나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52696 [1] 경기도 광주시 능평동 423-1 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이음 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""광주광명초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 태재로변 상업용 건물, 후면 공동주택(연립 및 다세대), 구릉지 임야 등이
혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 승용차량 진출입이 가능하고 단지 내 옥외 주차장이 있으며, 대중교통편은
남서측 태재로변에 다수의 버스 노선이 통과하는 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

1996년 2월 2일 사용승인 된 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호로서,
외벽: 치장벽돌 쌍기 및 드라이 비트 마감 등
창호: 하이샷시 2중 창임.

이용상태

다세대 주택 단위 세대로서, 자세한 이용상황은 후첨 ""내부 구조도""참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 도시가스 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 지대에 평탄하게 조성된 다세대 주택 부지 임.

인접 도로상태등

본건 서측 부분이 승용차 복차 통행 가능한 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역,주거형), 가축사육제한구역, 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 등기사항전부증명서에 주택임차권(195,000,000원) 설정되어 있음.

2. 본건 능평동 423-1번지 동측 부분은 인접한 능평동 417-5번지와 일부를 상호 교환하여
주차장 등으로 사용하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 조경식)로부터 2026.04.8.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 능평동 423-1 비동 2층 201호에 소재하는 다세대주택입니다. 사건번호는 성남지원 2025타경52696 (1)이며, 감정가는 196,000,000원입니다. 토지 면적은 80.88㎡ (약 24.47평)이며, 건물 면적은 76.51㎡ (약 23.14평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하나, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, "광주광명초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 태재로변의 상업용 건물과 후면의 공동주택(연립 및 다세대), 구릉지 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 차량을 이용한 진출입이 가능하며, 단지 내 옥외 주차장이 마련되어 있습니다. 대중교통 이용 시에는 남서측 태재로변에 다수의 버스 노선이 통과하는 버스정류장이 소재하여 편리합니다. 본건의 서측 부분은 승용차 복차 통행이 가능한 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다. 토지 이용 계획으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 7월 30일 접수된 류금옥 근저당권(120,000,000원)입니다. 등기부상 현재 존재하는 권리 중, 해당 근저당권보다 후순위인 주택임차권(조경식, 195,000,000원), 강제경매(주택도시보증공사), 압류(국민건강보험공단)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 조 (조경식)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 8일

* 확정일자: 2021년 5월 24일 (등기부상 2021년 7월 16일)

* 배당신고일자: 2023년 7월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 본건과 관련하여 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본건 경매 절차에서 임차인의 보증금 중 인수해야 할 금액은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2026년 5월경 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2013년식, 53.84㎡, 3층 다세대 주택: 160,000,000원

* 2012년식, 59.96㎡, 1층 다세대 주택: 164,000,000원

* 2019년식, 52.3㎡, 4층 다세대 주택: 247,000,000원

본건은 1996년 2월 사용승인된 건물로, 전용 면적보다는 공급 면적(76.51㎡) 기준으로 볼 때, 최근 거래된 older properties (2012-2013년식)의 거래 금액과 면적을 고려하면 대략 160,000,000원에서 164,000,000원 사이의 가격대로 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 본건의 면적이 다소 크다는 점을 감안하면, 이를 기준으로 산출 시 약 210,000,000원에서 220,000,000원 수준의 시세로 추정해 볼 수 있습니다. 현재 감정가(196,000,000원)는 이러한 시장 시세 대비 다소 보수적인 수준으로 판단됩니다. 2019년식 신축 건물의 경우 시세가 높게 형성되어 있으나, 본건은 건축 연도가 오래되어 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건은 광주광명초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다. 또한, 태재로변에 버스 정류장이 있어 시내 및 인근 지역으로의 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 상업 시설과 공동 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항: 임차인 조경식 씨는 보증금 195,000,000원에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하기로 HUG와 확약서를 제출했습니다. 비록 대항력이 없어져 임차인의 보증금 미회수 시 발생할 수 있는 법적 위험은 현저히 낮아졌으나, HUG와의 확약 내용이 명확히 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1996년에 사용 승인된 건물로, 최근 거래된 신축 건물들에 비해 노후화 정도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 일부 토지 이용 제한이 있으므로, 향후 개발 또는 건축 시 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

* 인접 토지 이용: 본건 능평동 423-1번지 동측 부분이 인접한 능평동 417-5번지와 일부를 상호 교환하여 주차장 등으로 사용하고 있다는 점은, 해당 토지 이용 관련 권리 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 특히 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 확약으로 인해 권리 관계가 비교적 명확하게 정리된 물건입니다. 건물 연식이 오래된 점은 고려해야 하지만, 감정가가 최근 시장 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보여 투자 가치가 있을 수 있습니다. 주변 환경 및 교통 여건 또한 무난한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 관련 권리 부담이 없어 낙찰 후 명도 관련 위험이 현저히 낮습니다.

* 감정가가 최근 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 명확합니다.

* 능평동 지역의 주거 환경 및 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

임차인 관련 인수 보증금이 0원으로, 순수 물건 가치만을 고려하여 입찰가를 산정합니다. 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 210,000,000원에서 220,000,000원으로 추정됩니다. 감정가 196,000,000원을 기준으로, 시장 경쟁 상황을 고려하여 보수적으로 접근한다면 215,000,000원 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.