나이스옥션 법원경매 영월 2025타경30541 [1] 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 569-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.09.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 소재 '정선무릉주공아파트' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 구옥과 주거나지 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건 인근지까지 일반 차량의 접근 가능하며, 버스노선 및 운행빈도 등 대중교통 사정은 다소 불편한 정도임.

형태 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 일련번호(2)토지 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 일련번호(2) :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 제한구역_전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호(2)의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블럭조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위 페인트 마감, 내벽: 벽지도배 마감 등, 창호: 목재 및 알루미늄새시 프레임의 창호 마감임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비 및 보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조 바람.

공부와의 차이

본건 건물의 공부상 소재지는 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 569-1, 527-9 지상이나 현황은 동소 569-1, 569-7 지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
.목록2 공부상 전이나 현황은 대이고, 취득시 농지취득자격증명은 불필요
.목록2 남서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로에 연결됨
.목록1의 공부상 소재지는 정선군 남면 무릉리 569-1, 527-9 지상이나, 동소 569-1, 569-7 지상에 소재함
.집행관의 현황조사보고서에 의하면, 점유자 김학완은 채무자겸소유자 박미란의 시동생임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 소재지: 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 569-1, 569-7 (공부상 소재지: 569-1, 527-9)

* 물건 종류: 단독주택 (토지/건물 일괄매각)

* 면적:

* 토지: 총 343.00㎡ (약 103.76평) / 토지 지분: 171.5㎡ (약 51.87평)

* 건물 (감정평가 요약 기준): 총 59.71㎡ (약 18.06평) / 건물 지분: 59.71㎡ (약 18.06평)

* 구조: 시멘트블럭조, 기와지붕 단층.

* 건물 (건축물대장 기준):

* 주 용도: 단독주택

* 구조: 일반목구조

* 지붕: 슬레이트

* 연면적 (대장상): 52.31㎡ (약 15.82평)

* 제시외 건물: 41.40㎡ (약 12.52평)

* 감정가: 60,366,000원

* 사건 정보: 영월지원 2025타경30541 (1), 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사 케이비손해보험 (등기부상 확인)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

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2. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 정선군 남면 무릉리 소재 '정선무릉주공아파트' 북동측 인근.

* 주위환경: 아파트, 구옥, 주거나지 등으로 형성된 기존 주택지대.

* 교통: 일반 차량 접근 가능. 버스 노선 및 운행 빈도는 다소 불편한 편.

* 인접 도로: 토지(목록2) 남서측으로 노폭 약 2m 내외의 도로에 연결됨.

* 혐오시설: 주변 주택가 및 아파트 단지 인근으로, 특별히 명시된 혐오시설은 없음.

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3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김학완 (본 보고서에서는 김 으로 표기)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-12

* 대항력: 있음

* 비고: 채무자 겸 소유자인 박미란의 시동생.

* 주의: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 직접적인 금전 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 금액이 0원이라 할지라도, 실제 인수 또는 배당과 관련된 잠재적 이슈가 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2025-08-06 접수된 (주)케이비손해보험의 강제경매개시결정 (토지 갑5, 건물 갑4).

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인(김 )이 있으나, 보증금이 0원이므로 실제 인수 보증금은 없는 것으로 보입니다. (추가 확인 필요)

* 토지 등기부 요약:

* 1978-05-15: 소유권이전 (전기표 외 3명)

* 2011-07-08: 소유권이전 (김학완 외 1명)

* 2022-06-07: 소유권이전 (박미란, 김학선 지분 이전)

* 2025-08-06: (주)케이비손해보험 강제경매 (말소기준권리)

* 건물 등기부 요약:

* 1978-11-21: 소유권보존 (전기표)

* 2011-07-08: 소유권이전 (김학선)

* 2022-06-07: 소유권이전 (박미란)

* 2025-08-06: (주)케이비손해보험 강제경매 (말소기준권리)

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4. 상권분석

* 주변 건물 유형: 제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택의 최근 매매 정보입니다. 이는 본 건의 '단독주택'과는 유형이 다르므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 최근 매매 사례 (만원):

