나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3048 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 394-10 일삼주택 9동 지층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 ""고강초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물내 지층2호로서,
외 벽 : 적벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 1987.08.20)

이용상태

공부상 용도는 다세대주택이고, 현황 공실 상태로 보임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경3048 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 394-10 일삼주택 9동 지층2호

용도: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

토지면적: 32.41㎡ (약 9.80평)

토지지분: 32.40592533333333㎡ (약 9.80평)

건물면적: 32.85㎡ (약 9.94평)

건물지분: 32.85㎡ (약 9.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO (실제 경매 신청 채권자는 국민은행)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 소재하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 주위 환경: 본건은 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

* 인접 도로: 본건 남동측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 다지구(소음대책지역 제3종구역), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 상 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2018년 04월 09일 접수된 국민은행 근저당권(을3, 30,000,000원)이며, 이보다 늦은 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.1. 등기부권리분석

* 소유권 변동:

* 김오식 (2005-06-22, 갑2, 소유권이전)

* 김진욱 (2017-12-28, 갑3, 소유권이전-증여)

* 담보권:

* 국민은행 (2018-04-09, 을3, 30,000,000원, 근저당) - 말소기준권리

* 국민은행 (2018-07-11, 을4, 24,480,000원, 근저당) - 말소

* 가압류/압류:

* 주식회사케이비국민카드 (2021-10-13, 갑4, 8,241,878원, 가압류) - 말소

* 부천시 (2022-08-16, 갑5, 압류) - 말소

* 금천세무서장 (2022-12-21, 갑6, 압류) - 말소

* 부천시 (2023-05-23, 갑7, 압류) - 말소

* 금천구 (2024-12-13, 갑8, 압류) - 말소

* 국민건강보험공단 (2025-10-14, 갑10, 압류) - 말소

* 서울보증보험주식회사 (2025-10-14, 갑11, 15,814,829원, 가압류) - 말소

* 경매개시결정:

* 국민은행 (2025-08-04, 갑9, 38,237,655원, 임의경매) - 말소 (본 경매 사건의 근거)

* 등기부채권 총액: 78,536,707원

3.2. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

주의사항: 임대관계가 미상으로 명시되어 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요합니다. 보증금 액수가 확인되지 않은 임차인이 있을 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 점을 파악할 수 있습니다.

* 비교 대상 물건 1: 2025년 12월 매매, 37.28㎡ (약 11.2평), 1999년식, 100,000,000원 (약 268만원/㎡)

* 비교 대상 물건 2: 2025년 12월 매매, 43.56㎡ (약 13.1평), 1990년식, 136,000,000원 (약 312만원/㎡)

* 비교 대상 물건 3: 2025년 12월 매매, 57.51㎡ (약 17.4평), 2019년식, 225,000,000원 (약 391만원/㎡)

본건은 전용면적 32.85㎡ (약 9.94평)에 건축년도 1987년으로, 비교 대상 물건 중 가장 작은 면적과 가장 오래된 건축년도를 가지고 있습니다.

2025년 12월에 거래된 유사 면적(37.28㎡)의 신축(1999년식) 물건이 100,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 70,000,000원은 상대적으로 낮은 수준으로 판단됩니다. 다만, 건축년도가 1987년으로 약 39년이 경과하였으므로, 노후도가 가격에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: "고강초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 주변에 다세대주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 노후화: 1987년 준공되어 건축된 지 약 39년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 보증금/월세 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 고압선 등)의 유무를 확인할 수 없습니다. 실제 현장 방문 및 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 7천만원에 경매가 진행 중입니다. 건축년도가 오래되었으나, 입지 조건 및 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 유사 면적의 신축(1999년식) 물건이 1억원에 거래된 점을 고려하면 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 및 입주 시 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 유사 면적 신축 물건 시세 대비 낮은 감정가는 투자 매력도를 높입니다.

* 지속적인 도시 개발 가능성: 부천시는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적(32.85㎡), 건축년도(1987년), 감정가(70,000,000원) 및 주변 시세(유사 면적 신축 100,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 감정가는 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 임대 관계 미상이라는 리스크 요인이 있으나, 이를 감안하더라도 충분한 시세 차익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가 70,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 물건의 장단점을 고려하여 75,000,000원에서 80,000,000원 사이에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 78,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.