나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56992 [1] 경기도 화성시 반송동 93-2 동탄에스알골드프라자 12층1245호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 '동탄1동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는바 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바 제반 교통상황은 보통
시 됨.

건물의 구조

기호(가)
철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 13층 내 제12층 제1245호로서
(사용승인일 : 2010.01.29.)
외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(가)는 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 주차장설비,
난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인근 토지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서 제2종근린생활시설, 문화
및 집회시설, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 기호(가) 소재 토지는 북측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장
도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(가) 소재 토지
중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로2류(폭 30m~35m)(접
합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경56992 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-2 동탄에스알골드프라자 12층1245호

용도: 오피스텔

건축구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 13층 내 제12층 제1245호

사용승인일: 2010년 1월 29일

감정가: 40,000,000원

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 2.40㎡ (약 0.73평)

토지지분: 2.401㎡ (약 0.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 15.58㎡ (약 4.71평)

건물지분: 15.583㎡ (약 4.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부내용은 확인 필요)

임대관계: 미상 (확인된 임차인은 있으나, 현재 임대차 관계의 모든 사항은 미확인 상태)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 반송동 소재 '동탄1동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거 및 상업 환경이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 도보 1분 거리에 동탄119안전센터 정류장이 있으며, 반송역(인덕원동탄선)도 도보로 이용 가능한 거리에 위치합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철골철근콘크리트 구조로 13층 건물 중 12층에 위치합니다. 사용승인일은 2010년 1월 29일입니다. 외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 소화전, 주차, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 인접 도로

본건 소재 토지는 인근 토지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서 제2종근린생활시설, 문화 및 집회시설, 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김진유 (마스킹 처리: 김 )

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입/사업일자: 2024년 3월 7일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 임차인 김 은 대항력이 없습니다.

3.2. 등기부요약 및 인수 권리

등기부상 말소기준권리는 2012년 8월 3일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을2, 120,000,000원)입니다.

해당 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리인 임차인, 가압류, 근저당 등이 존재하나, 이들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원.

다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 기재가 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본 건이 위치한 동탄SR골드플라자는 주변에 메타폴리스몰, 타임테라스 A/B블럭, 홈플러스 동탄점 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건물은 주거와 업무가 복합된 오피스텔로, 주변에 아파트 단지, 공원 등이 있어 주거 환경이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

본 건 인근에는 학동초등학교(경기 상위 22%), 솔빛중학교(경기 상위 10%), 예당고등학교(경기 상위 6%) 등 학군 등급이 높은 학교들이 위치하고 있어 교육 환경도 우수한 편입니다.

5.3. 편의시설 및 문화시설

단지 주변으로 메타폴리스몰, 타임테라스 등 대형 복합 쇼핑몰이 있어 쇼핑, 외식, 문화생활을 즐기기 용이합니다. 또한, 인근에 동탄1동 행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 해당 지상권의 내용에 따라서는 잔존 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

확인된 임차인(김 )은 대항력이 없으나, '임대관계는 미상임'이라는 기타 참고사항이 있어, 현재 공실 여부 및 임대차 계약 상세 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2010년 준공으로 17년차 건물이므로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 화성시 반송동의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통, 생활 편의시설, 교육 환경이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 접근할 수 있는 기회입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성과 임대관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 건물 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄 신도시 내 중심 상업지역으로 생활 편의시설 및 교통 접근성이 뛰어납니다.

* 양호한 교육 환경: 우수한 학군을 배후로 하고 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수하는 채무는 없습니다.

* 소형 면적: 15.58㎡의 소형 면적으로 1인 가구 및 투자용으로 적합합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 2026년 7월 39,500,000원에 거래되었습니다. 또한, 감정가는 40,000,000원으로 책정되어 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 현재 시세 및 경매 물건의 특징을 감안할 때, 예상 입찰가는 38,000,000원 ~ 42,000,000원 범위에서 형성될 것으로 예상됩니다.

다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 참여 경쟁자 수 등 다양한 요인에 따라 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.