나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52546 [1] 경기도 광주시 능평동 514-8 이공하이빌 5동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 능평동 소재 '능평1리마을회관' 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서, 부근에 학교 및 생활편익시설 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하 1층, 지상 4층 건내 제3층 제301호로서,
외벽 : 석재 및 벽돌 치장쌓기 등 마감,
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택 으로 이용중임.
(후면 '건물이용상태' 참조바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방시설, 난방설비, 도시가스 설비 및 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 성남지원 2025타경52546 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 514-8 이공하이빌 5동 3층301호

토지면적: 65.12㎡ (약 19.69평)

건물면적: 57.56㎡ (약 17.41평)

용도: 다세대주택

감정가: 242,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

건물 준공년도: 2015년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

경기도 광주시 능평동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 학교 및 생활 편익 시설이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로상태:

물건은 북측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

* 주변 환경:

현재 제공된 정보만으로는 능평동 514-8번지 인근에 특별한 혐오시설이 있다고 확인되지는 않았습니다. 다만, 광주시 전반적으로 쓰레기 소각장 유치 등 지역 발전과 혐오시설에 대한 주민 의견이 나뉘는 사례가 있어, 해당 지역의 개발 계획이나 환경 관련 정보를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을구 4번 근저당권 (접수일자 2024-04-15, 한국양계축산업협동조합, 근저당권 188,400,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리는 모두 말소됩니다.

* 등기부 현황:

소유권 보존 (2015-12-18, 김주문) → 소유권 이전 (2016-01-27, 성봉현 외 1명) → 공유자전원지분전부이전 (2024-04-15, 송시향) 순으로 소유권 변동이 있었습니다.

근저당권 (한국양계축산업협동조합, 188,400,000원) 외 가압류 (현대카드, 6,594,413원), 가압류 (경기신용보증재단, 58,454,949원) 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 253,449,362원입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 김재영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-24

대항력: 없음

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 특이사항:

임차인 김재영은 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 그럼에도 불구하고, 실제 점유 및 거주 여부, 미납 관리비 등이 있는지 등은 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경:

본 물건은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 이는 지역 내 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 접근성이 양호함을 시사합니다.

* 최근 거래 동향:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 건축된 다세대 주택의 경우 약 1억 6천만원에서 1억 6천 4백만원 수준에서 거래되었습니다. 2019년에 건축된 신축 건물(필하우스)의 경우 2억 4천 7백만원에 거래된 사례도 있어, 건물 연식 및 상태에 따라 시세 차이가 크게 발생할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

주변에 학교 및 생활 편익 시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교통:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기반 시설:

위생 및 급배수 설비, 소방 시설, 난방 설비, 도시가스 설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있어 주거 편의성이 확보됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세 격차:

본 건의 감정가는 242,000,000원이지만, 최근 유사한 면적의 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 시장 시세는 약 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가가 시세보다 상당히 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

* 임대 관계 미확인:

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 임대차 계약 존재 여부, 미납 관리비, 유치권 성립 가능성 등을 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 합니다. (비록 현재 임차인은 대항력이 없다고 판단되나, 추가적인 점유자가 있을 수 있습니다.)

* 건물 노후도 및 관리 상태:

2015년에 준공된 건물로, 연식이 10년 정도 되었습니다. 건물 내외부의 유지보수 상태에 따라 향후 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편익 시설 접근성이 양호한 주거 지역에 속해 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력도 없어 비교적 권리관계가 명확한 편입니다. 다만, 최근 유사 물건의 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 가장 큰 리스크 요인으로 판단됩니다. 따라서, 철저한 시세 조사를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 확실한 권리관계:

말소기준권리보다 후순위 권리들이므로, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득할 수 있습니다.

* 양호한 입지 및 주거 환경:

능평동은 광주시 내에서 꾸준히 주거 수요가 있는 지역이며, 주변 기반 시설 및 교통 접근성이 비교적 양호합니다.

* 낮은 인수 보증금:

임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰 시 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 242,000,000원이나, 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 건물 시세는 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원으로 추정됩니다. 감정가와 시세 간의 상당한 격차를 고려할 때, 과도한 경쟁보다는 시세에 근접한 합리적인 금액으로 접근하는 것이 중요합니다.

종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (본 가격은 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.