나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52565 [1] 경기도 하남시 풍산동 480 미사강변센트럴자이 112동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '하남고등학교' 남측 인근에 위치하고 있는
아파트 ""미사강변센트럴자이 제112동 제4층 제401호""로서 주위는 근린생활시설,
학교, 공원, 공공시설, 아파트단지 등이 입지해 있는 지역으로 주위환경은 보통인
편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선이 소재하여
제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 29층건 내 제4층 401호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 석재마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 '아파트 단지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동, 서,북측으로 각각 포장도로와 접하며 인접 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)
(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 상대보호구역(학교환경위생정화
구역 , 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사랑유치원]), 상대보호구역(학교
환경위생정화구역 , 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[하남고등학교]), 상대
보호구역(한홀초등학교), 절대보호구역(한홀초등학교), 배출시설설치제한지역,
보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법
시행령 제14조의3제1호), 공장설립제한지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경52565 (1)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 480 미사강변센트럴자이 112동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 1,400,000,000원

토지면적: 62.37㎡ (약 18.87평)

토지 지분: 62.3726㎡ (약 18.87평)

건물면적: 101.79㎡ (약 30.79평)

건물 지분: 101.7949㎡ (약 30.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에스비2409유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 감정평가 요약

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '하남고등학교' 남측 인근에 위치한 아파트로서, 주위는 근린생활시설, 학교, 공원, 공공시설, 아파트 단지 등이 입지해 있어 주위 환경은 보통 수준임. 차량 출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선이 소재하여 교통 사정 또한 보통으로 평가됨. 건물은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 4층 401호이며, 아파트로 이용 중임. 위생 및 급배수, 지역난방, 화재탐지 및 경보, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 '미사강변센트럴자이' 아파트 단지 내 112동 4층 401호임. '하남고등학교' 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 근린생활시설, 학교, 공원, 공공시설 및 다수의 아파트 단지가 혼재하고 있어 주거 환경이 양호한 편임.

2.2. 교통상황

단지까지 차량의 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리함. 또한, 지하철 5호선이 소재하여 서울 및 수도권으로의 이동이 수월한 교통 요충지에 해당함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있음. 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접하고 있어 토지 이용에 제한은 없으나, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 학교환경위생정화구역(미사랑유치원, 하남고등학교, 한홀초등학교), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인/제한지역 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 등기사항전부증명서상 권리 분석 결과는 다음과 같음.

* 소유권보존: 지에스건설주식회사 (2017-04-17)

* 소유권이전: 김진안 (2017-06-02, 매매)

* 근저당권 (말소): 애큐온저축은행 (2019-06-25, 1,060,800,000원), 애큐온저축은행 (2021-03-05, 336,000,000원), 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2021-03-05, 200,000,000원)

* 압류 (말소): 경기광주세무서장 (2025-01-16), 하남시 (2025-04-03)

* 임의경매개시결정 (말소): 에프에스비2409유동화전문유한회사 (2025-07-11, 1,384,332,980원)

* 가압류 (말소): 신용보증기금 (2025-07-28, 16,426,208원), 주식회사카카오뱅크 (2025-09-17, 40,244,913원), 오케이저축은행 (2025-10-21, 36,606,049원)

총 등기부채권액은 1,690,077,170원임. 말소기준권리인 근저당권(을10)보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약상 지상권 설정 내역은 확인되지 않음.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원임. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미함. 그러나 '임대관계 등은 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이들의 점유 관계 및 임대차 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 동일한 '미사강변센트럴자이' 단지 내 유사 면적(전용면적 약 96.39㎡ ~ 96.99㎡)의 거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 5월 거래 (29층): 1,590,000,000원

* 2026년 6월 거래 (1층): 1,551,000,000원

* 2026년 7월 거래 (17층): 1,660,000,000원

이를 바탕으로 산출한 단위면적당 시세는 약 1,658,000원/㎡ 수준임. 본건의 건물 면적은 101.79㎡(약 30.79평)이며, 이를 기준으로 환산한 시장 가치는 약 1,687,780,000원 수준으로 추정됨.

