나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52631 [1] 경기도 광주시 매산동 706-3 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공간 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재""매산2리마을회관"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까치 차량 진출입 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

라멘조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 102호로서,
(사용승인일 : 1994-04-26)
외벽 : 적벽돌 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52631 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 매산동 706-3 1층 102호

* 구분: 다세대주택

* 토지면적: 39.78㎡ (건물 전체 대지면적 313.96㎡ 중 본 건 지분)

* 건물면적: 74.70㎡ (약 22.6평) (전유부분 면적)

* 감정가: 125,000,000원

* 사용승인일: 1994년 4월 26일

* 층수: 1층 (총 4층 건물 내)

* 매각종류: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매산2리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통 수준임.

* 토지 이용: 평지 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로: 본건 부지 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 9월 28일 접수된 주식회사액트캐쉬대부의 근저당권(채권최고액 90,000,000원)임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨. 다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 관련 상세 내용은 없어 추가적인 확인이 필수적임. 현재까지 파악된 바로는 인수되는 주요 권리는 없음.

* 임차인 현황: 본 건에는 주식회사액트캐쉬대부라는 임차인이 있으나, 대항력이 없으며 보증금 5,000,000원, 차임은 0원으로 확인됨. (전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보는 없음)

4. 상권분석

* 인근 부동산 거래 사례:

* 최근 2026년 5월, 인근 '삼호맨션'(1997년식, 84.47㎡, 2층)이 1.3억원에 거래됨.

* 같은 시기 '한솔골든타운'(1996년식, 74.64㎡, 1층)은 0.82억원에 거래됨.

* 2015년식 '리치하우스'(2015년식, 46.34㎡, 1층)는 1.07억원에 거래됨.

* 시세 평가: 본건은 1994년식, 전용면적 74.70㎡(약 22.6평)으로, 감정가는 1.25억원임. 유사 연식 및 면적인 한솔골든타운(74.64㎡)이 0.82억원에 거래된 점을 고려하면, 본건 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 하지만 주변 환경 및 도로 상황 등을 감안할 때, 1.1억원 ~ 1.2억원 사이의 시세 형성 가능성을 예상함.

5. 생활정보

* 건물 현황: 본 건물은 1994년 4월 26일 사용승인된 라멘조 철근콘크리트 구조의 4층 다세대주택이며, 본건은 그중 1층 102호임. 전용면적 74.70㎡(약 22.6평)이며, 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방 시설이 갖추어져 있음.

* 주변 시설: 주위에는 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장, 임야 등이 혼재하고 있어 편의시설 및 주거환경이 복합적으로 형성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연식: 본 건물은 1994년 준공되어 2026년 현재 32년차로, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 있을 수 있음.

* 임대관계 및 점유: 임대관계는 미상이며, 실제 점유자에 대한 조사 및 명도 관련 사항은 추가적인 확인이 필요함.

* 미확인 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재된 점은 인수 시 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크이므로, 권리관계에 대한 추가적인 심층 분석이 필수적임.

* 주변 환경: 주변에 중소규모 공장이 혼재하는 점은 소음, 환경 등에 대한 민감도에 따라 부정적인 영향을 줄 수 있으므로, 현장 답사를 통해 직접 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통은 보통 수준이나 차량 접근성은 양호함. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없고, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있음. 다만, 건물 노후도 및 미확인된 지상권 존재 가능성은 주의 깊게 검토해야 할 사항임. 최근 주변 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 적정가 이하로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 부존재로 명도 부담이 적음.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 재산권 확보 용이.

* 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

* 다세대주택으로 안정적인 주거 환경 또는 임대수익 기대.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원임. 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 110,000,000원 ~ 120,000,000원 사이의 입찰가를 제안함. 최종 입찰가는 현장 답사, 추가 권리 분석 결과, 입찰 참여자 간 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.