나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52999 [1] 경기도 안산시 단원구 대부남동 383-11 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현서감정 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 대부남동 소재 대부남동3공설묘지 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택 등이 소재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용은 보통수준임

형태 및 이용상태

공히 등고평탄한 사다리형 토지로서, 답(기호1,3) 및 도로등(기호2)으로 이용중임

인접 도로상태

본건 토지 기호 1,3은 지적도상 맹지이나, 기호2가 현황 도로로서 이를 통하여 차량의 접근이 가능함

토지이용계획 및 제한상태

기호1~3 : 공히 도시지역 , 생산녹지지역, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

물건 비고

1. 일괄매각임, 목록 2. 지분매각임.
2. 공부상 '답'이고, 목록 1., 3.은 지적도상 맹지이나 목록2.가 현황 도로로서 이를 통하여 차량의 접근이 가능함.
3. 특별매각조건 : 매각결정기일 이전까지 농지취득자격증명서 미제출시 매수 신청 보증금 미반환.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52999 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 216,265,000원

채권자: 부천지구축산업협동조합 (추정)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 대부남동 383-11

용도: 답 (농지)

토지면적: 1074.00㎡ (약 324.9 평)

토지 지분: 938.0085㎡ (약 283.7 평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공동담보

주의사항:

* 본건은 토지 일부 지분 매각 건임.

* 공부상 '답'이나, 지적도상 맹지이나 현황 도로를 통해 차량 접근 가능.

* 매각결정기일 이전까지 농지취득자격증명서 미제출 시 매수 신청 보증금 미반환되므로 유의 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 대부남동 소재 대부남동3공설묘지 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 농가주택 등이 소재하는 전형적인 농촌 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하나, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 수준은 보통임. 본건 토지 중 일부(목록 1, 3)는 지적도상 맹지이나, 목록 2가 현황 도로로 사용되고 있어 차량 진입이 가능한 상태임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 생산녹지지역, 대기관리권역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 개발 및 거래에 제한이 따를 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요함.

3.2. 말소기준권리 및 기타 권리관계

말소기준권리는 2020년 05월 11일 접수된 부천지구축산업협동조합의 근저당권임. 이 날짜 이후 등기된 대부분의 권리(근저당권 등)는 매각으로 인해 말소될 예정임.

등기부 요약에 따르면, 현재 다수의 근저당권이 말소된 것으로 표기되어 있으나, 이는 경매 개시 결정 이전 또는 낙찰 후 말소될 예정인 권리들을 의미할 수 있음. 최종적인 권리 소멸 여부는 등기부등본을 통해 재확인해야 함.

등기부채권 총액은 1,329,200,000원으로 매우 높은 편임.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금이 없는 임차인은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 농가주택이 주를 이루는 지역으로, 일반적인 상업적 상권보다는 농업 활동을 위한 지역적 특성을 가짐.

5. 생활정보

주요 편의시설 및 생활 기반 시설은 인근 마을 또는 안산시 시내로 나가야 이용 가능할 것으로 예상됨. 인근에 대부남동3공설묘지가 위치함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로, 매수인은 매각결정기일 이전까지 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 함. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 자격 여부를 반드시 확인해야 함.

6.2. 지분 매각에 따른 관리 상의 문제

토지의 일부 지분만 매각되는 건이므로, 향후 다른 지분 소유자들과의 토지 이용 및 관리에 대한 협의 또는 분쟁의 소지가 발생할 수 있음.

6.3. 맹지 및 현황 도로 의존성

본건 토지 중 일부(목록 1, 3)는 지적도상 맹지임. 차량 진입이 목록 2의 현황 도로에 의존하고 있어, 해당 도로의 이용에 관한 법적 또는 실질적인 문제가 발생할 경우 입지 가치에 영향을 미칠 수 있음.

6.4. 토지이용계획 및 규제

생산녹지지역, 대기관리권역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 개발 행위에 대한 제약이 많으며, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지 거래 허가가 필요할 수 있음.

6.5. 주변 환경

인근에 공설묘지가 위치하고 있으며, 대부도 지역의 일부 펜션 단지들이 검색되나, 본 물건지 자체의 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않음. 다만, 지역 특성상 개발 제한 및 자연환경 보전과 관련된 규제가 지속될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 대부남동에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 농지로서의 가치와 함께 지분 매각 및 농지법에 따른 취득 자격 증명이라는 특수성을 지님. 현재 여러 채무가 설정되어 있어 경매로 진행되었으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 지상권 등 별도 확인이 필요한 권리가 있을 수 있음. 접근성은 차량을 통해 가능하나, 맹지라는 점과 현황 도로에 의존하는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 농업적 이용 목적 또는 향후 개발 가능성을 고려한 투자.

* 지분 매각 건으로, 공동 소유자들과의 원만한 협의를 통해 활용 방안 모색 시 추가 가치 창출 가능성.

* 농지 취득 관련 절차를 명확히 이해하고 진행한다면, 상대적으로 낮은 경쟁률로 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 216,265,000원이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 지분 매각, 맹지, 농지법 등 여러 제한 사항과 권리관계를 종합적으로 고려할 때, 실제 시장 가치 및 입찰 동향에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 따라서 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 일반적으로 이러한 조건의 물건은 감정가 이하에서 결정되는 경우가 많습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.