* 한강초이스타운 (2011년식, 33.84㎡): 2024년 7월 1,800만원

* 증산그린빌라 (2001년식, 64.38㎡): 2025년 3월 4,700만원

* 한강초이스타운 (2011년식, 34.88㎡): 2025년 7월 3,000만원

* 시세 분석: 제공된 다세대 주택의 평당 가격은 약 70만원 ~ 117만원 수준으로 나타납니다. 본 건은 대지 면적이 넓은 단독주택이므로, 이러한 다세대 주택 시세는 인근 지역의 일반적인 주거지 시세 동향을 파악하는 데 참고용으로 활용할 수 있습니다.

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5. 생활정보

* 주변 환경: 주택가 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 자가용 접근성은 양호한 편입니다.

* 교육/편의시설: 인근 주공아파트 단지가 있어 기본적인 편의시설 접근성은 있을 것으로 추정되나, 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사나 자료 확인이 필요합니다.

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6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김학완 임차인은 대항력을 가지고 있습니다. 보증금이 0원이어서 직접적인 금전 인수 부담은 없으나, 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 채무자 겸 소유자와의 시동생 관계 또한 고려해야 할 사항입니다.

* 소재지 불일치: 공부상 주소와 현황 주소 간 차이가 존재합니다. (토지: 공부상 569-1, 527-9 / 현황 569-1, 569-7. 건물도 유사). 이는 행정 절차나 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 목록2 토지는 공부상 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 취득 시 농지취득자격증명은 불필요하다고 명시되었으나, 관련 토지 이용 규제 사항은 별도 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 포함: 총 면적에 포함되는 제시외 건물이 있어, 관련 건축법규 위반 여부 및 철거/이행강제금 부과 가능성 검토가 필요합니다.

* 주택 구조 및 지붕 재질 상이: 건축물대장 상 정보(일반목구조, 슬레이트 지붕)와 감정평가 요약(시멘트블럭조, 기와지붕) 간 상이점이 있습니다. 이는 실제 건물 상태 및 재질에 대한 추가적인 현장 확인이 필요함을 시사합니다.

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7. 종합 의견

본 물건은 강원도 정선군 남면의 주택가에 위치한 단독주택으로, 감정가는 60,366,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이어서 재정적 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 소재지 및 공부상 지목 등 일부 불일치 사항과 제시외 건물이 포함된 점, 그리고 건축물대장과 감정평가의 건물 구조 상이점 등은 추가 확인이 필요한 부분입니다. 넓은 토지 면적은 장점이나, 주변 시세는 주로 다세대 주택 위주로 형성되어 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

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8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 343.00㎡ (약 103.76평)의 토지는 전원주택 부지, 재건축, 또는 증축 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 외 특별히 복잡한 권리관계는 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다 (단, 임차인 권리 및 제시외 건물 등은 추가 확인 필요).

* 잠재적 저평가 가능성: 감정가가 시장 상황 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 철저한 권리 및 시세 분석을 통해 추가적인 가치 상승 여력 확보가 기대됩니다.

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9. 예상 입찰가

* 감정가: 60,366,000원

* 주변 시세 (다세대 기준, 참고용): 평당 약 70만원 ~ 117만원.

* 토지 가치 산정 (보수적 접근): 인근 토지 시세(평당 70만원 가정)로 계산 시, 103.76평 * 70만원 = 약 72,632,000원.

* 건물 가치: 감정평가 요약 및 건축물대장 상 면적 차이를 고려하여, 현장 조사 시 실제 건물 가치 재평가 필요.

* 잠재적 리스크 요인(임차인, 소재지 불일치, 제시외 건물 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 100% 구간에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

* 추천 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 60,000,000원. (시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과에 따라 유동적으로 조정 필요)

* 유의사항: 임차인 김학완의 실제 점유 상태, 명도 관련 예상 비용, 제시외 건물 철거 또는 이행강제금 부과 가능성 등을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.