나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52693 [1] 경기도 광주시 회덕동 242-31 제1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 ""도시농업체험관"" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 단독
주택, 다세대주택, 공장, 창고, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 4층 건내 4층 401호로서
외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자
연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

본건은 공부상 제1동 이나 현황은 럭키타운 107동으로 명칭 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2024.06.04일 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2024카임
50449)으로 2024.06.07일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

현황은 럭키타운 107동으로 명칭 사용중임. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김창호)로부터 2026. 5. 4.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52693 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 회덕동 242-31 제1동 4층401호

* 건물 명칭: 공부상 제1동, 현황 럭키타운 107동 (현장 확인 필수)

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2012년

* 감정가: 215,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물 면적: 59.45㎡ (약 18.00평)

* 토지 지분 면적: 66.25㎡ (약 20.04평)

* 총 전유 면적 (건축물대장 기준): 59.45㎡ (18.00평)

* 연면적 (건축물대장 기준): 521.36㎡ (약 157.72평)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경기도 광주시 회덕동 소재 "도시농업체험관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 공장, 창고, 점포, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 도로상태

본 건물은 북동측 및 남서측으로 소로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 토지이용 규제가 적용되는 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 8월 28일자 부천시의 압류(갑5)입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 김창호)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 7일 (제공된 '2072-06-30'은 오기로 판단됩니다.)

* 확정일자: 2022년 4월 26일

* 배당신고일자: 2024년 6월 7일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사 제출 확약서에 명시)

* 비고: 주택도시보증공사는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인이 임차인과 관련된 보증금 반환 채무를 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

* 주의: 비록 대항력이 없다고 명시되어 있고 확약서가 제출되었으나, 보증금 액수가 큰 만큼 HUG(주택도시보증공사)와의 최종 정산 과정 및 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다.

* 등기부상 권리 사항

* 소유권 변동: 럭키산업개발주식회사(보존) → 김순옥(이전) → 유호담(이전)

* 선순위 임차권: 을5 (주택임차권, 김창호, 2024.06.07 등기) - 대항력 없음.

* 압류: 부천시 (2023.08.28, 말소기준), 광주시 (2026.02.06)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.07.31, 본건 경매 개시)

* 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소되지 않는 권리: 제공된 정보상 명시된 지상권은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거, 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 전문 상업지구라기보다는 복합적인 용도의 지역으로, 주변에 다양한 생활 편의시설 및 근린생활시설이 분포할 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

"도시농업체험관" 남동측 인근에 위치하며, 주변 환경은 위 상권분석 내용과 같습니다.

* 교통 및 편의시설

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 위치입니다. 인근 편의시설의 구체적인 정보는 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

* 건물 상태

철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다. 내부 위생, 급배수, 난방 설비는 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황 명칭 불일치

공부상 건물 명칭은 '제1동'이나, 현황은 '럭키타운 107동'으로 사용 중입니다. 이는 추후 혼동을 야기할 수 있으므로, 반드시 현장 방문을 통해 정확한 위치와 상태를 확인해야 합니다.

* 토지이용 규제

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 개발 및 건축 관련 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등의 특수 물건 정보가 함께 기재되어 있습니다. 비록 대항력 있는 임차인이 없다고 분석되지만, 관련 서류(확약서 등)의 내용을 정확히 파악하고, HUG와의 관계를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

* 주변 환경

공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 소음, 분진 등 환경적인 측면에서 개인에 따라 민감하게 받아들일 수 있는 요소가 있을 수 있습니다. (직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 공장/창고 밀집 지역의 일반적인 특징 고려)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 215,000,000원입니다. 부동산 강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하지 않고, HUG(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계 0원). 이는 본 건의 가장 큰 장점이라 할 수 있습니다.

하지만, 현황 건물 명칭 불일치, 복잡한 권리 관계, 다수의 토지이용 규제 등의 잠재적 리스크는 존재합니다.

최근 주변 시세 거래를 고려할 때, 감정가 대비 낙찰가율은 신중하게 접근해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 관련 부담 없음

대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* HUG 확약서

HUG의 확약서로 인해 권리 관계가 비교적 명확해졌습니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성

최근 거래된 시세들을 고려하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 가치

다세대주택으로서 기본적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 5월에 거래된 주변 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 회덕파크빌(102동), 59.36㎡: 1억 4,500만원

* 럭키타운(112동), 56.45㎡: 1억 5,000만원

* 주원타운(105동), 59.81㎡: 1억 7,500만원

본 물건의 건물면적(59.45㎡)은 위 시세 정보의 전용면적(56.45㎡ ~ 59.81㎡)과 유사합니다.

최고 실거래가인 1억 7,500만원을 고려할 때, 본 물건의 감정가 2억 1,500만원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건에 입찰 시에는 감정가보다는 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

임차인 인수 부담이 없다는 점을 감안하더라도, 감정가 대비 높은 가격으로 낙찰받는 것은 위험할 수 있습니다.

최근 최고 실거래가인 1억 7,500만원을 기준으로, 최소 10% 이상 할인된 가격에서 입찰가를 산정하는 것이 안전합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원

이 범위 내에서, 현장 답사 후 건물 상태, 주변 환경 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. 입찰 시에는 입찰가의 10%를 입찰보증금으로 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.