4.2. 실거래가 분석

감정평가액 1,400,000,000원 대비 최근 실거래가는 1,551,000,000원 ~ 1,660,000,000원으로, 감정가보다 높은 시세를 형성하고 있음을 알 수 있음. 본건은 4층으로, 층별 선호도에 따라 약간의 차이는 있을 수 있으나, 최근 거래 사례들을 고려할 때 현재 시세는 감정가를 상회하는 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 미사강변센트럴자이

* 주소: 경기도 하남시 풍산동 480

* 사용승인일: 2017년 2월 27일

* 건축 규모: 총 29층 (본건 4층)

* 총 세대수: 1222세대

* 주차대수: 총 2062대 (지하 자동주차 2053대, 지상 자동주차 9대)

* 주요 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 주변 편의시설

본건이 위치한 미사강변센트럴자이 단지는 신도시 개발 지역에 속해 있어, 주변으로 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 교육시설: 하남고등학교, 한홀초등학교, 미사랑유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수함.

* 교통시설: 지하철 5호선 미사역(예정 또는 인근) 및 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 상업시설: 단지 인근으로 대규모 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활을 즐기기 좋음.

* 공공시설 및 녹지: 공원, 주민센터 등 공공시설이 인접해 있으며, 미사리조정경기장 등 녹지 공간 접근성도 양호함.

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 조사 결과, 현재까지 확인된 특이사항은 없으며, 계획적인 택지 개발 지역 특성상 주거 및 상업, 녹지 위주의 환경이 조성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 점유 불확실성: '임대관계 미상' 정보는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있음. 비록 보증금 인수 의무는 없으나, 실제 거주 임차인이 있을 경우 명도 협상 또는 이로 인한 시간 지연, 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 권리 신고 미비 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나 등기부상 확인되지 않은 점은, 혹시 모를 미등기 권리나 숨겨진 권리가 존재할 가능성에 대한 주의를 요함. (단, 현재까지는 해당 사항이 확인되지 않음)

7. 투자 포인트

* 시세차익 기대: 감정평가액(14억원) 대비 최근 실거래가(15.5억 ~ 16.6억원)가 높아, 향후 시세 상승 및 낙찰가율 조정을 통해 상당한 시세차익을 기대할 수 있음.

* 우수한 입지 조건: 경기도 하남시의 핵심 주거 지역에 위치하며, 지하철 5호선 이용 편리, 생활 인프라가 잘 갖추어진 신도시의 장점을 누릴 수 있음.

* 신축 아파트: 2017년 준공된 아파트로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, '미사강변센트럴자이' 브랜드 가치 또한 높음.

* 안정적인 시장 수요: 미사지구는 지속적인 인구 유입과 개발 호재로 인해 부동산 시장 수요가 꾸준한 지역임.

8. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 미사강변센트럴자이 아파트로, 감정가 대비 높은 실거래가를 기록하며 투자 가치가 높은 물건으로 판단됨. 교통, 교육, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있으며, 비교적 최근에 건축된 신축 아파트라는 점도 장점임. 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적다는 점은 긍정적이나, 임차인 현황이 불명확한 점은 명도 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 점유 관계에 대한 면밀한 조사가 필요함. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있을 것으로 보임.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,400,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 1,551,000,000원 ~ 1,660,000,000원

* 추정 시장가치 (101.79㎡ 기준): 약 1,687,780,000원

본 건은 감정가 대비 높은 시세를 형성하고 있으며, 층수 및 위치 등을 고려했을 때 시장에서 충분히 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 높음. 다만, 임차인 점유 및 명도 관련 예상치 못한 비용 발생 가능성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요함.

예상 입찰가 범위: 1,500,000,000원 ~ 1,580,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.