나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52654 [1] 경기도 광주시 능평동 119-21 에코앤뷰 104동 지1층비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '오포서부파출소' 북동측 인근 계획관리지역 내에 위치하며 주위로는 아파트 단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 산재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 지1층 비102호로서, (사용승인일 : 2013.12.30)
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내부 : 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 하이샤시 창호 마감 등입니다.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중입니다. (방3, 거실, 주방, 화장실2, 다용도실 등)

설비내역

일반적인 난방설비 및 위생·급배수설비 및 도시가스설비, 화재탐지 설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52654 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프더블유이사공구유동화전문유한회사

물건고유번호: 2025타경52654(1)

매각물건명세서: 2026-07-09 작성

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 광주시 능평동 119-21 에코앤뷰 104동 지1층비102호

건물명: 에코앤뷰 104동

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 지1층 비102호

사용승인일: 2013년 12월 30일

용도: 다세대주택 (전유부: 지1층 비102호)

건축물표제부상 건물총면적: 659.96㎡

건축물표제부상 토지면적: 500㎡

건축물표제부상 연면적: 659.96㎡

건축물표제부상 층수: 지하1층, 지상4층

1.3. 면적 정보

토지면적: 63.71㎡ (약 19.27평)

토지지분: 63.7104㎡ (약 19.27평)

건물면적: 76.97㎡ (약 23.28평)

1.4. 감정가 및 매각정보

감정가: 123,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 '오포서부파출소' 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트 단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 산재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편입니다. 주변 버스 노선 정보를 구체적으로 확인하여 실제 이용 편의성을 파악할 필요가 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

부동산 관련 정보 검색 결과, 광주시 능평동 일대에는 다양한 주거 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 대중교통 이용 편의를 위한 버스 정류장이 인근에 있으며, 일부 유튜브 매물 소개에서는 도보 거리에 마트, 다이소, 카페, 병원 등 편의시설이 언급되기도 합니다. 또한, 광주시에서 신규 소각장(자원회수시설) 설치를 추진 중인 것으로 파악되나, 이는 지역 전반에 걸친 사업으로 해당 물건지와 직접적인 관련성은 낮아 보이며, 현재까지 구체적인 설치 위치가 확정된 정보는 없습니다. 현재까지 직접적인 혐오시설에 대한 언급이나 정보는 검색되지 않았습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(성장관리구역(주거형))

* 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

* 자연보전권역<수도권정비계획법>

* 특별대책지역<환경정책기본법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2014년 09월 03일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)으로, 금액은 95,700,000원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 현재 등기부등본 상 지상권에 대한 등재 내용은 확인되지 않습니다.

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

이는 임차인 '손현덕'이 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금을 회수할 가능성이 있기 때문입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 손현덕

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 05월 21일

* 확정일자: 2024년 04월 02일

* 배당신고일자: 2025년 09월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 해당되지 않음. 임차인 이름은 개인정보이므로 첫 글자만 표시하고 마스킹 처리합니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 최진규 (2014-01-22)

* 소유권이전: 한대우 (2014-09-03, 매매)

* 근저당권 (말소기준권리): 우리은행 (2014-09-03, 95,700,000원) - 말소

* 가압류: 대한오케이스틸주식회사 (2024-03-28, 46,040,797원) - 말소

* 가압류: 대한철강 (2024-04-03, 66,872,839원) - 말소

* 가압류: 세운비엔씨 (2024-04-04, 25,360,808원) - 말소

* 가압류: 신용보증기금 (2024-04-23, 297,000,000원) - 말소

* 가압류: 주식회사우리카드 (2024-05-23, 29,514,029원) - 말소

* 가압류: 오케이저축은행 (2024-06-24, 52,264,019원) - 말소

* 압류: 계양세무서장 (2024-12-12) - 말소

* 압류: 화성세무서장 (2024-12-26) - 말소

* 가압류: 서울보증보험 (2025-03-13, 151,217,862원) - 말소

* 임의경매개시결정: 케이에프더블유이사공구유동화전문유한회사 (2025-07-28, 59,977,177원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-08-01) - 말소

