나이스옥션 법원경매 영월 2025타경1137 [1] 강원특별자치도 평창군 대관령면 용산리 394-1 연립주택 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘봄감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 용산리 소재 '용산보건진료소' 서측 인접에 위치하며, 주위는 대형리조트 주변으로 근린생활시설 및 숙박시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하며, 버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 볼때 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건내 제 2층 201호로서
외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감등
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 타일붙이기, 기타 내부인테리어 등 마감.
창호 : 샤시창호 등.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 시설 및 위생설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단지의 대체로 평탄한 자루형의 토지로서 '공동주택건부지'임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 6미터 가량의 아스팔트 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

용산리 394-1, 394-36, 394-39 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(모든축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

.남측으로 노폭 약6 미터의 아스팔트 포장도로가 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영월지원 2025타경1137 (1)

소재지: 강원특별자치도 평창군 대관령면 용산리 394-1 연립주택 2층 201호

용도: 연립주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 226.88㎡ (약 68.63평)

토지지분: 226.88㎡ (약 68.63평)

건물면적: 78.66㎡ (약 23.79평)

건물지분: 78.66㎡ (약 23.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 평창군 대관령면 용산리 소재 '용산보건진료소' 서측 인접에 위치하고 있습니다. 주위는 대형 리조트 주변으로 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이합니다. 버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 2층 건물 내 2층 201호로, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 및 타일 붙이기, 기타 내부 인테리어 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 샤시 창호 등으로 되어 있으며, 현재 연립주택으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로가 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 09월 12일에 접수된 국민은행의 근저당권(금액 132,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 인수되는 임차보증금

본건에는 인수되는 임차보증금이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 이완신(2016-06-03), 한미에프앤아이대부주식회사(2019-05-15), 임민기(2023-07-11, 매매) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당: 국민은행(2023-09-12, 132,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 가압류: 주식회사케이비국민카드(2024-09-05, 17,262,937원) 및 주식회사우리카드(2024-09-24, 8,214,561원)의 가압류가 등기되어 있습니다.

* 임의경매개시결정: 국민은행(2025-08-06, 119,892,950원)의 임의경매개시결정 등기가 본 경매 사건입니다.

* 총 등기부 채권액: 157,477,498원

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 해당 지역의 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 평창스카이테라하우스 (2016년 건축, 전용면적 31.82㎡): 2026년 4월 1일 8,000만원에 거래되었습니다. ㎡당 약 251만원 수준입니다.

* 용평포시즌빌 (2005년 건축, 전용면적 83.39㎡): 2026년 3월 12일 9,700만원에 거래되었습니다. ㎡당 약 116만원 수준입니다.

* 화이트빌 (2005년 건축, 전용면적 59.5㎡): 2026년 3월 3일 7,250만원에 거래되었습니다. ㎡당 약 122만원 수준입니다.

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 건물면적 78.66㎡ (약 23.79평)이며, 건축물표제부상 건축물 허가일은 2009년 6월 25일, 사용승인일은 2012년 8월 17일로 확인됩니다. 이는 2016년 건축된 평창스카이테라하우스보다는 오래되었으며, 2005년 건축된 용평포시즌빌 및 화이트빌과 유사한 건축 연도입니다.

면적 측면에서는 용평포시즌빌(83.39㎡)과 유사합니다. 이들의 거래가격을 ㎡당 약 116만원 ~ 122만원으로 볼 때, 본건의 시세는 약 9,100만원 ~ 9,600만원 범위로 추정할 수 있습니다.

본건의 감정가는 1억 6천만원(㎡당 약 203만원)으로, 최근 유사 면적 거래 사례 대비 높은 편입니다. 이는 건물의 상태, 정확한 위치, 또는 토지 지분 가치 등을 반영한 결과일 수 있으나, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다. 2016년 건축된 더 작은 면적의 평창스카이테라하우스가 ㎡당 251만원에 거래된 점은 신축 건물의 가치가 높게 형성됨을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 '용산보건진료소'와 인접해 있으며, 대형 리조트 단지가 주변에 위치하여 관련 편의시설 및 숙박시설이 혼재되어 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(절대제한지역)으로 지정되어 있어 축산업 관련 제한 사항이 존재할 수 있습니다. 이는 직접적인 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 요인이므로 참고해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

감정가(1억 6천만원)와 최근 유사 물건의 거래 시세(약 7,250만원 ~ 9,700만원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 입찰 가격 산정에 있어 주의를 요하는 부분입니다.

6.3. 기타

법정지상권, 전유부 외 건물 등은 해당사항이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 평창군 대관령면에 위치한 연립주택으로, 우수한 자연환경과 관광지 인접성을 특징으로 합니다. 권리 관계는 명확하며 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없습니다.

주요 고려사항은 감정가와 최근 거래 시세 간의 큰 차이입니다. 현재 시세보다는 높게 감정된 것으로 판단되므로, 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다. 다만, 지역 개발 호재 및 관광 수요를 고려할 때 장기적인 가치 상승 가능성은 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대관령면 지역의 관광 및 레저 활동 중심지와 인접한 좋은 입지입니다.

* 권리 분석상 인수할 권리나 부담이 없어 안전성이 높습니다.

* 토지 지분이 상대적으로 넓어 향후 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 리조트 단지와의 연계성을 활용한 투자 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 건물면적(78.66㎡)과 유사한 면적의 최근 거래 사례(용평포시즌빌 83.39㎡ 9,700만원, 화이트빌 59.5㎡ 7,250만원)를 고려할 때, ㎡당 약 116만원 ~ 122만원 수준의 시장가격을 예상할 수 있습니다. 이를 기준으로 할 때 본건의 시세는 약 9,100만원 ~ 9,600만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 1억 6천만원(㎡당 약 203만원)은 최근 거래 사례보다 높게 책정되어 있습니다.

* 이에 따라, 현실적인 시장 가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 합리적인 경쟁과 낙찰 가능성을 고려한 예상 입찰가는 1억 2,000만원 수준을 제안합니다. 이는 감정가의 약 75% 수준이며, 최근 거래 시세의 상단보다 높은 금액으로, 낙찰 가능성을 높이면서도 투자 가치를 확보할 수 있는 가격으로 판단됩니다. (참고: 최저 매각가율, 입찰 경쟁률 등 실제 경매 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.