나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34096 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 623-5 까사미아 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공평감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '도원초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주거지대 내 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 중 4층 401호로서,
(사용승인일:2020.05.04)
외벽: 석재마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일마감,
창호: PVC새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 8미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도원초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34096 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 623-5 까사미아 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 276,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

건물면적: 53.11㎡ (약 16.07평)

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 중 4층 401호

사용승인일: 2020년 5월 4일

외벽: 석재마감 등

내벽: 벽지도배 및 타일마감

창호: PVC새시창

내부설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '도원초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지대 내에 소재합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 북측으로 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(도원초), 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑5 국민건강보험공단 압류 (2023-06-14)

3.2. 등기부 요약 및 권리관계

본 건의 등기부등본상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 을구 3번: 주택임차권 (권리자: 박정연, 권리금액: 260,000,000원, 전입일자: 2021-11-29, 확정일자: 2021-11-04)

* 등기부상 해당 권리는 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 그러나 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, "다만 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 단서가 붙어 있습니다. 이는 HUG의 동의 하에 말소될 수 있음을 시사합니다.

* 을구 10번: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 권리금액: 260,000,000원, 접수일자: 2025-08-05, 사건번호: 2025타경34096)

* 기타 권리 (갑1 소유권보존, 갑2 공유자전부이전, 갑5 압류, 갑7 압류, 갑9 가압류)는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박정연)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-29

* 확정일자: 2021-11-04

* 배당신고일자: 2024-01-25

* 대항력: 없음 (제공된 '임차인 현황' 정보 기준)

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* '임차인 현황' 상 '대항력: 없음'으로 표기되어 있고, 물건명세서상 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 보아 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석 (JSON 기반)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 다음과 같은 유사 물건들이 거래되었습니다.

* A 물건: 전용면적 59.9㎡ (약 18.12평), 2001년식, 3층, 매매가 198,000,000원 (평당 약 10,939,000원)

* B 물건: 전용면적 35.12㎡ (약 10.63평), 2013년식, 4층, 매매가 207,000,000원 (평당 약 19,528,000원)

* C 물건: 전용면적 49.33㎡ (약 14.92평), 2019년식, 3층, 매매가 290,000,000원 (평당 약 19,437,000원)

4.2. 현 시세 및 예상가

본건 건물 면적은 53.11㎡ (약 16.07평)이며, 2020년 사용승인된 비교적 신축입니다.

가장 유사한 거래 사례인 C 물건(49.33㎡, 2019년식)의 평당 단가(약 19,437,000원)를 적용할 경우, 본건의 예상 시세는 약 16.07평 * 19,437,000원/평 ≈ 312,500,000원으로 추정됩니다.

감정가(276,000,000원) 대비 시세는 높게 형성되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 교육 시설

도원초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주택, 학교, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 상태 및 편의시설

2020년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축이며, 내외부 마감 상태 양호하고 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리관계 불확실성

* '대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 'HUG 인수조건 변경' 문구가 존재합니다.

* 등기부상 주택임차권(박정연)은 말소 예정이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 분류되며 'HUG의 말소동의 확약서 제출' 조건이 붙어 있습니다.

* '임차인 현황'에서는 '대항력: 없음'으로 표기되어 인수 부담이 없는 것으로 나타나나, 위의 정보들이 혼재되어 있어 권리관계를 최종적으로 명확히 확인해야 합니다. HUG와의 정확한 인수 조건 변경 내용, 보증금 관련 추가 조건, 명도 관련 사항 등에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

* 명도 진행 시 임차인과의 협상이 원만하게 이루어지지 않을 경우 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 일반적인 주거지 내에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있습니다.

하지만, '대항력있는 임차인' 존재 가능성과 'HUG 인수조건 변경'에 따른 권리관계의 복잡성 및 불확실성은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. HUG의 말소 동의 확약서 제출이 긍정적인 신호이나, 관련 법적 효력 및 향후 인수/명도 절차에 대한 철저한 법률 검토 및 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 사용승인).

* 안정적인 주거지 내 입지.

* 주변 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 276,000,000원

* 예상 시세: 약 312,500,000원 (인근 유사 면적, 연식 건물 평균가 적용)

* 권리 분석: '대항력있는 임차인' 관련 불확실성 존재하나, HUG 말소 동의 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 관련 리스크는 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 최적 입찰가는 감정가를 상회하고 예상 시세 범위 내에서 책정하는 것이 합리적입니다.

* 최소 입찰가: 감정가 (276,000,000원)

* 보수적 접근 시: 감정가 + 5% (약 289,800,000원)

* 시세 반영 시: 예상 시세 하단 (약 310,000,000원)

종합적인 위험 요소를 감안한 예상 입찰가: 290,000,000원 ~ 300,000,000원 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.