나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52695 [1] 경기도 광주시 문형동 683-13 에이동 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 ""동림2교"" 북동측 인근에 위치하며 부근으로 단독주택 및
다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서의
제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층건 다세대주택 중 2층 203호로서,

외 벽 : 적벽돌 치장쌓기.
내 벽 : 벽지도배 및 벽지도배.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.후면 (""내부개황도 및 사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m
미만)(저촉)

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,특별대책지
역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.5.11.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52695 (1)

소재지: 경기도 광주시 문형동 683-13 A동 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 109,000,000원

토지면적: 63.61㎡ (약 19.2평)

건물면적: 64.86㎡ (약 19.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보: A동 2층 203호, 철근콘크리트조 스라브지붕 3층 건물 중 2층. (사용승인일: 1997.03.06)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 광주시 문형동 소재 "동림2교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 부근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 소재하며, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다. 북서측으로 폭 약 4-6미터의 도로에 접해 있습니다.

이용상태: 토지는 인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉)입니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 07월 31일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경52695)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

채권자: 주OOOOOOO (경매 신청 채권자)

임차인 현황:

* 주택임차권 (심재필, 보증금 140,000,000원, 전입 2022.04.05, 확정 2022.02.28)은 등기부상 말소 예정이며, 승계인인 주택도시보증공사가 2026년 5월 11일자로 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차보증금 인수분은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부 요약:

* 갑구: 소유권 이전 (옥상호, 오민식) 및 압류 (광주시) 내역이 있습니다.

* 을구: 주택임차권 (심재필)이 등기되어 있으나 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 (최근 매매 정보 기반):

* 문형낙원타운하우스(14동) (74.3㎡, 2층, 2026.05.20): 171,000,000원

* 문형빌라(나동) (57.74㎡, 1층, 2026.05.07): 90,000,000원

* 낙원타운하우스(4,5동) (58.14㎡, 1층, 2026.05.01): 168,000,000원

분석: 본건과 면적(64.86㎡)이 유사한 빌라들의 최근 매매가는 9천만 원에서 1억 7천만 원 수준입니다. 본건은 1997년 준공 건물로, 2013년 준공된 낙원타운하우스 등 신축 빌라 대비 연식이 오래되었습니다. 이러한 점을 고려할 때, 본건의 감정가(1억 9백만 원)는 최근 거래된 오래된 빌라(문형빌라, 9천만 원)와 비교 시 적정 범위에 있으나, 신축 빌라 시세와는 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 차량 접근성은 양호하나, 북서측 도로 폭이 4-6미터로 제한적입니다.

편의시설: 도보 거리 내 편의점, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 약 2.1km 거리에 오포초등학교가 위치합니다.

자연환경: 주변에 산, 임야, 농경지가 분포하여 비교적 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 포함되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

도로 조건: 북서측으로 접한 도로 폭이 4-6미터로 소로3류에 해당하며, 일부 저촉될 수 있어 차량 통행이나 신축 시 제약이 발생할 수 있습니다.

건축 연식: 1997년 준공으로 연식이 30년에 가까워 리모델링 또는 재건축 시 고려해야 할 사항이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경은 보통 수준입니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 인수되는 임차보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 하지만, 계획관리지역, 주거개발진흥지구 등 토지이용계획 및 여러 제한사항, 그리고 30년 가까운 건축 연식은 향후 활용 및 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다. 주변의 신축 빌라 시세 대비 감정가가 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 대항력을 포기하여 인수할 보증금이 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

주변 시세 대비 합리적 감정가: 최근 거래된 유사 면적의 신축 빌라 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

자연환경: 주변의 산림 및 녹지 공간은 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 109,000,000원

주변 최근 매매가: 90,000,000원 ~ 171,000,000원 (면적, 연식 상이)

분석: 본건의 면적(64.86㎡)과 건축 연식(1997년)을 고려했을 때, 감정가 109,000,000원은 최근 거래된 동일 지역의 오래된 빌라(57.74㎡, 90,000,000원)와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 최근 거래된 신축 빌라(58.14㎡, 168,000,000원)와는 상당한 가격 차이가 존재합니다.

예상 입찰가: 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.