나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3274 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 242-31 은혜빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 ‘관음1교’ 남동측 인근에 위치하며
주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 사다리형의 토지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용중임.
2. 대금미납으로 인한 재매각으로 입찰보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경3274 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 242-31 은혜빌 3층 303호 (신주소: 경기도 광주시 천진암로694번길 19-2)

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 151,000,000원

토지면적: 61.69㎡ (약 18.66평)

토지 지분: 61.69㎡ (약 18.66평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 52.17㎡ (약 15.78평)

건물 지분: 52.17㎡ (약 15.78평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOO

특이사항: 재매각, 공동담보

1.1. 물건 현황

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 은혜빌 3층 303호이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층에 위치한 다세대주택입니다 [cite: Provided Data].

건축물은 2012년 10월 12일 사용 승인되었으며, 총 4개 층으로 구성되어 있습니다 [cite: Provided Data].

본 물건의 전유부분 면적은 52.17㎡ (약 15.78평)이며, 토지 지분은 61.69㎡ (약 18.66평)입니다 [cite: Provided Data].

외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다 [cite: Provided Data].

내부에는 통상적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다 [cite: Provided Data].

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 ‘관음1교’ 남동측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: Provided Data].

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다 [cite: Provided Data].

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다 [cite: Provided Data].

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 완경사 사다리형으로 다세대주택 부지로 이용 중입니다 [cite: Provided Data].

본 물건 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다 [cite: Provided Data].

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역(계획관리)으로 지정되어 있습니다 [cite: Provided Data].

2.5. 공부와의 차이

없음 [cite: Provided Data].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2013년 01월 25일 접수된 한국양봉농업협동조합의 근저당권 (권리금액: 103,200,000원)이 말소기준권리입니다 [cite: Provided Data].

3.2. 말소 대상 권리

말소기준권리보다 후순위 권리인 주식회사 우리카드의 가압류 (2024년 03월 20일 접수, 권리금액: 6,059,892원) 및 임우규의 주택임차권 (2025년 07월 18일 접수, 권리금액: 20,000,000원), 한국양봉농업협동조합의 임의경매 개시결정 (2025년 08월 01일 접수, 권리금액: 100,164,078원) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다 [cite: Provided Data].

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 비고란에 있으나, 해당 권리 내용이 명시되지 않아 인수 여부 판단 불가. 단, 명시된 권리 중 인수되는 권리는 없음).

등기부채권 총액은 129,259,892원입니다 [cite: Provided Data].

3.4. 임차인 현황

임차인: 임우규

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입/확정일자: 2021-06-07

배당신고일자: 2025-07-18

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다 [cite: Provided Data].

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주로 단독주택, 다세대주택과 같은 주거용 건물과 일부 근린생활시설이 혼재된 지역입니다 [cite: Provided Data].

상업 시설이 밀집된 지역은 아니나, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다 [cite: Provided Data].

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준)

* 2026년 5월, 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 677-3번지 "힐링하우스(A동,B동)" 1층, 전용면적 75.14㎡ 매매가 19,000만원 (평당 약 252.8만원) [cite: Provided Data].

* 2026년 5월, 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 216-4번지 "삼환스타팰리스(106동)" 3층, 전용면적 72.74㎡ 매매가 35,800만원 (평당 약 492.1만원) [cite: Provided Data]. (비교적 신축, 고가 거래)

* 2026년 5월, 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 231-5번지 "스타포레102동" 3층, 전용면적 58.62㎡ 매매가 19,000만원 (평당 약 324.1만원) [cite: Provided Data].

본 물건(전용면적 52.17㎡)과 유사한 규모의 물건(58.62㎡)이 2026년 5월 19,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 물건의 감정가(151,000,000원) 대비 높은 수준으로, 향후 시세 상승 가능성 또는 감정가 대비 저평가 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 다세대주택으로 이용 중이며, 통상적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다 [cite: Provided Data].

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다 [cite: Provided Data].

5.3. 교통

인근 노선버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다 [cite: Provided Data].

5.4. 주변 개발 현황 및 혐오시설

제공된 정보 및 외부 검색 결과에 따르면, 퇴촌면 관음리 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 일부 도로 개설 등 개발이 진행되고 있습니다. 또한, 지역 주민을 위한 녹지 공간 조성 사례도 확인됩니다. 그러나 본 물건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 물건은 대금 미납으로 인한 재매각 건입니다. 이로 인해 입찰 시 최저매각가격의 20%를 보증금으로 납부해야 합니다 [cite: Provided Data]. 일반적인 10%보다 높은 보증금이 요구되므로 자금 계획에 유의해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

내부 임대차 관계가 미상인 부분은 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 명도 비용이 발생할 가능성을 내포합니다. 다만, 본 건의 임차인 임우규는 대항력이 없어 명도 진행에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 건물 노후도

2012년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면의 다세대주택으로, 감정가 151,000,000원에 경매가 진행 중입니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없으며, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 감정가가 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

재매각 물건으로 입찰 보증금이 최저매각가의 20%로 높다는 점은 유의해야 합니다.

전반적으로 권리상 문제는 적으나, 재매각 이력과 높은 보증금 요구 조건을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

권리관계 명확: 낙찰 후 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

시세 대비 저평가 가능성: 최근 유사 규모의 거래 사례(190,000,000원) 대비 감정가(151,000,000원)가 낮아 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

주거지로서의 입지: 퇴촌면 지역은 자연 친화적인 환경과 함께 주거지로서의 기능을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 151,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례(2026년 5월, 전용 58.62㎡, 190,000,000원)를 고려할 때, 본 물건(전용 52.17㎡)의 적정 시가는 약 160,000,000원에서 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

재매각 물건임을 감안하여 입찰 보증금 20%를 납부해야 하는 점을 고려하면, 자금 계획을 면밀히 수립해야 합니다.

권리 인수 부담이 없고 시세 대비 잠재력이 있다고 판단될 경우, 감정가보다 높은 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 170,000,000원

권장 입찰가: 약 165,000,000원 (시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 조절 필요)

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 최근 시세 추이를 바탕으로 산정되었으며, 실제 경매 진행 시 응찰자 수, 현장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.