* 압류: 계양구(인천광역시) (2025-09-12) - 말소

* 압류: 계양구(인천광역시) (2026-07-14) - 말소

총 등기부채권액: 763,970,354원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 경기도 광주시 능평동 일대의 다세대주택 시세는 최근 거래에서 약 1.6억원에서 2.47억원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 2023년식, 53.84㎡(약 16.3평) 면적이 1.6억원 (약 297만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2012년식, 59.96㎡(약 18.1평) 면적이 1.64억원 (약 274만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2019년식, 52.3㎡(약 15.8평) 면적이 2.47억원 (약 472만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 1.23억원이며, 건물 면적은 76.97㎡(약 23.28평)입니다. 감정가 기준 평당 가격은 약 528만원/㎡로, 주변 시세 대비 낮은 편입니다. 이는 건물의 연식(2013년)과 지하층(지1층)이라는 점이 반영된 것으로 보입니다. 동일한 연식대의 유사 면적 빌라가 1.6억원 이상에 거래된 점을 감안하면, 향후 시세 상승 여력은 존재하나 지하층의 특수성을 고려한 접근이 필요합니다.

4.2. 임대차 시장 분석

제공된 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일한 내용을 포함하고 있어, 별도의 전월세 시세 분석은 어렵습니다. 다만, 주변 시세가 1.6억원 내외인 점을 감안할 때, 보증금 5천만원에 월세 0원인 임차인 정보는 해당 물건의 시세 산정 시 특수 사례로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본건은 능평동의 계획관리지역 내에 위치하며, 주변에는 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 인근 버스정류장 접근이 용이하며, 차량 이동 시 주요 도로 접근성 또한 양호한 것으로 판단됩니다. 인근 지역의 경우, 도보 거리에 마트, 병원, 카페 등의 편의시설이 있는 것으로 파악되어 생활 편의성은 좋은 편으로 평가됩니다.

5.2. 교육환경

구체적인 학군 정보는 제공되지 않았으나, 경기도 광주시 능평동 일대의 아파트 단지 정보 분석 시 능원초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리하다는 언급이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본건은 '유동화물건'으로 분류되어 있으며, 이는 자산유동화증권(ABS) 등의 기초자산으로 편입된 물건임을 의미합니다. 일반적으로 유동화 물건은 채권 회수 과정에서 경매로 진행되는 경우가 많으며, 복잡한 권리 관계나 신속한 매각 진행의 필요성이 있을 수 있습니다.

6.2. 지하층의 제약

본건은 지하 1층에 위치한 다세대주택으로, 지상층에 비해 일조량, 채광, 통풍, 습도 등에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성 및 환금성에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.3. 다수의 채권자 및 채무 총액

말소기준권리 외 다수의 가압류 및 압류 채권자가 존재하며, 등기부채권 총액이 약 7.6억원에 달합니다. 비록 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이나, 채권자 수가 많다는 점은 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 성장관리계획구역

* 가축사육제한구역

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 특별대책지역

등 각종 토지 이용 관련 법규의 적용을 받고 있어, 향후 토지 활용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 지하 1층 다세대주택입니다. 2013년 사용승인된 건물로, 주변 개발 및 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 외 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 본건의 감정가가 약 1.23억원으로, 동일 연식의 유사 면적 빌라 거래가 1.6억원 이상인 점을 고려할 때 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었습니다. 이는 지하층이라는 특수성과 유동화물건이라는 점이 반영된 것으로 보입니다. 주변 시세와 비교했을 때 잠재적 상승 가치는 있으나, 지하층의 단점과 향후 활용 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 넓은 전용면적 (76.97㎡)

* 인수되는 임차 보증금 없어 권리관계 명확

* 주변 시세 대비 상대적으로 낮은 가격으로 투입 비용 절감 가능성

* 교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 123,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 상위층 빌라가 1.6억원 이상에서 거래되고 있음을 감안할 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다. 그러나 지하층이라는 제약 조건과 유동화물건이라는 특성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다. 현재 제시된 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 지하층의 가치 하락 요인 및 경매의 불확실성을 감안하여, 감정가 대비 10~20% 가량 높은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 135,000,000원에서 148,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 실제 현장 조사 결과(관리 상태, 수리 필요 여부, 주변 시세 재확인 등)를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.