나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경244 [1] 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 81-32 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인 · 평가일 2025.08.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원도 강릉시 주문진읍 교항리 소재 ""강릉정보공업고등학교"" 남동측 인근에 위치하
며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 해안 상가지대입니다.

교통상황

간선도로와의 거리, 인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안한 대중
교통사정은 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

사다리형 평지로서 현황 ""상업용 건부지""로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북동으로 소로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역
가축사육제한구역(모든축종 사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 경량철골구조 경사스라브지붕 6층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
바 닥 : 장판마감 및 타일마감 등
창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설 및 다가구주택(펜션)으로 이용중입니다.

설비내역

전기설비 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 보일러에 의한 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

토지건물감정평가명세표 및 건물개황도를 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 중 기호2의 부속건물인 화장실은 기준시점 현재 멸실된 상태입니다.
2. 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물(2-4,2-5,2-6) 포함
-제시외 주방경량철골조 31.1㎡(2-1), 가추경량철골조 16.1㎡(2-2), 보일러실판넬조 3.6㎡(2-3)은 매각에서 제외
-목록2의 부속건물인 화장실은 현재 멸실된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 건은 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 81-32 소재 부동산 강제 경매 물건입니다.

사건번호는 강릉지원 2025타경244 (1)이며, 채권자는 정OOOOO입니다.

감정가는 3,862,561,600원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본 물건은 중복사건으로 분류됩니다.

1.2. 건물 상세

건물 용도는 근린시설로, 건축물대장상 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중입니다.

건물 총 면적은 986.33㎡ (약 298.36평)이며, 건물 지분 면적 또한 986.33㎡입니다.

건물 구조는 철근콘크리트조 및 경량철골구조 경사스라브지붕 6층 건물입니다.

내외부 마감은 드라이비트, 벽지, 타일, 샤시창호 등입니다.

설비로는 전기, 위생, 승강기, 화재탐지 및 경보, 보일러 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

다만, 목록2의 부속건물인 화장실은 현재 멸실된 상태입니다.

매각에서 제외되는 제시외 건물은 주방 경량철골조 31.1㎡(2-1), 가추 경량철골조 16.1㎡(2-2), 보일러실 판넬조 3.6㎡(2-3)입니다.

매각에 포함되는 제시외 건물은 (2-4, 2-5, 2-6)입니다.

1.3. 토지 상세

토지 면적은 944.00㎡ (약 285.56평)이며, 토지 지분 면적 또한 944㎡입니다.

토지 현황은 사다리형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한지역)에 해당합니다.

인접 도로 상태는 북동측으로 소로에 접해 있습니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 강원도 강릉시 주문진읍 교항리 소재 "강릉정보공업고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 해안 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

간선도로와의 거리, 인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 모든 축종의 사육이 제한되는 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 05월 18일에 접수된 홍제새마을금고 근저당권 (을25)입니다.

이보다 늦게 등기된 권리들은 낙찰과 함께 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 및 보증금

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 낙찰로 인해 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

또한, 임차인 현황을 고려했을 때 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 김미연

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자: 2024-10-31

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 3,959,146,476원입니다.

이는 감정가 3,862,561,600원을 초과하는 금액으로, 채권 총액이 높은 점은 신중한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주문진 해변 상업지구에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설 및 숙박시설 운영에 유리한 입지입니다.

주변에 상업시설 및 숙박시설이 밀집되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

인근에 강릉정보공업고등학교가 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로 접근성도 양호한 편입니다.

* 주변 편의시설: 해안 상가 지역에 위치하여 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 해안가에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 현재 여러 개의 경매 사건이 동시에 진행 중일 수 있어, 각 사건의 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물의 포함 및 제외 조항으로 인해 현황과 공부상 차이 및 명도 시 추가적인 문제가 발생할 수 있으므로, 매각물건 명세서를 재확인해야 합니다.

* 멸실된 부속건물: 화장실 부속건물이 멸실된 상태로, 이로 인한 현황과 공부와의 차이를 확인해야 합니다. (다만, '공부와의 차이 없음'으로 기재되어 있습니다.)

* 가축사육제한구역: 토지 이용에 대한 잠재적인 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 다수의 근저당 및 가압류 등으로 인해 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 낙찰가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉 주문진 해안 상가지대에 위치한 근린생활시설 및 다가구주택(펜션)으로, 상업 및 관광 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

교통 여건이 양호하고 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 채권 총액이 높고 다수의 권리 변동이 있었던 점은 유의해야 합니다.

인수되는 임차 보증금은 없으나, 명도 대상 임차인이 존재하므로 명도 절차 진행 시 원만한 협의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 입지: 주문진 해변이라는 좋은 입지 조건은 관광객 유치 및 숙박업 운영에 큰 이점이 됩니다.

* 다용도 활용: 근린생활시설과 다가구주택(펜션)으로 복합적인 운영이 가능하여 수익 창출 다각화가 가능합니다.

* 개발 잠재력: 해안가 상권의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려합니다.

채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 명도 비용, 수리 비용, 향후 예상 임대 수익 및 시세 변동 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 임대 수익률 분석, 명도 가능성 평가 등 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.