나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52583 [1] 경기도 광주시 신현동 779-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 단독주택(다가구주택) 및 공동주택(다세대주택 및 아파트 등)등이
혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통의 편의성은
보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 내지 사다리형의 토지로서,
단독주택(다가구주택)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약10m의 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역
(신현1 지구단위계획구역(세부내용은 도시계획과에 별도 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)
(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신현초등
학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역
<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 단독주택(사용승인: 2011-09-28)으로서,

- 외벽 : 치장벽돌 및 인조석붙임 마감 등
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 등(표준마감기준)
- 창호 : 하이샷시 창호 등 입니다.

이용상태

1층: 필로티구조의 계단실(출입구)
2층~3층: 각 층별로 주택6가구
4층: 주택4가구
전체 16가구의 단독주택(다가구)으로 이용 중입니다.
(대장상 13가구)

설비내역

2~4층에 위생급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물 ㉠ (벽체이용 및 알루미늄새시조 약15.2㎡(1층소재, 창고)
(건물개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 3.기타사항 (2) 참고

본건 기호(2) 건물은 일반건축물대장상 총 주택13가구(2층: 5가구, 3층: 5가구, 4층: 3가구)
로 등재되어 있으나, 현황 총 주택 16가구(2층: 6가구, 3층: 6가구, 4층: 4가구)로 이용
중 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 성남지원 2025타경52583 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 광주시 신현동 779-5

용도: 다가구주택

토지면적: 431.00㎡ (약 129.48평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 643.87㎡ (약 194.78평)

건물제시외면적: 15.20㎡ (1층 창고)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.3. 감정평가

감정가: 1,725,163,460원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택(다가구주택) 및 공동주택(다세대주택 및 아파트 등)이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

총 18명의 임차인이 있으나, 모두 '대항력 없음'으로 분석됩니다.

따라서, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

* 김 (보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-26, 확정일자: 2022-09-26, 배당신고일자: 2025-08-11, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 140,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-09-12, 확정일자: 2023-08-16, 배당신고일자: 2025-08-18, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-09-08, 확정일자: 2023-07-27, 배당신고일자: 2025-09-04, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 131,250,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-09-09, 확정일자: 2019-08-05, 배당신고일자: -, 대항력: 없음)

* 박 (보증금: 131,250,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-09-09, 확정일자: 2019-08-05, 배당신고일자: 2025-08-11, 대항력: 없음)

* 박 (보증금: 160,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-10-19, 확정일자: 2021-09-01, 배당신고일자: 2025-08-26, 대항력: 없음)

* 송 (보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-05-16, 확정일자: 2024-05-16, 배당신고일자: 2025-08-08, 대항력: 없음)

* 신 (보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-01-19, 확정일자: 2020-12-14, 배당신고일자: 2025-02-07, 대항력: 없음)

* 양 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-12-05, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음)

* 유 (보증금: 10,000,000원, 차임: 400,000원, 전입일자: 2025-02-03, 확정일자: 2025-02-03, 배당신고일자: 2025-10-10, 대항력: 없음)

* 유 (보증금: 145,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-10, 확정일자: 2023-09-18, 배당신고일자: -, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-01-11, 확정일자: 2022-12-23, 배당신고일자: 2025-08-11, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 155,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-12, 확정일자: 2021-03-12, 배당신고일자: 2025-08-13, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-10-25, 확정일자: 2022-10-07, 배당신고일자: 2025-09-11, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 65,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-09-04, 확정일자: 2023-07-05, 배당신고일자: 2025-08-20, 대항력: 없음)

* 임 (보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-01-15, 확정일자: 2018-01-15, 배당신고일자: 2025-08-11, 대항력: 없음)

* 천 (보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-04-24, 확정일자: 2023-03-23, 배당신고일자: 2025-05-08, 대항력: 없음)

* 형 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-12-05, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음)

3.3. 권리 요약

토지 등기부 총 채권액: 251,123,883원

건물 등기부 총 채권액: 1,151,123,884원

말소기준권리: 토지 을1 근저당 (2010-07-16 접수, 농업협동조합자산관리회사, 221,000,000원)

전체 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 경매 절차에 따른 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본건은 근린생활시설, 단독주택(다가구주택), 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하는 주거 지역에 위치하고 있어, 지역 커뮤니티 형성에 긍정적인 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 신현초등학교 남서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 주위 환경은 보통 수준의 편의성을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역(신현1)에 속합니다.

* 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(신현초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제를 받습니다.

* 지구단위계획구역 세부 내용은 도시계획과에 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 현황 (가구수 불일치)

* 건축물대장 상 총 주택 13가구로 등재되어 있으나, 현황은 16가구(2층 6가구, 3층 6가구, 4층 4가구)로 이용 중입니다. 이는 향후 건축 관련 문제 발생 시 리스크가 될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

* 1층에 약 15.2㎡ 규모의 창고(제시외 건물)가 포함되어 매각되므로, 이에 대한 관리 및 철거 비용 등을 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다가구주택으로, 신현초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다. 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변이 다양한 주거 형태와 근린생활시설로 구성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 다수의 임차인이 존재하나 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 건축물대장 상 가구수와 실제 이용 현황 간의 차이가 존재하며, 다양한 토지이용계획 상 제한사항이 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 신현초등학교 인근으로 교육 환경이 양호합니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 별도의 절차 없이 취득 가능합니다.

* 다가구주택의 임대 수익 잠재력: 현재 16세대가 거주 중으로, 정상적인 임대 관리가 이루어질 경우 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다각적인 분석을 통해 결정되어야 합니다. 현재 감정가는 1,725,163,460원입니다.

예상 입찰가 산정 시, 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다.

* 건물 현황과 건축물대장 간의 차이, 각종 토지이용계획 상 제한사항 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 평가해야 합니다.

* 주변 시세, 향후 시장 전망, 건물 상태 및 유지보수 비용 등을 고려하여 수익률을 분석해야 합니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 제시보다는, 제시된 감정가를 기준으로 잠재적 리스크를 반영하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.