나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52463 [1] 경기도 광주시 능평동 517-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보경 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 ""광주오포 롯데캐슬아파트"" 서측 인근의 주택
지대에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 농경지 등이 혼재하
는 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입은 가능하며, 인근에 마을버스가 운행중이나, 제반 대중교통의
이용 편의는 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

장방형 완경사지대로서, 경사지를 콘크리트옹벽을 이용 평탄작업한 토지이며,
단독주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 포장된 세로를 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거용)), 가축사육제한구역
(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 주택으로서
(사용승인일 : 2006.09.07.)
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샤시 이중창임.

이용상태

주택으로 이용중임.(현재 공실상태)
(건축물현황도 상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관, 파우더룸으로
되어있음.)

설비내역

위생 급배수시설, 현관자동개폐시설, LP가스에 의한 난방시설 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

본건물 후면에 제시외건물 1동(판넬조 판넬지붕, 보일러실 및 창고 약 14㎡)가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물에 주택임차권이 설정되어 있음.(2024.10.02. 제62987호)
- 임차보증금 : 금400,000,000원
- 범위 : 건물 전부
- 임대차계약일자 : 2022.06.09.
- 주민등록일자 : 2022.07.28.
- 점유개시일자 : 2022.07.28.
- 확정일자 : 2022.06.09.
- 임차권자 : 이석호 391221-*******
경기도 용인시 기흥구 연원로 49, 106동 302호(보정동, 상떼빌구성역
플랫폼시티)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52463 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 517-19

* 용도: 단독주택

* 감정가: 861,605,280원

* 토지면적: 429.00㎡ (약 129.8평)

* 건물면적: 120.14㎡ (약 36.3평)

* 제시외건물: 14.00㎡ (약 4.2평, 보일러실 및 창고)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 사용승인일: 2006년 09월 07일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 주택

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "광주오포 롯데캐슬아파트" 서측 인근 주택지대에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입은 가능하며, 인근에 마을버스가 운행 중이나, 제반 대중교통의 이용 편의는 다소 불편한 편입니다.

* 토지형태 및 이용상태: 본건 토지는 장방형 완경사지대로서, 경사지를 콘크리트옹벽을 이용해 평탄작업한 토지이며, 단독주택부지로 이용 중입니다.

* 인접도로상태: 본건은 서측으로 포장된 세로를 이용하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거용), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 06일 접수된 가압류 (이석호)

* 인수되는 권리:

* 을구 8번 주택임차권 (이석호): 보증금 400,000,000원. 전입일자 2022.07.28, 확정일자 2022.06.09, 대항력 있음. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-28

* 확정일자: 2022-06-09

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 8번 임차권 등기로, 매수인이 보증금을 인수해야 합니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-28

* 확정일자: (미기재)

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상인 경우에 준하는 주의가 필요합니다. (단, 명확한 인수 보증금은 이석호 건으로 판단됨)

* 총 등기부 채권 금액: 토지 414,091,400원, 건물 405,194,511원. 이는 말소기준권리 이전 또는 소멸될 권리에 해당합니다.

* 소멸주의 원칙: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 단독주택으로, 주변은 주택지대에 형성되어 있으며 아파트 단지 및 다양한 형태의 주택이 혼재되어 있습니다.

* 상업적 상권보다는 주거지로서의 가치 평가가 중요합니다.

* 인근 "광주오포 롯데캐슬아파트"와 같은 공동주택 단지가 생활권에 포함됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용 편의는 다소 불편한 편입니다.

* 편의시설: 제공된 정보로는 구체적인 편의시설 정보가 부족하나, 주거 밀집 지역임을 감안할 때 기본적인 편의시설은 인근에 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육 및 의료시설: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 파악이 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 선순위 임차권: 4억원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 상당한 부담이 있습니다.

* 토지이용계획상의 제약: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다수의 규제가 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 교통 불편: 대중교통 접근성이 다소 떨어진다는 점은 생활 편의성 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

* 주변 환경: 농경지가 혼재하는 지역으로, 향후 주변 개발에 따른 환경 변화 가능성을 주시해야 합니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 8억 6160만 5280원입니다.

* 가장 중요한 특징은 4억원에 달하는 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다.

* 건물은 2006년에 사용 승인된 단층 주택이며, 제시외 건물(보일러실, 창고) 14㎡도 포함하여 매각됩니다.

* 입지적으로는 주택지대에 속하나 대중교통 이용이 다소 불편하며, 다양한 도시계획 규제가 적용되는 지역입니다.

* 따라서 본 물건의 입찰 시에는 인수해야 하는 보증금을 고려하여 총 실질 매입가를 신중하게 산정해야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 4억원 인수 보증금을 고려할 때, 실질적인 부동산 취득 원가에 대한 정확한 계산이 필수적입니다.

* 명도 대상 임차인이 존재하므로, 명도 절차 및 관련 비용 발생 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

* 다수의 토지이용계획 규제 하에 있는 지역이므로, 장기적인 관점에서의 지역 발전 가능성과 가치 상승 여력을 면밀히 분석해야 합니다.

* 협소한 대중교통망을 감안하여, 실거주 목적보다는 임대 수익률 또는 장기 보유 시 가치 상승을 기대하는 투자 전략이 필요할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 861,605,280원

* 인수 보증금: 400,000,000원

* 본 물건은 4억원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 실질 매입가(입찰가 + 인수 보증금)가 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 제한적인 주변 시세 정보(다세대 주택)만으로는 본 단독주택의 정확한 가치 산정에 한계가 있습니다. 따라서, 본 물건의 잠재적 가치 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

* 감정가에서 인수해야 할 보증금을 차감한 잔여 가치(461,605,280원)를 기준으로, 시장 상황 및 위험 요소를 고려한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 3억 6천만원

* (참고: 상기 입찰가로 낙찰 시, 총 실질 매입가는 3억 6천만원 + 4억원 = 7억 6천만원이 됩니다. 이는 감정가 8.6억원보다 낮은 수준으로, 인수되는 보증금을 고려한 보수적인 제안입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 추가적인 시세 조사 및 현장 확인이 권장됩니다.)

주변 지역에 대한 혐오시설 조사 결과, 현재까지 확인된 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 인근 토지 이용 현황을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.