나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52587 [1] 경기도 하남시 망월동 1091 미사엘큐브 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""하남종합운동장"" 서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하7층 지상15층 건물 내 제1층 제108호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 및 하단부 벽돌 붙임 마감 등임.
내벽 : 몰탈 위 페인트 마감 및 일부 석고 보드 마감 등임.
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공실상태로 조사됨.
(후첨 '사진용지' 참고 바람.)

설비내역

위생설비 및 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기, 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형 평지로서 기준시점 현재 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로, 남측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접해있으며 서측으로는 보행자전용도로가 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

망월동 1091 : 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-07-25)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ 中 Ⅲ 기타 참고사항 참고 바람.

물건 비고

본건 108호는 109호와 별도의 벽체 구분없이 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

성남지원 2025타경52587 (1)

1.2. 소재지

경기도 하남시 망월동 1091번지, 미사엘큐브 1층 108호 (도로명 주소: 경기도 하남시 미사강변중앙로204번길 21, 1층 108호)

1.3. 건물명

미사엘큐브

1.4. 용도

근린상가 (업무시설(오피스텔), 근린생활시설 복합 용도)

1.5. 감정가

1,280,000,000원

1.6. 면적

* 건물 토지 지분: 8.26㎡ (약 2.50평)

* 건물 전유 면적: 52.95㎡ (약 17.51평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

한국투자저축은행

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 접근성

본 건 동측으로는 폭 약 15m 내외의 포장도로, 남측으로는 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 또한, 서측으로는 보행자전용도로가 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 정방형 평지로서, 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 건물 특성

철근콘크리트구조로 지하 7층, 지상 15층 규모의 건물이며, 본 건은 1층 108호에 해당합니다. 2017년 건축 허가를 받아 2019년 사용 승인이 완료된 비교적 신축 건물입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2019년 11월 7일 접수된 한국투자저축은행의 근저당권 (채권최고액 2,280,000,000원)입니다.

* 진행 중인 경매 개시 결정: 2025년 7월 15일 접수된 한국투자저축은행의 임의경매 (채권액 1,079,554,056원)로 인해 본 경매가 진행 중입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을구의 근저당권(한국투자저축은행, 최희영외 1명, 자인농업협동조합) 및 갑구의 압류(국민건강보험공단, 경기광주세무서장, 하남시)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 인수해야 할 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

미사지구 내 중심상업지역에 위치하며, 하남종합운동장 인근으로 배후 주거 단지(아파트, 오피스텔)와 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 상권입니다.

4.2. 토지 이용 계획

본 건이 속한 지역은 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있으며, 상업지역으로 분류되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

4.3. 접근성 및 유동인구

주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 외부에서의 접근성이 뛰어나며, 이는 상가 운영에 있어 중요한 요소인 유동인구 확보에 도움이 될 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 하남종합운동장이 인근에 있어 여가 및 스포츠 활동을 즐기기 좋습니다.

* 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 차량으로 이동 시 미사리 경정공원 등 자연 친화적인 공간 접근성도 갖추고 있습니다.

5.2. 교육 시설

* 미사초등학교, 미사중학교, 미사고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 학생 및 학부모를 위한 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.3. 의료 시설

* 인근 지역에 크고 작은 병원 및 의원들이 위치하고 있어 의료 서비스 이용이 가능합니다.

5.4. 기타 시설

* 대형 마트, 쇼핑몰 등 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변에 혐오 시설은 현재 지도상에서 특별히 확인되지 않으나, 현장 답사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동 담보 물건

본 건은 공동 담보로 진행되는 물건입니다. 이는 다른 공동 담보 물건의 경매 진행 결과나 채무자의 상황 변화가 본 건의 낙찰가나 경매 절차에 영향을 미칠 수 있음을 의미합니다.

6.2. 내부 구조 관련 이용 상태

본 건 108호는 109호와 별도의 벽체 구분 없이 이용 중이라는 특이사항이 있습니다. 이는 실제 전용 면적 활용이나 임대 시 계약 조건 설정, 또는 추후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 협의가 필요할 수 있는 소지가 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상 및 공실 상태

현재 임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 임대 계약 내용은 미상입니다. 또한, 현재 공실 상태로 조사되어 있어, 낙찰 후 공실 장기화에 따른 수익 공백 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 높은 감정가 대비 면적

건물 전유 면적 52.95㎡ (약 17.51평)에 대한 감정가 12.8억원은, 해당 면적 및 용도에 비추어 볼 때 다소 높은 수준으로 평가될 수 있습니다. 따라서 낙찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동, 미사지구 중심상업지역에 위치한 근린상가(오피스텔/근린생활시설)입니다. 2019년 사용 승인된 신축급 건물로, 주변에 주거 단지 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있으며 교통이 편리하여 상권 활성화 잠재력이 높은 지역입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 109호와의 벽체 구분 없는 이용 상태, 공동 담보 물건이라는 점, 그리고 임대 관계 및 실제 점유 상태 미확인, 현재 공실이라는 점은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으므로, 본건을 취득하고자 하는 투자자는 해당 사항들에 대한 면밀한 사전 조사와 현장 답사가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 발전 잠재력: 미사지구 중심상업지역의 입지로, 향후 지속적인 지역 개발 및 상권 성장에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 입지 조건: 하남종합운동장 인근, 주요 도로 접합, 대중교통 이용 편리 등 우수한 접근성 및 배후 수요 확보 유리.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 선순위 권리가 소멸되어 인수 부담 없이 취득 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 현재 감정가는 1,280,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 아래 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 가격 동향

* 본 건과 같은 업종 및 면적의 주변 상가 공실률 및 임대료 시세

* 현장 답사를 통한 건물 내부 상태, 109호와의 이용 상태, 실제 점유 가능성 등에 대한 면밀한 확인

* 공동 담보 물건이라는 점을 감안한 잠재적 변수 고려

* 본건 취득 후 예상되는 임대 수익률 또는 시세 차익 목표

현재 인수해야 할 보증금은 없으므로, 위 요소들을 신중하게 분석하여 투자 수익률 목표에 부합하는 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 무리한 고가 입찰은 지양하며, 철저한 분석을 바탕으로 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.