나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3236 [1] 경기도 광주시 문형동 490-5 노블클라세2동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온빛감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 문형동 소재 '오포문형양우내안애아파트' 북측 근거리에 위치하는 다세대주택으로 주위는 다세대주택, 소규모 공장, 하천 등이 소재하는 공장주변 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 원거리 내에 국도43호선과 능원I.C가 소재하며 대중교통사정은 북측 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 보통시됨.

건물의 구조

2019년 4월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조의 노블클라세2동 제1층 제101호로서,

- 외벽 : 치장벽돌 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
- 창호 : 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방/식당, 거실, 화장실2, 현관, 발코니 등)으로 도면과 같이 대체로 발코니 확장하여 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 출입제어 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

490-5, 490-14 일단지인 공히 부정형의 평지인 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이고 주 건축물은 490-5 지상에 소재하고 있고 490-14는 주차장 후면의 인접한 노블클라세1동 앞의 나지상태임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 약4미터의 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)),가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

공부와의 차이 없으나 후첨 '건물개황도' 와 같이 북측 후면으로 부합물 및 종물 (ㄱ)데크 등 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자(김*혜) 자가 거주 중인 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경3236 (1)

소재지: 경기도 광주시 문형동 490-5, 노블클라세2동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 207,000,000원

건물면적: 55.35㎡ (약 16.75평)

토지면적: 63.27㎡ (약 19.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

사용승인일: 2019년 4월 23일

건축구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2019년

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 문형동 소재 '오포문형양우내안애아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장, 하천 등이 혼재하는 공장 인접 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 원거리 내에 국도43호선과 능원IC가 위치합니다. 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 단지는 남동측으로 약 4미터의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 6월 13일 접수된 수협은행 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권액: 231,593,561원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이정희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 7월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 제공된 정보상으로는 위 임차인으로 인한 특별한 인수 부담은 없습니다. 다만, 임차인의 실제 점유 여부 및 권리관계는 추가적인 현장 조사를 통해 확인하는 것이 중요합니다.

* 소유자 점유: 소유자(김*혜)가 자가 거주 중인 것으로 조사되었습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

* 주변 시세:

* 문형낙원타운하우스(14동) (2013년식, 74.3㎡, 2층): 2026년 5월 171,000,000원에 거래되었습니다.

* 낙원타운하우스(4,5동) (2013년식, 58.14㎡, 1층): 2026년 5월 168,000,000원에 거래되었습니다.

* 문형빌라(나동) (1993년식, 57.74㎡, 1층): 2026년 5월 90,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건과 비교: 본건은 2019년 준공으로 주변에서 비교적 신축에 해당합니다. 2013년식 유사 면적 건물이 1억 6천만 원대에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가 2억 700만 원은 신축 연식 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

* 생활 편의: 주위 환경은 다세대주택 밀집 지역이나, 소규모 공장 및 하천이 혼재하는 형태입니다. 구체적인 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 일반적인 주택지대 수준의 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 재건축, 증축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: '소규모 공장'이 인접해 있어 소음, 악취 등 주거 쾌적성 측면에서 부정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 부합물 및 종물: 공부와의 차이점은 없으나, 건물 북측 후면에 데크 등 부합물 및 종물이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 경매 낙찰 시 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 2019년식으로 비교적 신축이며, 권리관계가 명확하여 법적 리스크가 적은 물건입니다. 다만, 주변 환경에 소규모 공장이 위치하고 있어 주거 쾌적성에 대한 고려가 필요합니다. 또한, 다양한 토지이용 규제가 존재하므로 향후 활용 계획 시 면밀한 검토가 요구됩니다. 최근 유사한 연식의 주변 다세대주택들이 1억 6천만 원대에서 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 신축 프리미엄을 반영한 수준으로 평가됩니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 권리관계: 인수되는 권리 없이 말소기준권리가 명확하여 낙찰 후 권리 문제 발생 가능성이 낮습니다.

* 지역 개발 가능성: 성장관리구역 등 지정으로 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 주변 유사 면적 및 연식 다세대주택의 최근 매매가는 1억 6천만 원대에서 형성되어 있습니다.

* 본건은 2019년식으로 주변 2013년식 건물보다 신축성이 우수하며, 감정가는 2억 700만 원입니다.

* 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다.

* 신축 프리미엄, 주변 시세, 감정가 수준 등을 종합적으로 고려할 때, 1억 8,000만 원 ~ 1억 9,500만 원 범위에서 낙찰 가능성을 예상해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 실사, 최근 시세 변동 추이, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.