나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52531 [1] 경기도 광주시 신현동 824 아이브하우스 에이동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2015년 12월 10일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계 : 미상임.
나) 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 최연희)로부터 2026. 6. 9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경52531 (1)

1.2. 소재지

경기도 광주시 신현동 824 아이브하우스 에이동 3층 301호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

219,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 61.88㎡ (약 18.72평)

토지지분: 61.875㎡ (약 18.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 52.78㎡ (약 15.97평)

건물지분: 52.78㎡ (약 15.97평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 건물 정보

건물명: 아이브하우스 A동

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)

사용승인일: 2015년 12월 10일

층수: 지하1층, 지상4층 중 제3층 제301호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '신현초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리구역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경52531) 등기부채권 총액: 220,000,000원 (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 최 )

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-22

확정일자: 2021-07-22

배당신고일자: 2023-09-01

대항력: 없음

비고:

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 조용학 (2015-12-15 접수)

* 소유권이전: 이장환 (2015-12-28 접수, 매매)

* 주택임차권: 최연희 (2023-09-01 접수, 보증금 220,000,000원, 전입/확정 2021-07-22, 말소 대상)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-07 접수, 권리금액 220,000,000원, 말소기준권리)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 등은 개요에만 언급됨)

3.5. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 최 )로부터 2026. 6. 9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 동향

주변 유사 물건의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보입니다.

* 2026년 5월 4일, 70.17㎡(약 21.23평) 빌라가 32,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 150.7만원).

* 2026년 5월 1일, 84.74㎡(약 25.64평) 빌라가 46,500만원에 거래되었습니다 (평당 약 181.3만원).

* 2026년 5월 1일, 52.25㎡(약 15.81평) 빌라가 13,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 82.2만원).

4.2. 시세 분석

본건의 면적은 52.78㎡(약 15.97평)이며, 감정가는 21,900만원입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 137만원/평입니다.

최근 거래 사례 중 본건과 유사한 면적(52.25㎡)의 물건이 13,000만원(약 82.2만원/평)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 대비 낮은 수준입니다.

다른 면적의 최근 거래 사례들을 볼 때, 평당 시세는 약 82.2만원에서 181.3만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본건의 감정가(약 137만원/평)는 유사 면적 거래 사례보다는 높지만, 다른 면적의 고가 거래 사례보다는 낮은 편에 속합니다. 건물 연식(2015년)을 고려할 때, 시장 가치 재평가가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

'신현초등학교'가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 건물 내부 및 설비

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

* 마감: 외벽 석재붙임 및 드라이비트, 내벽 벽지도배 및 타일, 창호 샷시

* 설비: 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기 설비 등을 갖추었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 내용상 대항력은 포기되었으나, 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우의 불확실성이 존재할 수 있습니다. 다만, HUG의 책임 범위와 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적입니다.

6.2. 토지이용 제한

본건 토지는 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 시장 가격 변동성

최근 거래 사례 중 면적 대비 가격 편차가 크게 나타나는 점(특히 13,000만원 거래)은 시장의 변동성 또는 특정 요인에 의한 가격 차이가 존재함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 건물은 2015년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 편의시설 이용 및 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리 분석 상 HUG의 개입으로 임차인 최 씨의 대항력이 포기되었고 인수되는 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 임차인 보증금 관련 HUG의 확약서 내용에 대한 세부적인 해석과 잠재적 리스크를 신중하게 검토해야 합니다. 최근 거래 사례들 간의 가격 편차가 커서 정확한 시세 판단에 주의가 필요하며, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증 관련 권리 관계의 명확성: 임차인의 대항력 포기 및 인수 보증금 0원으로 권리 인수 부담이 적습니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공으로 비교적 신축으로 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 초등학교 인접: 신현초등학교가 가까워 학군 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 21,900만원입니다. 유사 면적의 최근 거래 사례(52.25㎡, 13,000만원)와 다른 면적의 거래 사례(70.17㎡, 32,000만원; 84.74㎡, 46,500만원) 및 본건 건물 연식(2015년)을 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 합리적인 투자 수익을 고려했을 때 감정가의 약 85% 수준인 18,600만원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.