나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52967 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 614-16 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 ""안산대학교"" 서측 인근에 위치하는 구분건물(다세대주택 제1층 제102호)로서 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물내 1층 102호로서,
(사용승인일 : 1994.10.17)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 쌓기 등 마감
내벽 : 벽지도배 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(이솝유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

서울보증보험주식회사(양도전:임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 `대항력포기서`가 2025.09.29. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 614-16번지 지하 1층 102호에 소재한 다세대주택입니다. 도로명 주소는 경기도 안산시 상록구 웃말2안길 40, 지하 1층 102호입니다. 본 건물의 감정가는 97,000,000원이며, 토지 면적은 25.31㎡(약 7.66평), 건물 면적은 45.51㎡(약 13.77평)입니다. 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "안산대학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 건물구조: 본 건물은 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물(지하 1층 포함)이며, 본건은 지하 1층 102호입니다. 건물 사용승인일은 1994년 10월 17일입니다.

* 건물상태: 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(이솝유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 인접도로: 본건은 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 교통상황

* 차량 접근: 제반 차량의 진출입이 가능합니다.

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 20일 안산세무서장의 압류(갑9)가 말소기준권리입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 이혜옥(2014.01.27.), 조성연(2014.06.03.), 송희만(2016.10.14.) 순으로 등기되었습니다.

* 주택임차권: 한국토지주택공사(보증금 85,000,000원, 전입 2016.11.10, 확정 2016.10.25)가 있으나, 등기부상 말소 예정 권리입니다.

* 압류: 안산세무서장(2021.10.20.)

* 가압류: 주택도시보증공사(752,000,000원, 2022.04.11.)

* 강제경매: 서울보증보험(94,070,547원, 2025.08.07.) - 본 경매 사건의 개시 결정 권리입니다.

* 총 등기부채권액: 837,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강남철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-04

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(양도전: 임차인 한국토지주택공사)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-11-10

* 확정일자: 2016-10-25

* 배당신고일자: 2023-04-13

* 대항력: 없음

* 비고: '대항력포기서'가 2025.09.29. 제출되었습니다. 이는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

3. 상권분석

* 본 물건은 안산시 상록구 일동의 주거지역 내에 위치하며, 안산대학교 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주로 다세대주택과 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 3월 기준):

* The힐하우스 (2018년식, 43.3㎡): 13,300만원 (약 1,016만원/평)

* 준아트빌 (2012년식, 74.485㎡): 18,400만원 (약 817만원/평)

* 태인어울림B (2014년식, 53.285㎡): 16,500만원 (약 1,025만원/평)

* 건물 연식 및 층수에 따라 시세 차이가 존재하며, 본건은 1994년 준공된 지하 1층 물건으로, 상기 사례 대비 가격이 낮게 형성될 것으로 예상됩니다.

* 인근 지역의 주택 수요를 고려할 때, 적정 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

4. 생활정보

* 주요 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 안산대학교가 인근에 있으며, 이솝유치원 등 교육 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 건축물 정보: 해당 건물은 1994년 10월 17일 사용승인되었으며, 지하 1층을 포함한 총 3개 층으로 구성된 10세대 규모의 다세대주택입니다. 본건은 지하 1층 102호입니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 서울보증보험주식회사(전 한국토지주택공사) 임차인은 '대항력포기서'를 제출하였으므로, 임차인의 보증금 8,500만원은 낙찰자가 인수할 의무가 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 포기서 제출의 진위 여부 및 실제 배당 상황 등 최종 확인이 필수적입니다. 강남철 임차인은 보증금/차임이 0원으로 대항력이 없습니다.

* 건물 노후도: 1994년 준공으로 건물 연식이 약 30년 경과하여, 추후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 물건 인근에 특별한 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 일동에 위치한 지하 1층 다세대주택으로, 안산대학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 연식이 있으나, 권리상 명확하며 임차인의 대항력 포기로 인해 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 지하층이라는 점을 감안하여 신중한 가격 산정이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 안산대학교 인근의 안정적인 주거 수요.

* 임차인의 대항력 포기로 인한 보증금 인수 부담 최소화 가능성.

* 주변 시세 대비 낮은 감정가 책정 여부 확인 및 투자의 기회.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 97,000,000원

* 주변 시세: 최근 매매 사례를 볼 때, 본건과 유사한 면적의 상위층 다세대주택은 3.3㎡당 약 817만원 ~ 1,025만원 수준입니다.

* 본 건은 지하 1층에 위치하므로, 시세 반영 시 가격이 현저히 낮아질 것으로 예상됩니다. 이를 고려하면, 3.3㎡당 약 700만원 ~ 850만원 수준으로 시세 추정이 가능합니다.

* 이를 바탕으로 본 건(45.51㎡, 약 13.77평)의 시장 가치는 약 9,500만원 ~ 11,500만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가(97,000,000원)는 지하층임을 감안할 때 시장 가치 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 임차 보증금 인수 부담이 없음을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하거나, 시장 가치 범위 내에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 권리관계 최종 확인, 현장 방문 결과, 경쟁 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 추천 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.