자원을 중심으로 한 편의 시설(식당, 숙박시설)은 주변에 분포합니다. 하지만 대형마트, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설은 도심 지역까지 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 토지는 농취증이 없으면 취득 등기가 불가능하며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다. 농지로서의 이용 목적을 명확히 하고 관련 절차를 반드시 이행해야 합니다.

* 맹지 및 하천 저촉: 차량 접근이 불가능한 맹지이며, 토지의 일부가 하천으로 이용되고 있어 이용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 현황 차이: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 임야화된 휴경지 및 일부 하천으로 이용되고 있습니다.

* 무허가/미등기 창고: 토지 경계 부근에 약 6㎡ 크기의 조립식 판넬조 창고가 목측으로 확인되어, 정확한 내용은 지적 경계 측량이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 계획관리지역이나 하천(오색천) 저촉, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등의 토지 이용 규제가 존재합니다.

* 인접 토지와의 관계: 인접 필지인 캠핑장에서 사용 중인 데크가 일부 소재할 수 있어, 정확한 경계 확인을 위한 별도 측량이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 양양군 오색리에 위치한 토지로, 아름다운 자연경관과 관광자원(오색약수, 주전골 등)이 풍부한 지역에 속해 있습니다. 하지만 현재 토지는 임야화된 휴경지와 하천으로 이용되고 있으며, 맹지라는 점에서 접근성과 실질적인 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 또한 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이 요건을 충족하지 못할 경우 소유권 이전이 불가능하고 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 무허가 창고 등의 현황 차이도 고려해야 할 사항입니다. 권리관계는 매각으로 모두 소멸되므로 깨끗한 등기 상태로 취득 가능합니다. 투자 관점에서는 단기 시세차익보다는 장기적인 지역 가치 상승 또는 특정 목적(예: 인접 토지와의 통합 개발)을 고려한 접근이 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광지 인접 효과: 설악산국립공원 및 오색약수, 주전골 등 유명 관광지와 인접하여 향후 관광객 증가에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 계획관리지역이라는 점과 주변의 관광객 편의시설(펜션, 캠핑장 등) 조성 사례를 볼 때, 향후 지역 개발이나 용도 변경 시 투자가치가 상승할 가능성이 있습니다.

* 자연 친화적 활용: 하천 부지를 활용한 친환경적인 공간 조성 등 특화된 개발 가능성을 모색할 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 규제 검토 필수)

* 권리관계 명확성: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없이 깨끗한 권리 상태로 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 302,064,000원

* 토지면적: 2,436㎡ (약 736.9평)

* 평당 감정가: 약 410,000원

본 물건은 맹지, 하천 저촉, 임야화된 휴경지, 무허가 창고 존재, 농지취득자격증명 필수 등 실질적인 이용 및 개발에 상당한 제약이 따르는 점을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 실제 입찰가는 주변 시세, 경쟁 물건, 응찰자들의 판단 기준 등에 따라 달라질 수 있으나, 통상적으로 이러한 제약이 많은 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 따라서 210,000,000원에서 240,000,000원 사이를 예상하며, 이는 절대적인 기준이 아니므로 현장 조사 및 추가적인 가치 분석을 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.